19 נוב גליון נובמבר 2015
בקביעת שווי זכויות בעלים במקרקעין בטבלאות איזון, לא יתחשב השמאי בהסכמים בין הבעלים בינם לבין עצמם
[עמנ (נצ') 31328-10-14 עדאללה אחמד נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה גבעות אלונים, 3.6.2015]
באותו עניין, הגישו בעלי המקרקעין ערעור על החלטת ועדת הערר, לאחר שזו דחתה את תביעתם לפיצויים לפי ס' 197 לחוק התכנון והבניה.
הואיל והתכנית כללה הוראות בדבר איחוד וחלוקה שלא בהסכמת הבעלים, צורפה לתכנית טבלת הקצאות ואיזון שנערכה על ידי שמאי. בעלי המקרקעין טענו כי הם רכשו מגרשים ספציפיים במקרקעין, בהתאם למפת חלוקה שערך הבעלים המקורי של החלקה, וכי המגרשים שנרכשו הינם קרקע למגורים נטו, לאחר שהבעלים המקורי הפריש שטחים לצורכי ציבור.ומשכך היא, שווי הפגיעה בכל אחד מבעלי המקרקעין עולה במפורש מהשמאות בטבלת האיזון, אשר מעמדה לאחר הפרסום כשל חיקוק ו/או דין המחייב את הוועדה.
בית המשפט קבע כי על אף שהשווי והערכים בטבלת האיזון מהווים 'מעשה בית דין'- כוחם יפה להליכי האיזון בלבד, ולצורך האיזון בין בעלי הזכויות במקרקעין במישור היחסים הפנימיים ביניהם.
בענייננו, משלא דווחו העסקאות שערך הבעלים המקורי של החלקה ומשלא נרשמו בטאבו, אין לו לשמאי את שעיניו רואות, וזה פעל כדין עת הסתמך על הרישום בלשכת רישום המקרקעין המהווה ראיה חותכת לתוכנו.
ככל שהיו הסכמים בין הבעלים בינם לבין עצמם, הם עניין שלהם והשמאי אינו צריך לשמש כערכאה הקובעת זכויות על בסיס הסכמים שלא נרשמו ואשר תוכנם לא ידוע.
לפיכך, קבע בית המשפט כי התכנית באותו עניין מהווה תכנית משביחה, ואינה תכנית פוגעת כפי שטענו בעלי המקרקעין וזו אינה יכולה לזכות אותם בפיצויים לפי ס' 197 לחוק התכנון והבניה.
נציין, כי הפרקטיקה בתחום התכנון והבניה, אחד התחומים בהם עוסק משרדנו הינה מורכבת ודינאמית ועל כן רצוי להיוועץ במומחה בתחום, בכל עניין משפטי, לרבות הגשת תביעה או התגוננות מפניה.
אחריות הרשות המקומית ותאגיד המים
[ת"א 7610-11-12 עואד ואח' נ' תאגיד מים וביוב סובב שפרעם בע"מ ואח']
התובע 2 הוא בעלים של קרקע בתחומה של עיריית טמרה (הנתבעת 2 בהליך), הקרקע מסווגת כקרקע חקלאית. התובע 1 בנה ביתו על הקרקע ללא היתר.
בקרקע עובר קו ביוב אשר הונח על ידי העיריה, כאשר ביתו של התובע 2 חובר אל קו הביוב ללא קבלת אישור הגורמים הרלוונטיים וללא תשלום ההיטלים המתחייבים.
התובעים טענו בכתב התביעה כי על הנתבעות לפצות אותם בגין נזקים שונים שנגרמו להם בקשר עם קו הביוב. כך למשל, התובעים טענו כי העירייה הניחה בחלקה שוחת ביוב נוסף על קו הביוב. לטענת התובעים, עקב סתימה בקו הביוב, מי ביוב גלשו מהשוחה והציפו את גינת הבית וגרמו לנזקים. התובעים תבעו פיצוי מהנתבעות בגין נזקים אלו.
בנוסף, נטען כי הם זכאים לפיצוי מהנתבעות בגין דמי שימוש עבור הנחת קו הביוב בקרקע השייכת להם. כמו כן, התובעים דרשו פיצוי בגין ירידת ערך הקרקע.
בית המשפט מינה מומחה מטעמו לצורך הכנת חוות דעת בשאלות המקצועיות אשר התעוררו בתיק. הצדדים ויתרו על חקירת המומחה.
לעניין שאלת נזקי ההצפה –
המומחה מטעם בית המשפט קבע כי הסיבה לסתימה אשר גרמה להצפה הנטענת על ידי התובעים היא עבודות בניה שביצע השכן (אשר ככל הנראה בוצעו ללא היתר ובלא תיאום עם מי מהנתבעות). בית המשפט קיבל את חוות הדעת של המומחה מטעם בית המשפט. כמו כן, בית המשפט קבע כי התובעים לא הצליחו להוכיח התרשלות מצד הנתבעות או התנהלות שאינה סבירה או תקינה.
לעניין אחריות הנתבעות קבע בית המשפט:
"… האחריות אינה ולא יכולה להיות מוחלטת, גם אין להציב בפני הנתבעות דרישה לפיקוח מסביב לשעון על כל מקטע ברשת הביוב המונחת בשטחי אחריותן ושיפוטן…"
בנוגע לשאלת דמי השימוש וירידת הערך – בית המשפט דחה את טענת התובעים לדמי שימוש תוך הבעת מורת רוח מהתנהלות התובעים ותביעתם:
"התובעים בנו ללא היתר, ללא תיאום עם הנתבעות וללא תשלום היטל כדין; הגדילו והתחברו לקו הביוב שלא כדין ויש להניח כי אין הם משלמים אגרת הביוב השוטפת. למרות כל האמור והתנהלותם לעיל, התובעים מוצאים עוז בנפשם ועותרים לחיוב הנתבעות בתשלום דמי שימוש בגין אותו קו ביוב שהונח בחלקתם, אליו הם התחברו ללא רשות ושלא כדין, אשר משרת אותם ובלעדיו יש להניח לא נין היה לממש את המגורים בבית. עמדתם זו לוקה במידה רבה של חוסר תום לב דבר שבפני עצמו מצדיק את חסימת דרכם של התובעים בדרישתם לפיצוי בגין דמי שימוש".
התביעה נדחתה במלואה.
סוקרת הפסיקה, עו"ד רחל ינקוביץ-רועה, ממשרד לפידות עורכי דין, המתמחה בתחום האזרחי והמנהלי.
בהתאם להוראות חוק חופש המידע, תשנ"ח-1998 ("חוק חופש המידע") הורה בית המשפט לעניינים מנהלים בנצרת לגלות את תלושי השכר של גזבר המועצה וראשי הועדות הממנות בתקופות שונות, בכפוף להשחרת פרטים אישיים.
עת"מ (נצ') 30204-11-14 עורכי דין לקידום מנהל תקין (ע"ר) נ' הממונה על חוק חופש המידע במועצה המקומית דבוריה ואח'
לאחרונה, דן בית המשפט לעניינים מנהליים בעתירה שהגישה העותרת להורות למועצה המקומית דבוריה ("המועצה") בהתאם לחוק חופש המידע, לקבלת מידע לרבות תלושי השכר של ראשי הועדות הממונות, אשר כיהנו במועצה, תלושי השכר של גזבר המועצה וטפסי 106 של ראשי הועדות הממונות וגזבר המועצה. העתירה הוגשה לאחר החלפת מכתבים בין הצדדים במסגרתם סירבה המועצה להעביר את המידע המבוקש בטענה שלטענתה יש בחשיפת המידע לפגוע בפרטיות עובדי המועצה. גם ההצעה להשחיר את הפרטיים האישיים של העובדים (ת.ז כתובת) נדחתה על ידי המועצה ולכן הוגשה העתירה.
בית המשפט לעניינים מנהליים קיבל את העתירה במלואה וקבע כי מקום שהמידע המבוקש נוגע לשכרם של עובדי רשות ציבורית אשר שכרם משולם ע"י הציבור, משתנה נקודת האיזון במסגרתה יש לבחון את ההתנגשות בין הזכות לחופש המידע והגנת הפרטיות. בנוסף לכך, קבע בית המשפט כי עפ"י הנספחים שצירפה העותרת לכתב העתירה, עולה כי ממילא מדי שנה מתפרסמים מסמכים מטעם משרדי הפנים והאוצר, אשר מפרטים את גובה השכר החוקי של עובדים בכירים בשלטון המקומי, בדומה לאלו אשר המסמכים בעניינם מבוקשים כעת ע"י העותרת ועל כן בשקלול האיזונים בין המידע שחשיפתו מתבקשת, לבין הפגיעה האפשרית בפרטיות עובדי המועצה, יש להעדיף את האינטרס הציבורי הגלום בחשיפת המידע, וזאת בכפוף להשחרת כל הפרטים האישיים אשר חשיפתם אינה דרושה בנסיבות העניין.
לפיכך שוכנע בית המשפט כי אכן קיים אינטרס ועניין ציבורי בחשיפת המידע המבוקש, אשר משרת את התכלית העומדת בבסיסו של חוק חופש המידע והורה למועצה להעביר את המידע המבוקש לידי העותרת.
נציין כי, לא בכל מקרה של בקשה לחשיפת מידע עפ"י חוק חופש המידע, גובר האינטרס הציבורי על הגנת הפטריות וכי כל מקרה נבחן עפ"י נסיבותיו. על כן, מאחר והפרקטיקה בתחום חוק חופש המידע הינו אחד התחומים בהם עוסק משרדנו, ראוי להיוועץ טרם העברת ו/או אי העברת מידע עפ"י חוק חופש המידע.
תנאי סף בלתי סבירים במכרז מקימים עילה לביטול המכרז על ידי הרשות המקומית
[(מרכז) 16368-09-15 פורד מערכות מוניציפליות בע"מ נ' עיריית נתניה ואח' פורסם ביום 1 אוקטובר, 2015 ]
בית המשפט המחוזי מרכז דן בעתירה ובקשה למתן צו ארעי, שעניינן מכרז לביצוע עבודות טאוט מכני בעיר נתניה ("המכרז").
העתירה דנן, הינה עתירת המשך לעתירה שהגישה אחת המציעות הפוטנציאליות טרם המועד האחרון להגשת ההצעות וטרם פתיחת המעטפות, שם טענה חברת קלין סטאר שתנאי הסף שנקבע במכרז על ידי עיריית נתניה לפיו על המציע במכרז להיות בעל ניסיון בטיאוט מכני של 2 רשויות מקומיות בעלות 60,000 תושבים לפחות או של רשות מקומית אחת בעלת 120,000 תושבים, הינו תנאי סף בלתי סביר אשר חוסם את דרכן של מציעות רבות מלהגיש את הצעותיהם למכרז.
בהסכמה דיונית אשר הושגה בעתירה הראשונה הוסכם על ידי העירייה כי אם לאחר פתיחת המעטפות יימצא כי רק 2 מציעות או פחות הגישו את הצעותיהן למכרז אזי תקום עילה לחברת קלין סטאר לעתור לביטול המכרז, שכן יימצא כי תנאי הסף הינו בלתי סביר.
ואכן, לאחר פתיחת המעטפות נמצא כי רק הצעה אחת עמדה בתנאי הסף, ושאר המציעות אשר הגישו את הצעותיהן למכרז אינן עומדות בתנאי הסף האמור, ולאור כך החליטה העירייה על ביטול המכרז מבלי להידרש לכאורה לעתירה נוספת של קלין סטאר.
משהמליצה העירייה על ביטול המכרז, הגישה חברת פורד (אשר הינה היחידה שעמדה בתנאי הסף במכרז) את העתירה דנן על מנת שבית המשפט יכריז עליה כזוכה ויורה לעירייה שלא לבטל את המכרז.
העותרת, היא חברת פורד, טוענת כי תנאי הסף הינם סבירים ויש מציעות רבות בשוק הטיאוט המכני אשר עומדות בתנאי סף זה הגם שבחרו שלא להגיש את הצעתם למכרז. כן טוענת העותרת כי צעד של ביטול מכרז הינו צעד קיצוני וממילא ההסכמה הדיונית שבעתירה הראשונה כאמור אינה מחייבת את העירייה בביטול המכרז באופן אוטומטי.
העירייה טוענת כי למעשה התחייבה בהסכמה הדיונית בעתירה הראשונה בביטול המכרז ואף לדידה תנאי הסף שנקבעו נהפכו לבלתי סבירים וזאת לנוכח אי עמידתם, במבחן התוצאה, של מציעות רבות למעט מציעה אחת היא העותרת.
חברת קלין סטאר טוענת בנוסף, כי אינטרס העירייה כי יהיו מציעות רבות ולעריכת מכרז לרבים ולא למתי מעט.
בפסק דינו קבע בית המשפט כי דין העתירה להידחות אף מבלי לקיים דיון במעמד הצדדים, שכן במבחן התוצאה נמצא כי תנאי הסף לא עמדו במבחן הסבירות עת הוגשה הצעה אחת למכרז ולפיכך כרשות ציבורית נהגה העירייה כפי שמצופה ממנה בביטול המכרז על אף שאינה מחויבת לעשות זאת.
כמו כן, בית המשפט קבע כי ההסדר הדיוני אשר הושג בעתירה הראשונה למעשה מחייב את העירייה כרשות שלטונית ואין רלוונטיות לכך שחברת פורד לא הייתה שותפה להסכם זה.
לאור האמור לעיל, מאזן הנוחות נוטה בבירור לטובת עריכתו של מכרז חדש אשר יאפשר למציעות פוטנציאליות נוספות ליטול בו חלק מבלי לפגוע בזכותה של העותרת להגיש את הצעתה.
הסוקר , עו"ד רועי הלר ממשרד לפידות עורכי דין, המתמחה בשלטון המקומי ובתחום המכרזים.
עתירה זו עניינה במחלוקת הנוגעת לדרישות תשלום אגרות, היטלי פיתוח והיטל השבחה שנדרשו ע"י עיריית נס ציונה מהעותרים – היורשים החוקיים של הבעלים הרשום במקרקעין המצויים בתחום שיפוט העיריה, בתקופה שלאחר הקמת תאגיד מים וביוב בהתאם לחוק תאגידי מים וביוב, תשס"א-2001.
עת"מ (מרכז) 4793-05-12 אורי גרוסמן ואח' נ' עיריית נס ציונה ואח'
תמצית טענות העותרים הרלבנטיים לענייננו:
באשר להיטלי המים הביוב ומכון הטיהור, טוענים העותרים כי ביום 31.12.08 הוקם תאגיד המים והביוב לעיר נס ציונה, ומרגע הקמתו אין לעירייה סמכות עוד לגבות כספים על חשבון המים והביוב ולהתנות את הוצאת האישור לטאבו בתשלום אגרות/היטלי ביוב ומים, משסמכויותיה של העירייה הועברו לתאגיד לפי ס' 139 לחוק תאגידי מים וביוב, תשס"א-2001.
באשר להיטל הסלילה טוענים העותרים כי לפי גרסת העירייה נעשה החיוב בהיטל זה בגין עבודות סלילה שבוצעו ברחוב האלופים בשנים 2006-2007, כאשר דרישת התשלום הוצאה לראשונה בשנת 2012. חלוף הזמן בין ביצוע עבודות התשתית ברחוב האלופים ועד להוצאת דרישת התשלום עולה לטענתם כדי שיהוי מנהלי בלתי סביר בעליל המחייב את ביטול דרישת התשלום.
בתחשיבי הסלילה והתיעול התבססה העירייה על נתוני הארנונה בשנים 2006-2008 המשקפים את הבניה הקיימת אך אינם כוללים שטחי בניה בתהליך בניה ו/או שטחי קרקעות שאין להן עדיין תב"עות בתוקף או שטחי קרקעות פנויות
ביהמ"ש לעניינים מנהליים קיבל את העתירה בחלקה וקבע כדלקמן:
בנוגע לחוקיות להיטלי המים, הביוב ומכון הטיהור; קבע בית המשפט כי נוכח העובדה שתאגידי המים קיבלו את סמכויות העיריה בכל הנוגע להתקנה ותפעול מערכת הביוב, ביטל סעיף 139 לחוק תאגידי מים וביוב את סמכויות העיריה שבשטח שיפוטה פועל תאגיד המים ועל כן הוטלו שלא בסמכות. בית המשפט מפנה בפסק דינו בין היתר לחוות דעתו של המשנה ליועץ המשפטי לממשלה (כלכלי-פיסקאלי), 11.3.2013) (להלן: "חוות הדעת") בנושא זה: "גביית היטלי מים וביוב בתקופת הביניים שלאחר הקמת תאגיד מים וביוב" אשר מלמדת כי מיום הקמת תאגיד המים, ניטלת מהרשויות המקומיות הסמכות לגבות דרישות תשלום, גם אם הוצאו לפני הקמת התאגיד, כך שהוראת החוק הרלוונטית לעניין זה היא ס' 139 לחוק תאגידי מים וביוב ולא ס' 12 לחוק תאגידי מים וביוב. כך בחוות הדעת:
"בהתאם לסעיף 139 לחוק, מיום הקמת התאגיד ניטלות מהרשויות המקומיות הסמכויות בנוגע להיטלי מים וביוב. מדובר הן על סמכות ההטלה של חיוב, הן על סמכות הוצאת דרישות תשלום והן על סמכות גביית דרישות תשלום שהוצאו לפני הקמת התאגיד או לאחר הקמתו. בניגוד לסעיף 139, סעיף 12 לחוק אינו עוסק בסמכויות להטלת תשלומי חובה ולגבייתם ולכן אינו משמר את סמכות הרשות המקומית לעניין זה"
כמו כן, בס' 2 לחוות הדעת מוסבר, כי משום שהרשות המקומית קיבלה תמורה עבור העברת תשתיות המים והביוב לתאגיד המים עם הקמתו, אזי המשך הגבייה על ידי הרשות המקומית לאחר הקמת התאגיד עלול ליצור מצב של כפל תשלום לרשות המקומית:
"עם הקמת התאגיד עברו תשתיות המים והביוב לאחריותו ובעלותו ואילו הרשות המקומית קיבלה תמורתן מניות בתאגיד, הלוואת בעלים וכן מענק תאגוד שנועד לכסות על עלות ההקמה של התאגיד ועלויות הכרוכות במעבר מהרשות המקומית אל התאגיד. על כן, אם ההיטלים שתגבה עתה הרשות המקומית נועדו לכסות השקעות בתשתיות שכבר הוקמו, אזי אין בכך טעם כיוון שהרשות המקומית כבר קיבלה תמורה עבור השקעות אלה עם העברת הנכסים. כך עשויה הרשות המקומית לקבל תשלום כפול עבר מימון אותה תשתית".
אשר על כן, מיום הקמת התאגיד ניטלות מהרשויות המקומיות הסמכויות בנוגע להיטלי מים וביוב ונקבע כי הוצאות דרישת התשלום נעשו שלא בסמכות. מדובר הן על סמכות ההטלה של חיוב, הן על סמכות הוצאת דרישות תשלום והן על סמכות גביית דרישות תשלום שהוצאו לפני הקמת התאגיד או לאחר הקמתו.
עוד קבע בית המשפט כי בנוגע להיטלי הסלילה והתיעול; אין לקבל את טענת העותרים כי דרישת התשלום התיישנה או שהוצאתה עולה כדי שיהוי מנהלי המחייב את ביטולה. ראשית, בין ביצוע העבודות התשתית ועד להוצאת דרישת התשלום טרם חלפו 7 שנים. שנית, חוק עזר (סלילת רחובות) וחוק עזר (תיעול) אינם קובעים את המועד להוצאת דרישת התשלום. ודוק, חוקי העזר המאפשרים לעירייה להוציא את דרישת התשלום גם במועד מאוחר כגון בעת הבקשה לאישור לטאבו, וכן חוקי העזר המאפשרים לעירייה להחיל תעריפים עדכניים, אינם סותרים או מבטלים את הנוהל התקין בו מחויבת העירייה. הנוהל התקין מחייב את העירייה להוציא את דרישת התשלום קרוב ככל האפשר לביצוע העבודות בפועל ובהתאם לזאת להחיל את תעריפי ההיטלים כפי שחלו במועד ביצוע העבודות בפועל. ודוק, לא נאמר שם כי חלוף הזמן והתעדכנות תעריפי ההיטלים עולה כדי שיהוי בהוצאת דרישת התשלום, המחייב את ביטולה המוחלט.
אשר לתחשיב היטלי הסלילה והתיעול. המומחה מטעם ביהמ"ש קבע כי השימוש בנתוני הארנונה לחישוב השטחים בהיטלי הסלילה והתיעול בוצע באופן סביר וע"פ הנהלים המקובלים. עוד הוא ביאר כי המתודה על פיה פעלו עורכי התחשיב התבססה על שיטת כלל היישוב ועל ראייה רחבה של שטחי הקרקע ביישוב אשר חושבו לפי אומדן של אחזור בנייה ממוצע, שיטת עבודה לפיה לא נהוג לבחון מגרשים ספציפיים אלא ראיית סך שטחי היישוב כמכלול. מסקנות המומחה מקובלות על ביהמ"ש.
סוקר הפסיקה הנו עו"ד יובל רום ממשרד לפידות עורכי דין, מומחה בתחום השלטון המקומי.