23 פבר גליון פברואר 2015
הסדרת זכויות בחלקות מגורים
[החלטת מועצת מקרקעי ישראל 1355]
ביום 31 למרץ, 2014, נכנסה לתוקף החלטת מועצת מקרקעי ישראל 1355 ("ההחלטה") מטרת ההחלטה, הינה עיגון זכויות החוכרים בחלקות המגורים במושבי עובדים, כפרים שיתופיים ואגודות שיתופיות חקלאיות. ההחלטה כוללת הטבות מרחיקות לכת לבעלי הנחלות במושבים, בין היתר ביטול הרצף הבין דורי, האפשרות לפצל מספר מגרשים מחלקת המגורים, היוון חלקת המגורים וההטבה המשמעותית מכל הינה עיגון הזכויות וחתימה על חוזה חכירה לגביי חלקה א' של הנחלה (סוף לזכויות בר הרשות).
נחלה חקלאית מורכבת משלוש חלקות, א', ב' ו- ג'. חלקה א'- הינה החלקה בה נמצאים בתי המגורים ומבני המשק של החקלאי, שטח החלקה משתנה ממושב למושב. חלקה ב'- הינה החלקה בא נמצאים שטחי העיבוד של החקלאי וחלקה- ג' הינה החלק היחסי והמשותף של בעל הנחלה עם המושב. הערכים הכספיים בעסקה אותם יצטרך לשלם החוכר אשר יבחר להצטרף להסדר לא יהיו עבור חלקה א בשטחה המלא, אלא רק על חלק מחלקה זו בשטח של עד 2.5 דונם חלק זה יקרא חלקת המגורים. בסופו של ההליך ייחתם חוזה חכירה עם בעל הנחלה לגביי שטח חלקה א הכולל, ושטח זה ייגרע מהסכם המשבצת(חלקות ב' וג' יישארו חלק בלתי נפרד מהסכם המשבצת) על החוכר המעוניין להצטרף להליך לבדוק את המצב הרישומי של חלקה א בנחלתו ישנם מושבים אשר דאגו לרישום חלקות א בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) מקדמת דנא וישנם מושבים שאף לא התחילו בהליך זה. לעניין השימושים שאינם חקלאיים, עקב השינויים שחלו על המגזר החקלאי בשנים האחרונות החלו החקלאים בניסיונות למצוא את פרנסתם שלא בדרך החקלאות והחלו להקים עסקים מסחריים בשטחיהם בניגוד להסכם המשבצת שנחתם עם הרשות. על חוכר המעוניין להצטרף להסדר הקבוע בהחלטה לפעול להסדרת השימושים שאינם חקלאיים בנחלתו במידה ואכן יש לו כאלה מול הרשות או לחלופין להפסיקם ולהסדיר את התשלום עבור תקופת השימוש בעבר.
חשוב לציין כי ניתן ליישם את ההחלטה בשני אופנים:
1. תשלום דמי חכירה לרשות בשיעור של 3.75% מערך חלקת המגורים עם היקף הבנייה הבסיסי למגורים כפי שנקבע בהחלטה 375 מ"ר. תשלום דמי החכירה יקבע בהתאם לשומה פרטנית שתערך ע"י שמאי מקרקעין מטעם הרשות. תשלום זה יקנה לבעל הנחלה את ביטול הרצף הבין דורי, בנוסף יוכל בעל הנחלה לבנות בחלקת המגורים עד להיקף הבנייה הבסיסי ללא צורך בתשלום נוסף לרשות ולפצל מגרש מהנחלה תמורת תשלום של 33% לרשות מערך המגרש המפוצל.
2. תשלום דמי רכישה בסך 33% משווי הקרקע של חלקת המגורים גם תשלום זה יקבע בהתאם לשומה פרטנית שתערך ע"י שמאי מקרקעין מטעם הרשות.
תשלום זה יקנה לחוכר את ניצול מלוא הזכויות התכנוניות למגורים בנחלה ואת האפשרות לפצל מגרשים מהנחלה, ללא תשלום נוסף לרשות. בנוסף בעת העברת הזכויות בנחלה החוכר לא יצטרך לשלם לרשות את תשלום דמי ההסכמה אותם גובה הרשות כתנאי להעברת הזכויות. להחלטה ישנם שלושה תנאי סף מצטברים שעל החוכר לעמוד בהם בכדי שיוכל להצטרף להסדר הקבוע בה:
3. רישום חלקה א בספרי מרשם המקרקעין כיחידת רישום נפרדת בשלמות.
4. הסדרה ותשלום בגין כל השימושים שאינם חקלאים בנחלה ותשלום עבור תקופת השימוש בעבר.
5. התחייבות האגודה לכך שמספר יחידות הדיור הכולל בשטח היישוב החקלאי יהיה בהתאמה להוראות תמ"א 35 (תכנית המתאר הארצית הקובעת את כמות יחידות הדיור המותרות לכל יישוב וישוב בארץ) במידה והחוכר עומד בתנאים הנ"ל, יוכל החוכר לפנות לרשות מקרקעי ישראל ("הרשות") ולהתחיל בהליך הסדרת זכויותיו.
כניסה להסדר הקבוע בהחלטה מבטל את הרצף הבין דורי הקיים היום במשטר הנחלות בארץ. יישום ההחלטה יגרום לפתרון הבעיה הנפוצה היום במשפחות בעלי הנחלות בארץ בעת הורשת הנחלה החקלאית והיא "הבן הממשיך" האפשרות לרכוש את מלוא הזכויות למגורים בנחלה תאפשר לבעל הנחלה לפצל מגרשים ממנה ולהוריש את המשק החקלאי בצורה שוויונית לכלל ילדיו מה שלא היה ניתן לביצוע עד למועד כניסת ההחלטה לתוקף. יתרון נוסף ומשמעותי לא פחות הגלום בהחלטה, הינו בדמות חתימה על חוזה חכירה עבור חלקה א וסוף לזכויות בר הרשות, לבעל הנחלה תהיה זכות קניינית בבית/בתי המגורים שלו והוא לא יהיה חשוף להסכמים הקיימים לרשות מקרקעי ישראל מול המושבים בדבר השבת קרקע בעת שינוי ייעודה. ברשות הוקם אגף מיוחד לצורך יישום ההחלטה, אגף חוזים לדורות. בימים אלה, נמצאים מספר מושבים בפיילוט מתקדם של יישום ההחלטה אשר עתיד להסתיים בחצי הראשון של שנת 2015 עם סיום הפיילוט תפתח הדרך לאלפי בעלי הנחלות בארץ ליישום ההליך. אנו ממליצים לכלל בעלי הנחלות בארץ להצטרף להסדר אשר ימנע בעתיד בעיות רבות בעת חלוקת ירושתם.
עובדת שפוטרה שלא כדין עקב הריונה
[סע"ש (ת"א) 47915-09/13 אלינור מויאל נ' קבוצת גולבל אפריקה תעשיות בע"מ]
(פורסם ביום 27/1/2015)
בית הדין האזורי לעבודה, דן בטענת עובדת כי, פוטרה מעבודתה שלא כדין ועקב היותה בהיריון. התובעת, עבדה אצל הנתבעת חמישה וחצי חודשים במועד פיטוריה, והנתבעת ידעה על היריונה כחודשיים וחצי עובר למועד הפיטורים. לטענת התובעת, התנהלות הנתבעת מהווה הפרה של חוק עבודת נשים, האוסר על פיטורי אישה בהיריון וכן על חוק שיוויון הזדמנויות בעבודה, תשמ"ח-1988 ("חוק שיוויון הזדמנויות בעבודה").
הנתבעת טענה מנגד כי, בסמוך למועד בו גילתה העובדת דבר הריונה, הסתבר לה כי אין התובעת אינה מתאימה לתפקיד הניהולי אליו יועדה והיא נאלצה לצמצם את תפקידה לתפקיד מזכירותי בלבד, כאשר החל ממועד זה החלה התובעת לזלזל בעבודתה ולפגוע בלקוחות ולכן פוטרה.
בית הדין קיבל את התביעה בחלקה וקבע כי, למרות שהוכח בפניו שהחלטת הנתבעת לפטר את התובעת אינה נובעת מהריונה וכי עבודתה של התובעת הייתה לוקה בחסר בתקופה עובר למועד פיטוריה, הנתבעת הפרה את חובת עריכת השימוע והיה עליה, בעיקר לאור הריונה המתקדם של התובעת, לפעול לעריכת שימוע מלא כדין תוך עריכת פרוטוקול מקיף ולהעלות על הכתב את טענות המעביד כמו גם תשובות העובדת ביחס לתקופת העסקתו.
בית הדין קבע כי, חוק עבודת נשים קובע איסור על פיטורי נשים בהיריון, אשר עבדו אצל המעביד למעלה מחצי שנה, משכך, אין הוא חל בענייננו. אולם, היות והתובעת הייתה בהיריון מתקדם ופיטוריה היו בסמוך לתקופה המוגנת בחוק עבודת נשים, היה מקום להקפיד הקפדה יתרה על "כללי הטקס" ולערוך שימוע מלא כדין, בין היתר, גם על מנת למנוע סכסוכים עתידיים והעלאת טענות.
בית הדין פסק כי, לא הוכח בפניו שאכן נערך שימוע לתובעת בהתאם לכללי הדין וכי, אין מחלוקת בין הצדדים שאכן, לא נערך שימוע בכתב. על כן, פסק בית הדין לתובעת פיצוי בגין אי עריכת שימוע, בגובה של 25,000 ₪.
הסוקרת, עו"ד בן חן גלעם ממשרד לפידות עורכי דין, המתמחה בדיני עבודה.
בית ספר ללימוד נהיגה על טרקטורים אינו בגדר שימוש חקלאי והינו שימוש החורג ממטרת חוזה המשבצת שנחתם עם האגודה השיתופית.
[תא (חי') 15537-10-12 קרן קיימת לישראל מנהל מקרקעי ישראל נ' גד קנר (פורסם בנבו)]
לאחרונה דן בית משפט השלום בחיפה, בתביעה שהגיש מנהל מקרעי ישראל ("המנהל") בשם הקרן הקיימת לישראל כנגד גר קנר ("הנתבע") חקלאי המתגורר במושב עין עירון ("המושב")במועצה האזורית מנשה. התביעה הוגשה עקב כך שהנתבע הקים בית ספר ללימודי נהיגה על טרקטורים בשטח נחלתו במושב ולטענת המנהל מדובר בשימוש הנוגד את מטרת החכירה. בית המשפט קבע כי השימוש הינו חורג, קיבל את טענות המנהל הורה לנתבע להפסיק את השימוש החורג וקבע כך: המושב חתום על חוזה משבצת עם מנהל מקרקעי ישראל. הנתבע מתוקף היותו חבר באגודה השיתופית, הינו בר רשות במקרקעין, וזכויותיו וחובותיו כפופות לחוזה המשבצת. בסעיף המטרות בחוזה המשבצת נכתב במפורש כי מטרת החכירה הינה "שימוש למטרת משק חקלאי בלבד וניצול קרקע הנחלה לחקלאות בלבד וכן שימוש למגורים בלבד ביחידה או ביחידות מגורים הנמצאות בנחלה…" בסעיף אחר בחוזה המשבצת נכתב כי אסור לחוכר להשתמש בנחלה למטרה/שימוש הנוגדים את מטרת החכירה. הנתבע טען, כי לימוד נהיגה על טרקטורים הינו שימוש חקלאי מכיוון שמדובר בנסיעה חקלאית על קרקע חקלאית בית המשפט דחה את טענות הנתבע וקבע כי "מתן שיעורי נהיגה על טרקטורים חקלאיים, אינו דבר הדרוש במישרין לייצור חקלאי, שכן אין הוא תורם לעיבוד, לגידול ו/או לפעולות הייצור המתבצעים במקרקעין, וכל תכליתו הוא הסמכת נהגים ותו לא, וככזה, אין יכול להיחשב כשימוש למטרה חקלאית. יתרה מכך, שימוש כאמור המייעד את המקרקעין למתן שיעורי נהיגה להבדיל מעיבודם לשם הפקת יבול חקלאי, נוגד את התכלית שעמדה בבסיס ההתקשרות בין הצדדים, ואת המטרה שלשמה נכרתו החוזים המדוברים". על אף שבית המשפט פסק כי יש להפסיק את השימוש החורג, אין מדובר בסוף פסוק ויש ביכולת החקלאים ובעלי הנחלות להפעיל בנחלתם שימושים שאינם שימוש חקלאי וזאת בהתאם להחלטת מועצת מקרקעי ישראל 1265. נציין כי הפרקטיקה בתחום דיני רשות/מנהל מקרקעי ישראל, אחד התחומים בהם עוסק משרדנו הינה מורכבת ודינמית על כן ראוי להיוועץ במומחה בתחום בכל עניין משפטי לרבות הגשת תביעה או התגוננות מפניה.
אי עמידה בתנאי הסף במכרז תהווה לרוב פגם מהותי שיוביל לפסילת ההצעה.
[הפ (י-ם) 28939-12-14 ארד בע"מ נ' מי שמש תאגיד המים והביוב של בית שמש בע"מ פורסם ביום 15 ינואר, 2015]
בית המשפט המחוזי ירושלים דן ב-2 עתירות יחדיו אשר הוגשו על ידי חברת ארד ואפקון בקשר למכרז אשר פורסם על ידי תאגיד המים מי שמש להספקה, התקנה, הקמה, תחזוקה, שירות ואחריות למערכת קר"מ של מדי מים ("המכרז"). העותרות טענו כי חברת מגער אשר זכתה במכרז לא עמדה בתנאי הסף הנוגעים לקיום אישור הלכתי כנדרש למדי המים, לא עמדה בדרישות התקינה שנכללו בתנאי הסף, והאישור שהציגה בעניין המחזור הכספי לא נערך בנוסח ההולם את זה שנדרש בהתאם לתנאי המכרז. המשיבה היא חברת מגער טענה מנגד כי עמדה בכל תנאי הסף והעמידה בפני בית המשפט הסברים על כשירות הצעתה, לרבות מסמכים אשר הוצגו בפני ועדת המכרזים לאחר פתיחת ההצעות. בית המשפט המחוזי ירושלים פסק כי אי העמידה בתנאי הסף במכרז תהווה לרוב פגם מהותי שיוביל לפסילת ההצעה. מאחר ומגער לא הציגה במועד הגשת מסמכי המכרז אישורי תקינה למונים הדיגיטאליים, הרי שאין מנוס מהקביעה לפיה לא עמדה בתנאי הסף שעניינו בהצגת אישור עמידה בדרישות אחד מהתקנים הנזכרים בתנאי המכרז. עוד נפסק כי לא ניתן להשלים דרישה מהותית מעין זו לאחר מעשה, ובוודאי שלא ניתן להשלימה על יסוד מסמך שנוצר והתקבל חודשים ארוכים לאחר שחלף המועד להגיש את ההצעות. בנוסף לכל אלה ובהתאם לטענות נוספות שהעלתה העותרת, בחן בית המשפט את הצעתה של מגער ומצא פגמים נוספים מהותיים בהצעתה ולפיכך קבע כי ריבוי הפגמים, ובכללם אותם פגמים הניתנים לריפוי בדרך זו או אחרת, מוביל גם למסקנה לפיה לא היה מקום להכריז על הצעתה של מגער כהצעה הזוכה. לאור האמור לעיל, קיבל בית המשפט את העתירה על ידי כך שפסל את הצעתה של מגער והכריז על הצעת העותרת אפקון כזוכה (לאחר שחברת ארד לא עמדה גם היא בתנאי הסף מלכתחילה), שכן לדעת בית משפט על מנת להוכיח תנאי סף מהותיים יש לצרף את המסמכים במועד הגשת ההצעות למכרז ולא להשלימם לאחר פתיחת ההצעות.
סוקר הפסיקה, עורך דין רועי הלר, ממשרד לפידות עורכי דין המתמחה בתחום המכרזים.