31 מרץ גליון אפריל 2015
הסדרת שימושים שאינם חקלאיים בישובים חקלאיים
בשנים האחרונות, צומצמו אפשרויות החקלאים להתפרנס מעבודתם החקלאית בלבד. עקב כך, החלו החקלאים לעסוק בפעילויות מסחריות רבות אשר יאפשרו להם פרנסה בכבוד. שימושים שאינם חקלאיים, הביאו להפרת חוזה המשבצת אשר חתמה עליו האגודה השיתופית ("האגודה") מול רשות מקרקעי ישראל ("הרשות").
ביום 6 לדצמבר, 2010, נכנסה לתוקף החלטת מועצת מקרקעי ישראל 1226 ("ההחלטה"). החלטה זו, מהווה עדכון להחלטת המועצה 949 אשר עסקה בהחכרת קרקע לצרכי תעסוקה (שימושים שאינם חקלאיים, כגון: מסחר, תעשייה, תיירות ועוד) במשבצות יישובים חקלאיים. בהתאם להחלטה, הוציא האגף החקלאי ברשות, הוראת ביצוע הידועה בשמה, הוראת אגף חקלאי 102 ("הוראת אגף"). ההחלטה והוראת האגף, מאפשרות את הסדרת השימושים שאינם חקלאיים בישובים החקלאיים ברחבי הארץ. להחלטה זו, ישנה משמעות יוצאת דופן, כלפי היישובים החקלאים מכיוון, שכיום הרשות מתנה ביצוע עסקאות ליישובים, בהסדרת השימושים החורגים או לחלופין, נדרשת ערבות שיכולה להגיע למיליוני שקלים. כיום, כל מושב ו/או קיבוץ המעוניין להצטרף להסדרים הקבועים בהחלטות המועצה 1355 ,1366, 1380 יידרש כתנאי סף להסדיר את אותם השימושים מול הרשות. כמו כן, הסדרת השימושים, תמנע הגשת תביעות עתידיות ע"י הרשות כנגד האגודה.
תנאי מקדים ליישום ההחלטה:
על מנת שישוב חקלאי, יחל בהסדרת השימושים מול הרשות, על מפקח מטעם הרשות, לבצע סקר משבצת בתחומי היישוב בו יסקור, את כלל השימושים שאינם חקלאיים הקיימים בתחומו ויעביר את הרשימה הרלוונטית לצוות החקלאי באותו מרחב עסקי ברשות אליו שייך היישוב. לאחר קבלת סקר המשבצת, יוכל לפנות היישוב החקלאי למרחב העסקי הרלוונטי, לצורך מתווה הסדרה. המתווה יכול להיות, מתווה הכולל הסדרה של כלל השימושים יחדיו, או לחלופין הסדרה של כל שימוש בנפרד. חשוב לציין, כי במידה וייבחר היישוב החקלאי להסדיר כל שימוש בנפרד, יהיה עליו, להפקיד ערבות גבוהה הנתונה להערכת השמאי המרחבי ברשות וזאת כהתחייבות להסדרת השימושים הנותרים.
התנאים להסדרת השימושים שאינם חקלאיים:
א. מכסת השטחים המנוצלים
ההחלטה מגבילה את כמות השטחים, אותם יוכל היישוב החקלאי לנצל לצורך שימושים אלה, בכפוף לאזור העדיפות הלאומית בו נמצא היישוב. באזור עדיפות לאומית א , בקו עימות לבנון, ברמת הגולן ובקו עוטף עזה – עד 120 דונם נטו. באזור עדיפות לאומית ב וביישובי מרחב התפר עד 80 דונם נטו. יישוב במרחב התפר, הינו יישוב שיוגדר שכזה, ע"י ממשלת ישראל במועד בו תאושר תכנית להפקדה ע"י הועדה המחוזית לתכנון ובניה.. באזור מרכז הארץ- עד 60 דונם נטו. בהתאם לכך, יישוב שיחליט על מתווה הסדרה, יהיה עליו לקחת בחשבון, את מכסת השטחים אותם ניצל (שימושים פעילים הנמצאים בשימוש) ואת השימושים אשר בכוונתו להקים בעתיד. חשוב לציין, כי גם אם סך השטחים הנמצאים בשימוש שאינו חקלאי עולה על הכתוב בהחלטה, אין מדובר בסוף פסוק ויש ביכולת האגודה לפנות לוועדת המשנה של מועצת מקרקעי ישראל בבקשה להגדלת השטחים.
ב. אישור הוועדה המקומית
על האגודה להמציא לרשות, דף מידע תכנוני מהוועדה לתכנון ובנייה הרלוונטית, בו מאשרת הוועדה כי השימוש יתבצע על מגרש סטטוטורי (מגרש שהוגדר כחוקי בהתאם לחוק התכנון והבנייה) ובנוסף אישור כי השימוש תואם את הייעוד התכנוני החל על השטח. כמו כן, באפשרות האגודה לבצע עסקה עם הרשות גם אם השימוש עצמו נוגד את הייעוד התכנוני החל על השטח וזאת בכפוף לאישור הרשות ובכפוף לכך שמדובר עסקה זמנית. עסקה כזו תאושר ותתבצע, בכפוף, להמצאת אישור חורג מהוועדה
המקומית ובכפוף לתקופה הקבועה בהיתר לשימוש החורג.
ג. תשלום דמי חכירה מהוונים בגין הקרקע ובנוסף תשלום דמי שימוש בגין תקופת עבר
האגודה תידרש לשלם דמי חכירה מהוונים עבור הקצאת הקרקע בהתאם לאזור העדיפות הלאומית בו נמצא היישוב, שיקבעו על ידי שמאי מקרקעין מטעם הרשות. כמו כן, תידרש האגודה לשלם דמי שימוש, בגין תקופת השימוש בעבר וזאת החל ממועד תחילת השימוש. דמי השימוש יחושבו, בהתאם לשומה הנערכת על-ידי שמאי מקרקעין מטעם הרשות ובהתאם לאזור העדיפות הלאומית בו נמצא היישוב. חשוב לציין, כי במידה והאגודה תבקש לבצע, עסקה עפ"י היתר זמני לשימוש חורג, האגודה תידרש לשלם, דמי חכירה שנתיים שישתנו בהתאם לאזור העדיפות הלאומית בו היא נמצאת.
ד. אישור הסוכנות היהודית/ החטיבה להתיישבות בהסתדרות הציונית
בישובים בהם הסוכנות היהודית או החטיבה להתיישבות של ההסתדרות הציונית צד לחוזה המשבצת, תידרש הסכמתם לתכנית לשינוי הייעוד וביצוע העסקה.
ה. היעדר חובות לרשות והעדרם של שעבודים ועיקולים
אישור העסקה מול הרשות, יותנה בהסדרת כלל חובות האגודה לרשות. כמו כן תידרש האגודה במידה וקיימים עיקולים/שעבודים על השטח המיועד לעסקה, להמציא את אישור הגורם לטובתו ניתן השעבוד/העיקול לביצוע העסקה. הסדרת השימושים שאינם חקלאים, הינה מטרה ראשונה במעלה. כיום כאשר המגזר החקלאי, עומד בפני תמורות מרחיקות לכת, עקב יישומם של החלטות המועצה 1366 ,1380, ו1355 בקיבוצים ובמושבים, נדרשות האגודות כתנאי סף, ליישום החלטות אלה להסדיר את השימושים. גם הרשות בעצמה הבינה את חשיבות הסדרת השימושים, והקימה וועדה מיוחדת לעניין בראשותו של מנהל האגף החקלאי עו"ד אסף רפלד. אנו ממליצים לכלל האגודות להיכנס למתווה הסדרה מול הרשות, אשר יאפשר לאגודות לבצע תהליכים מרחיקי לכת ואף ימנע הגשת תביעות ע"י הרשות כנגד האגודות.
אין באמור במאמר זה, משום ייעוץ משפטי כלשהו ומומלץ להיוועץ בעורך דין המומחה בתחום בטרם קבלת כל החלטה בנושאים המתוארים בסקירה זו.
בר רשות באגודה חקלאית נחשב כחוכר לדורות לעניין חיובו בהיטל השבחה
לאחרונה דן בית המשפט העליון, בערעור שהגישה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה שומרון ("הוועדה המקומית"), על החלטת בית המשפט המחוזי בחיפה, לפיו בר רשות באגודה חקלאית פטור מתשלום היטל השבחה לפי סעיף 196א לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965 ("החוק"), ובהתאם להוראות התוספת השלישית לחוק ("התוספת"). בית המשפט העליון, קיבל את הערעור ופסק למעשה, כי בר רשות באגודה חקלאית חייב בתשלום היטל השבחה. בהחלטה זו, קיבל בית המשפט החלטה הרת גורל המשפיעה על מאות אלפי החברים באגודות השיתופיות החקלאיות ושינה נוהג משפטי רב שנים, לפיו, חברי האגודות החקלאיות היו פטורים מתשלום היטל השבחה וזאת עקב מעמדם המשפטי כברי רשות במקרקעין ולא כבעלי זכויות מצב בו הסכם החכירה (משבצת) נחתם עם האגודה עצמה. בית המשפט בחן בפסק הדין, את לשון החוק וקבע כי בנסיבות המקרה, מעמדם של חברי האגודות עולה במהותו בהיבטים רבים ומשמעותיים לכדי מעמד של חוכרים לדורות. קביעה זו מבוססת הן על אינדיקציות פנימיות שמקורן בחוזה המשבצת עם רשות מקרקעי ישראל, הרקע לכריתתו ותכליתו והן על אינדיקציות חיצוניות, המלמדות כי מערך הזכויות שהוענק למשיבים המוגדרים כברי רשות דומה לזה שניתן לבעלי חוזי חכירה לדורות. בית המשפט קבע, כי הפרשנות הנכונה שיש לתת למונח חוכר לדורות, הינה הפרשנות התכליתית לפיה ,ייחשב כחוכר גם מי שמעמדו במקרקעין בפועל עולה לכדי מעמד של חוכר לדורות. חשוב לציין, כי בפסק הדין מבהיר בית המשפט כי פרשנותו ומסקנתו, הינה רק בהתייחס לסוגיית תשלום היטל ההשבחה בלבד ואין הכוונה כי ברי הרשות באגודות, יוכרו כחוכרים לדורות לכל דבר ועניין. פסק הדין, העלה על סדר היום את סוגית ברי הרשות במקרקעין, המנוהלים ע"י רשות מקרקעי ישראל. על אף, שמדובר באוכלוסייה המונה מאות אלפי אנשים ברחבי הארץ מעמד ברי הרשות לא הוסדר מעולם בחקיקה מסודרת. אין ספק כי לפסק הדין, תהיינה השלכות רבות, הרבה מעבר לסוגיית היטל ההשבחה ועל מדינת ישראל ורשות מקרקעי ישראל לפעול בהקדם, ליישום החלטת המועצה 1366 ,1380 ,1355 על מנת לשים סוף לזכויות ברי הרשות ולהסדיר את החזקתם בקרקע בדמות חוזה חכירה.
חיוב בארנונה של בני זוג אשר התגוררו בבית הוריהם
(פורסם בנבו, ניתן ביום 11 לפברואר, 2015)
עניינה של העתירה היא בהחלטת עיריית נתניה ("העירייה"), לחייב בני זוג ("העותרים"), שהתגוררו יחד עם הוריהם, בחיובי ארנונה בגין חלקם היחסי בנכס, באופן רטרואקטיבי ובהעדר הודעה מטעם העותרים ו/או ההורים. העותרים התגוררו בנכס בתחום שיפוטה של העירייה, יחד עם הוריהם. הורי העותרים, הם שהיו רשומים כמחזיקים בנכס וחויבו בארנונה בהתאם. במרוצת השנים, חדלו ההורים מתשלום חיובי הארנונה והעירייה החלה כנגדם בהליכים לגביית החובות. במסגרת הליך עיקול מטלטלין, אשר ננקט בנכס, הגישו העותרים תצהיר לבית המשפט, שם הצהירו כי הם הנכס מורכב משתי דירות מחוברות, שהם מתגוררים באחת מהן ומשכך, אין לנקוט כנגדם בהליכי גבייה.
בהתאם לתצהיר העותרים, פעלה העירייה לפיצול הנכס לשתי דירות ולרישום אחת הדירות על שם העותרים, בהתאם לנתונים אשר הוצהרו על ידם. כמו כן, העירייה שינתה באופן רטרואקטיבי את החיוב החל משנת 2010.
על החלטה זו, הגישו העותרים את העתירה דנא.
לטענת העותרים, בהעדר הודעה בכתב כנדרש בדין, לא הייתה לעירייה הסמכות לפעול באופן עצמאי לפיצול הבית ולשינוי שמות המחזיקים בנכס, קל וחומר באופן רטרואקטיבי. עוד טענו העותרים כי, התנהלות העירייה תוביל למצב אבסורדי בו כל ילד, מעל גיל 18, המתגורר עם הוריו, יחויב בארנונה בגין השטחים שבחזקתו ואין להתיר לעירייה להיכנס למערכת היחסים המשפחתית.
מנגד טענה העירייה כי, קיימת לה סמכות טבועה לשינוי מחזיקים בהתאם למצב בפועל, כאשר מובאים לידיעתה נתונים לפיה החיוב הינו חיוב שגוי. בנסיבות העניין ולאור התצהיר, אשר הוגש על ידי העותרים, היא פעלה כדין בפיצול הנכס ובחיוב הרטרואקטיבי, בהתאם למצב בנכס בפועל.
בית המשפט דחה את העתירה בחלקה וקבע כי, העירייה הייתה רשאית, בנסיבות העניין, לפעול לפיצול הנכס ולחייב את העותרים בארנונה, היות ואין מחלוקת כי העותרים מחזיקים בחלק מהנכס. בית המשפט חזר על ההלכה לפיה, יש לשאוף לכך שהמחזיק הרשום והמחויב בארנונה, יהיה המחזיק בפועל אשר מקבל ונהנה משירותי העירייה. עוד קבע בית המשפט כי, כפי שנפסק בעבר, שאין להמשיך ולחייב מחזיק שעזב נכס, בארנונה וזאת משיקולי צדק, כך גם אין להתיר מצב בו מחזיק בפועל בנכס, אשר נמנע מלהירשם כמחזיק, לא יחויב בארנונה.
יחד עם זאת, דחה בית המשפט את החיוב הרטורואקטיבי בקביעה כי, אין המדובר באותם מקרים חריגים בהם תותר הטלת וגביית מס באופן רטרואקטיבי.
הסקירה הוכנה על ידי עו"ד בת חן גלעם ממשרד לפידות עורכי דין המתמחה בדיני ארנונה
תיקון חוק הודעה לעובד ותחולתו על מועמדים לעבודה/ עו"ד בת חן גלעם
ביום 30 לינואר, 2015, נכנס לתוקפו תיקון מס' 6 לחוק הודעה לעובד ולמועמד לעבודה (תנאי עבודה והליכי מיון וקבלה לעבודה), תשס"ב-2002 ("חוק הודעה לעובד"). החידוש בתיקון הינו בחובה אשר מוטלת על מעסיקים פוטינציאלים, ליתן הודעה למועמד לעבודה על הליכי המיון ו/או על אי קבלתו לתפקיד.
חוק הודעה לעובד נחקק בשנת 2002, ונועד להסדיר באופן כולל את החובה ליידע את העובד בכתב על תנאי העסקתו, אשר הוטלה קודם לכן על מעסיקים באופן חלקי ומדינים ודברי חקיקה שונים. בדברי ההסבר לחוק ההודעה לעובד עולה כי, הראציונל העומד בבסיס החוק הוא מתן בהירות לעובד באשר לתנאי עבודתו כאשר, אין המדובר בהטלת חובה על המעסיק לכרות חוזה עם העובד. החוק קובע כי, חובה על המעסיק ליתן לעובד הודעה בכתב בסמוך לתחילת מועד העסקתו ו/או עם שינוי בתנאי העסקתו. על חשיבות מתן ההודעה לעובד בדבר תנאי העסקתו עמד בית הדין הארצי בע"ע (ארצי) 154/10 שניידר נ' ניצנים אבטחה בע"מ (פורסם בנבו, ניתן ביום 3/3/2011): "הדרישה למסור לעובד הודעה בכתב על תנאי עבודתו אינה עניין טכני, אלא מהווה חלק מהחובה לנהוג בתום לב ובדרך מקובלת ביחסי העבודה. בין תכליותיה – ליידע את העובד באופן שקוף ומלא על כל תנאי עבודתו; לייתר אי הבנות או סימני שאלה ביחס לתנאי העבודה; ולמנוע מחלוקות משפטיות לגבי תנאי עבודתו המוסכמים."
כשם שמטרת חוק ההודעה לעובד הינה לצמצם את אי הוודאות שיכול להיות לעובד במקום עבודתו, בא התיקון בשנת 2014 לצמצם את אי הודאות של מועמד לעבודה במסגרת תהליך המיון והקבלה. בתיקון, הטיל המחוקק על המעסיק חובת הודעה בכתב למועמד, אשר משתתף בהליכי המיון, על התקדמות הליכי המיון. עוד קובע החוק כי, תוך 14 יום מהמועד בו קיבל המעסיק מועמד אחר לעבודה, יקבל המועמד לעבודה הודעה על אי קבלתו למשרה. יצוין כי, החוק מסייג את תחולתו כך, שלמעשה, קיימים עובדים ו/או מועמדים רבים לעבודה, אשר אינם יכולים ליהנות מהתיקון. ראשית, מחריג החוק את עובדי ענף ההסעדה מתחולתו. עוד קובע חוק ההודעה לעובד כי, החוק לא יחול על מעסיק המעסיק עד 25 עובדים ובעבודה שתקופה אינה עולה על 30 יום. באשר לסנקציה המוטלת על המעסיק, קובע החוק כי המדובר בעבירה שדינה קנס, כאשר קיימת בנוסף, לבית הדין לעבודה הסמכות לחייב את המעסיק בפיצויים על עבירה על חוק זה בשיעור שימצא לנכון, אף ללא הוכחת נזק. עוד קובע החוק כי, בסמכות בית הדין לפסוק למעביד פיצויים לדוגמא, בשיעור שלא יעלה על 15,000 ₪ או בסכום אחר שיקבע מטעמים מיוחדים.
הכותבת הנה עו"ד בת חן גלעם ממשרד לפידות עורכי דין המתמחה בדיני עבודה
אין באמור במאמר זה, משום ייעוץ משפטי כלשהו ומומלץ להיוועץ בעורך דין המומחה בתחום בטרם קבלת כל החלטה בנושאים המתוארים בסקירה זו.