רנה לפידות | תביעת פיצויים מכח תמ"א 38
15963
rtl,post-template-default,single,single-post,postid-15963,single-format-standard,ajax_fade,page_not_loaded,,wpb-js-composer js-comp-ver-4.2.3,vc_responsive

תביעת פיצויים מכח תמ"א 38

22 מרץ תביעת פיצויים מכח תמ"א 38

תביעת פיצויים מכח תמ"א 38           

האם ניתן להגיש תביעת פיצויים בגין ירידת ערך מכח תמ"א 38, המועד להגשת תביעה כזו, וחישוב ירידת הערך.

סע' 197 לחוק התכנון והבניה- התשכ"ה-1965 ("החוק"), קובע כי פגיעה בערך מקרקעין מכוחה של תכנית שלא בדרך של הפקעה, בעל הזכות זכאי לפיצוי בגין ירידת הערך, ועליו להגיש את תביעתו בתוך 3 שנים ממועד אישור התכנית, שלאחריהן תתיישן תביעתו.

בהערת אגב יצוין כי מועד תקופת התיישנות תביעה לפיצוי בגין ירידת ערך, הינו על פי הידוע מהמועדים הקצרים ביותר הקבועים בחוק, שכן תקופת ההתיישנות ה"רגילה" הינה כידוע 7 שנים, כשבתביעות שעניינם במקרקעין מתיישנות בחלוף 15 שנה או 25 שנה תלוי בנסיבות (לפיצויי הפקעה עומדת על 7 שנים) זאת בהתאם לקבוע בחוק ההתיישנות, תשי"ח-1958.

 יוסף וייאמר כי נושא הארכת תקופת ההתיישנות (או קיצורה), עולה מעת לעת לדיון, אולם כאמור על פי החוק מועד הגשת תביעה לפיצוי בגין ירידת ערך מקרקעין עומד על 3 שנים, ולצורך ארכה להגשת תביעה יש לקבל אישור מיוחד משר הפנים, אשר ניתן רק מטעמים מיוחדים ובמקרים חריגים ביותר.

נשאלת השאלה, האם ניתן להגיש תביעת פיצוי בגין אישור תכנית ארצית, ואם כן מאימתי מתחיל מרוץ התיישנות תביעה כזו, כשאף יש מקום לדון האם ניתן כלל ניתן להעריך את מידת פגיעתה של התכנית, ואם כן באיזה אופן נדרש לבצע את חישוב הפגיעה מבחינה שמאית. 

 הידועה בתכניות החלות על כלל מקרקעי המדינה, היא תוכנית המתאר הארצית מס' 38  לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה, הידועה בשמה "תמ"א 38", אשר אושרה בשנת 2005 לאחר עבודת מטה רחבה שנערכה והעלתה כי במדינת ישראל קיימים רבבות מבנים שאינם עומדים בתנאי ת"י 413 לעמידות מבנים בפני רעידות אדמה, ולנוכח הסכנה האפשרית והערכות המומחים אשר קבעו כי רעידת אדמה עלולה לגרום להתמוטטות רבבות מבנים וגביית חייהם של אלפי הרוגים.

בהתאם לכך, אושרה בשנת 2005 תמ"א 38 אשר קבעה הוראות לחיזוק מבנים ישנים או הריסת מבנים ישנים (שנבנו קודם שנת 1980), וזאת תוך מתן תמריצים ליזמים, במתן זכויות בנייה מוגדלות, מתן פטור מהיטל השבחה, מתן פטור מס שבח ומס רכישה, קיצור הליכים בירוקרטיים ועוד. ובהתאם לכך מאז פרסומה של התכנית (ותיקוניה), חוזקו אלפי מבנים ברחבי המדינה, תוך תוספת יח"ד רבות בעיקר במרכז הארץ ובמרכזי הערים ובכך אף הגדילו את היצע הדירות ובכך ניתן מענה (חלקי ואינו מספק) למשבר הדיור בו נמצאת המדינה שנים רבות.

בהתייחס למועד החוקי להגשת תביעת הפיצויים, על פי הידוע בסמוך לאישורה של תמ"א 38 (בשנת 2005), לא הוגשו תביעות פיצויים על ידי בעלי נכסים הגובלים בבניינים ישנים אשר קיבלו במועד אישור התכנית זכויות בניה תיאורטיות להרחבתם, ותביעות כאלו הוגשו רק לאחר שניתנו היתרי בניה בפועל, וזאת נוכח העובדה כי התכנית במועד אישורה נעדרה מסוימות ספציפית וקונקרטיות לפגיעה האפשרית והעלולה להיווצר במקרקעין, ופגיעה כזו נודעה ונוצרה רק במועד מתן היתר הבניה בפועל.

סמך לעמדה זו לפיה מועד תחילת הפגיעה במקרקעין הינו במועד קבלת היתר הבניה אשר יוצר קונקרטיות לפגיעה, ניתן למצוא בפסק הדין שניתן בבר"מ 1560/13 הועדה המקומית לתכנון ובניה רמת גן נ' מגן אינטנשיונל יזמות והשקעות בע"מ (נבו), במסגרתו קבע בית המשפט העליון ביחס לתכנית תמ"א 36 (תכנית מתאר ארצית להצבת מתקני שידור סלולריים), כי כיוון שהפגיעה תתברר ותתגבש רק במועד מתן היתר הבניה למתקן השידור, הרי שמועד מתן היתר הבניה, הינו גם המועד לתחילת מירוץ ההתיישנות, כשהלכה זו לפיה נדרשת מסוימות לפגיעה מכחה של התכנית חזרה ונשנתה גם בדנ"מ 5358/14 מ. מגן אינטרנשיונל יזמות והשקעות בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה רמת גן, וכן בבר"מ 2090/16 הוועדה המקומית לתכנון ובניה הרצליה נ' אקרו בע"מ (נבו).

בהסתמך על הלכה זו, קבעו גם וועדות ערר לפיצויים והיטלי השבחה, אשר דנו בעררים בגין דחיית תביעות פיצויים שהוגשו בגין מתן היתרי בניה לפי תמ"א 38, וזאת בנימוק כי לנוכח העדר ספציפיות וקונקרטיות לתמ"א 38, הרי שמועד מתן היתר הבניה הינו מועד התגבשות הפגיעה במקרקעין, והוא גם מועד תחילת מירוץ ההתיישנות, כך לדוגמא נפסק בערר (ת"א) קורונה יעקב ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה גבעתיים (נבו), וכן בערר (ת"א) 95049/13 תלמה רון ויפה הופמן נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה רמת השרון (נבו), ובהתאם לכך מונו שמאים מייעצים לבחינת גובה הפגיעה במקרקעין מכח תמ"א 38.

 כבר עתה ייאמר כי לטעמנו יש מקום לשוב ולבחון עמדה זו הקובעת כי מועד מתן היתר הבניה הינו מועד התגבשות הפגיעה, ואין בהכרח מקום להקיש מההלכה שנקבעה ביחס לתמ"א 36 שאינה יוצרת כל קונקרטיזציה לפגיעה למיקום הנחת אנטנה, לבין תמ"א 38 אשר קונקרטית בהיבט זה שהיא חלה על מבנים קודם שנת 1980, ובכך יש בה מסוימות חלקית, ויש מקום לקיים דיון ספציפי ונרחב ביחס לתכנית זו.

רוח ראשונית לעמדה זו ניתן למצוא בהחלטה שניתנה על ידי וועדת הערר (חיפה) בערר ברו/9016/0719 צוקרמן אלכסנדר נ' הועדה המרחבית לתכנון ובניה יישובי הברון (נבו), (הח"מ ייצג את הוועדה המרחבית), ערר שהוגש כנגד הועדה המרחבית לתכנון ובנייה יישובי הברון אשר דחתה תביעת פיצויים בגין מתן היתר בניה מכח תמ"א 38 לבניין בזכרון יעקב, כשטענת העורר כי מקרקעיו נפגעו בהגדלת הצפיפות, הצללה, חסימת אור, אוויר ורוחות, ועוד, כשהיקף הפגיעה הוערך  על פי חוו"ד שמאית בסך של כ1.6 מיליון ₪.

במסגרת החלטתה קבעה ועדת הערר כי היא לא מצאה מקום להכריע בשאלה העקרונית האם בכלל ניתן להגיש תביעת פיצויים לפי סע' 197, ולמי ניתנת זכות זאת, זאת כיוון שהערר נדחה לגופו לנוכח העדר הוכחת פגיעה והרמת הנטל הדרושה להוכחת פגיעה, אולם כאמור וועדת ערר השאירה את שאלת זכות הגשת התביעה ומועד הגשתה כשאלה פתוחה שיש מקום לדון בה.

עוד קבעה ועדת הערר בהחלטתה כי כיוון שהוכח שאף מבנה העורר זכאי לתמריצי תמ"א 38, כשאף לפי התכניות החלות ניתן לבנות בניין רב קומות במקרקעין חלף הבית הישן הבנוי בו, על כן בחינת השווי צריכה להביא בחשבון את הפוטנציאל התכנוני (לרבות תמריצי תמ"א 38) האובייקטיבי של המקרקעין, ואין מקום לבחינה סובייקטיבית של המקרקעין והבית הישן הבנוי עליהם.  ועל כן כיוון שהוכח כי העורר למעשה זכאי לאותן זכויות הרי שלא הוכחה פגיעה במקרקעין, ולמעשה הם אף הושבחו, ולפיכך תביעתו נדחתה.

כך בהחלטה זו השאירה ועדת הערר את שאלת זכות הגשת תביעת פיצוי מכח תמ"א 38, כשאלה פתוחה, אשר לא נדרשה  לעסוק בשאלה זו  לנוכח העדר הוכחת ירידת ערך המקרקעין, כשבנוסף קבעה ועדת הערר כי חישוב ירידת הערך צריכה להתבצע בהתאם לשווי האובייקטיבי של המקרקעין תוך לקיחה בחשבון של הפוטנציאל התכנוני הטמון בהם, ואין לקחת בחשבון את השווי הסובייקטיבי של המקרקעין.

לסיכומם של דברים נראה כי יש מקום  לקיום דיון רחב ומקיף בשאלת קביעת מועד פגיעת תמ"א 38, ותחילת מירוץ ההתיישנות (אשר יתכן כי כבר חלף לפני שנים רבות), וכן לשאלת קיום זכות תביעה, זאת בין היתר בשים לב לחשיבותה האקוטית של התכנית ומטרותיה, וחשש כי תביעות פיצויים פוטנציאליות יגרמו לפגיעה ביישום התכנית והשגת מטרותיה.

סוקר הפסיקה-  עו"ד ישראל אלתר, המתמחה בדיני תכנון ובניה והיטלי השבחה

טופס יצירת קשר