השבחה בשימוש חורג

22 מרץ השבחה בשימוש חורג

ביטול היטל השבחה בשימוש חורג ללא היתר

ערר מס' 8005/01/18 איזנברג שלמה ואסתר נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה חיפה

ניתן על ידי ועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה חיפה- בראשות היו"ר איל תיאודור שרון

פורסם בנבו, (ניתן ביום 27 ביוני, 2019)

עניינו של הערר בקביעת ועדת הערר כי שימוש חורג המבוצע במקרקעין ללא היתר ושלא מכוחה של החלטת ועדה מקומית אשר התירה את השימוש החורג, אינו מהווה עילה לגביית היטל השבחה.

העוררים הינם בעלי זכות חכירה של מקרקעין בשטח של 669 מ"ר, אשר על פי התכניות התקפות  ייעוד הקרקע הוא למגורים, כאשר בפועל נעשה שימוש חורג במקרקעין לצורך מסחרי והפעלת מסעדה (סניף מקדונלד'ס), בשטח של 150 מ"ר במקרקעין.

ראשיתו של השימוש החורג שבוצע במקרקעין החל בהתאם להיתר לשימוש חורג שקיבלו העוררים מאת הועדה המקומית לתכנון ובניה חיפה ("הועדה"), לתקופת זמן קצובה, כשבגין ההיתר לשימוש חורג שולם על ידי העוררים היטל השבחה בהתאם לדין.

לאחר תום התקופה הקצובה המתירה את השימוש החורג במקרקעין, המשיכו העוררים את השימוש החורג  בפועל והמשיכו בהפעלת המסעדה במקרקעין, וזאת בניגוד לתכנית התקפה המייעדת את המקרקעין למגורים ב', כשכאמור ההיתר שניתן על ידי הועדה לשימוש חורג פקע.

ביום 17.1.2017 פנו העוררים לוועדה המקומית בבקשה לקבלת היתר לשימוש חורג חדשה להמשך הפעלת המסעדה במקרקעין, והועדה המקומית בהחלטתה קבעה כי היא מתירה את השימוש החורג למשך 5 שנים נוספות, וכי על העוררים לשלם היטל השבחה על תקופת ההיתר החדשה וכן על תקופת ההיתר בה נעשה שימוש חורג במקרקעין בפועל כשנתיים לערך, וזאת על אף פקיעת ההיתר ("תקופת הביניים").

על שומת ההשבחה שהפיקה הוועדה המקומית, הגישו העוררים ערר לוועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה מחוז חיפה,  בטענה כי כלל לא ניתן לחייבם בהיטל השבחה על תקופת הביניים בה עשו בפועל שימוש חורג במקרקעין בניגוד לתכנית וללא היתר, כשליבת טענתם בטענה כי כלל לא ניתן לראות בשימוש שבוצע בפועל בתקופת הביניים כ"השבחה" כמשמעותה בחוק, זאת בנוסף לטענות שמאיות שונות שהעלו העוררים  כנגד שומת הועדה.

הועדה המקומית מנגד טענה כי יש לדחות את טענות העוררים הכופרים בחיוב, שכן העוררים בפועל נהנים מהשימוש החורג במקרקעין מזה שנים רבות, כשחלק מתקופת השימוש הותרה על פי החלטות הועדה וחלק מתקופת השימוש  בתקופת הביניים נעשה בניגוד לתכנית, וכי למעשה יש לראות ברצף הזמן בו נעשה שימוש חורג במקרקעין כמקשה אחת וכרצף שימוש המחייבת תשלום היטל השבחה בגין מלוא התקופה, וכי טענות העוררים נגועות בחוסר תום לב ועשיית דין עצמית.

בהחלטתה דנה הועדת הערר הנכבדה בעומקם של טענות הצדדים,  בקבעה למסקנת הדברים כי יש לבטל את חיוב העוררים בהיטל השבחה בגין תקופת הביניים בה נעשה שימוש חורג במקרקעין בפועל,  שימוש אשר כאמור בוצע ללא היתר.

כך קובעת ועדת הערר כי עיון וניתוח לשון החוק מחייב כי תשלום היטל השבחה ישולם אך ורק במקום בו בוצעה פעולה תכנונית בפועל אשר התירה את השימוש במקרקעין, וכלשונה "בהינתן תכליתו הבסיסית של היטל ההשבחה, ובשים לב ללשונו של סעיף 1(א) לתוספת השלישית הנוקט בתיבה "עקב", הסיקו המלומדים כי מוכרח להתקיים קשר סיבתי ישיר בין הפעולה התכנונית המציתה את החיוב בהיטל… לבין עליית שווי המקרקעין בנתון אליה נקבע הסכום לתשלום.." 

את החלטתה תמכה ועדת הערר הנכבדה בין היתר על פסק דינו של בית המשפט העליון בע"א 7021/01 עיריית נתניה נ' עזבון המנוחה גלמובצקי שם נקבעה ההלכה כי שימוש חורג שבוצע במקרקעין בפועל  אינו בהכרח מחייב בהיטל השבחה,  וכי חבות בהיטל השבחה תקום אך ורק במקום בו ניתנה החלטה תכנונית המתירה את השימוש החורג, כשהלכה זו של בית המשפט העליון הינה הלכה אשר החלטות רבות של ועדות ערר  ניתנו על בסיסה.

בהחלטתה דחתה ועדת הערר את טענות הועדה המקומית לפיה יש לאבחן ולהבדיל  את המקרה הנדון מההלכה שנקבעה, שכן על פי  טענת הוועדה המקומית עניינם של העוררים שונה כיוון  שראשיתו של השימוש החורג במקרקעין הותר על פי החלטה של הועדה המקומית, כשההחלטה חודשה בהחלטה שניה למתן היתר לתקופת זמן נוספת ובמסגרתה ניתנה החלטה המתירה גם את השימוש שבוצע גם ביחס לתקופת ביניים בה בוצע בפועל השימוש החורג ללא היתר.

וועדת הערר דחתה את טענות הועדה המקומית כי יש לאבחן את עניינם של העוררים, בקבעה כי ראשית כל , קיים ספק רב אם ועדה מקומית כלל רשאית ליתן היתר לשימוש חורג למפרע, כשגם לגופו של עניין היא דוחה את טענות הוועדה המקומית, שכן ביחס לתקופת הביניים בה נעשה שימוש חורג, זו נעשתה ללא שנתקבלה כל החלטה תכנונית, ורק החלטה תכנונית היא בלבד מקימה חבות בתשלום היטל השבחה.

עוד מוסיפה ועדת הערר כי קיים קושי נוסף בעמדת הועדה המקומית, שכן על פי עמדת הועדה המקומית עולה ש"מימוש הזכויות" בוצע קודם ל"אירוע המס", שכן השימוש שבוצע בפועל במקרקעין בתקופת הביניים קדם למתן ההיתר אשר ניתן לאחר מכן גם רטרואקטיבית, כשלא ניתן לקבל את היפוך היוצרות, והקדמת "מימוש הזכויות" בפועל, קודם ל"אירוע המס".

לסיום, ביחס לתקופת השימוש השנייה קרי ממועד מתן החלטת הועדה המקומית  על מתן היתר להמשך השימוש החורג במקרקעין  התגלעו בין הצדדים מחלוקות שמאיות שונות,  וועדת הערר מינתה שמאי מייעץ לבחינת ההשבחה תוך מתן הנחיות לאופן הבדיקה ועריכת השומה.

סקירה: עו"ד ישראל אלתר, לפידות עורכי דין, המתמחה בתכנון ובניה והיטלי השבחה