רנה לפידות | מועד מימוש זכויות וקביעת פטור
15961
rtl,post-template-default,single,single-post,postid-15961,single-format-standard,ajax_fade,page_not_loaded,,wpb-js-composer js-comp-ver-4.2.3,vc_responsive

מועד מימוש זכויות וקביעת פטור

22 מרץ מועד מימוש זכויות וקביעת פטור

פטור מהיטל השבחה לשותפים- וקביעת מועד מימוש

עמ"נ (מרכז) 39438-09-19 הועדה המקומית לתכנון ובניה רעננה נ' טל לוי ואח'

(ניתן ביום 27 בינואר, 2021)

עניינו של פסק הדין בהכרעה בעניין זכאות שותפים במקרקעין לפטור מהיטל השבחה עד 140 מ"ר בהתאם לסע' 19(ג)(1) לתוספת השלישית ("הפטור") לחוק התכנון והבניה- התשכ"ה-1965 ("התוספת השלישית", "החוק"), וקביעה בעניין מועד מימוש הזכויות במקרקעין.

המשיבים בערעור- 41 רוכשים רכשו בין השנים 2004-2010 זכויות במקרקעין בייעוד חקלאי ברעננה, תוך ציפייה כי ישונה יעודם של המקרקעין למגורים, כאשר מסגרת הרכישה נחתמו בין הרוכשים 2 הסכמי שיתוף במקרקעין במסגרתם חושבו הזכויות היחסיות של הרוכשים במקרקעין העתידות לבוא לידי ביטוי לאחר אישור תכנית.

ביום 10.5.2012 אושרה תוכנית רע/2015  ("התוכנית", "התוכנית המשביחה") ששינתה את ייעד המקרקעין מחקלאות למגורים, ולאחר אישורה של התכנית (ולפני קבלת היתר בניה), הכינו המשיבים טבלאות להקצאת דירות לכל אחד מהשותפים במקרקעין למגרשים 2011 ו2056.

בשנת 2013 הגישו המשיבים בקשות לקבלת היתרי בניה לוועדה המקומית לתכנון ובניה רעננה, וזו הוציאה שומת היטל השבחה לכל אחד ואחד מהמשיבים (השותפים), ודחתה בקשות המשיבים לקבלת פטור לפי סע' 19(ג)(1) לחוק שהוגשו ל על ידם בטענות שונות ובכללם פגמים בתצהירים, ואיחור במועד הגשת בקשות הפטור לוועדה.

על החלטה זו הגישו המשיבים ערר (183/16 טל לוי ואח' נ' הועדה לתו"ב רעננה) לוועדת ערר המחוזית לפיצויים והיטלי השבחה (מרכז), אשר קיבלה את הערר, בהתנותה את מתן הפטור בחתימה על תצהיר העדר זכויות נוספות בבעלות על דירה נוספת במקרקעין בהתאם לקבוע בהלכת רביד (בר"מ 6195/13 רביד נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים), בקבעה כי הסכמי השיתוף אותם חתמו השותפים קודם מועד אישור התכנית המשביחה אינם טעונים רישום, ולפיכך אין לראות בהליך זה כ"מימוש זכויות", ובנוסף קבעה כי אין לראות גם במועד עריכת טבלאות ההקצאה כמועד "מימוש זכויות".

על החלטה זו הוגש ערעור על ידי הועדה המקומית לתכנון ובניה רעננה, אשר תמצית טענתה כי עריכת טבלאות החלוקה לאחר הסכמי השיתוף מהווה אירוע של "מימוש זכויות", כשלטענתה יש להגדיר כל אחת ואחת מעסקאות השותפים במקרקעין כ"עסקאות צולבות" שכן כל אחד מהשותפים בעלים בכל גרגיר במקרקעין, ובטבלת ההקצאה הינה למעשה עסקה במסגרתה רוכש חלקי חבריו במקרקעין שיבוא לידי ביטוי בדירתו, ואידך מוכר להם את חלקיו בכל גרגיר שיש לו בו בעלות במקרקעין, ועל כן למעשה מתקיים אירוע של "מימוש זכויות" הקודם למועד הגשת הבקשה להיתר ובהתאם לכך אין זכאות לפטור. בנוסף נטען כי השותפים הם "קבוצת רכישה" שאינה זכאית לפטור.

המשיבים טענו מנגד כי לא נפל פגם בהחלטת ועדת הערר, וכי הסכמי השיתוף בין השותפים נחתמו קודם אישורה של התכנית, וטבלאות החלוקה (שנערכו אחרי אישור התכנית), רק השלימו את החלוקה שהוסכמה כבר קודם התכנית.

בית המשפט דן בערעור, ודחה את הערעור בנמקו כי "עסקת המכירה הצולבת התרחשה לפני המועד הקובע, וזאת בכריתת הסכמי השיתוף. הקצאת הדירות.. לא היתה אלא חלק מהסכמי השיתוף.." כשבנוסף קבע כי קבלת עמדת הועדה המקומית למעשה מעקרת מתוכן את הוראות הפטור.

בפסק הדין חוזר בית המשפט על ההלכות המפורסמות בדבר תכלית החוק והפטור, בקבעו לעניין כי השאלה המרכזית הדורשת הכרעה במחלוקתה היא בירור האם המכירה הצולבת ארעה לפני המועד הקובע או לאחריו, או שמא אין לכך נפקות עד למועד רישום בית משותף, בקבעו כי למעשה עריכת טבלאות החלוקה הינם פועל יוצא של ההסכמים והשלמת הזיהוי של הדירות הספציפיות המוקצות, כשהחלוקה אף באה לידי ביטוי בהסכמים הקודמים לתכנית ופירטה מנגנון מסודר וברור לעריכת הטבלאות והתחייבויות חוזיות שונות בין השותפים, ועל כן עולה כי "המכירה הצולבת" אירעה עוד קודם אישורה של התכנית המשביחה" ובהתאם לכך "מועד המימוש" (המחייב בהיטל השבחה)  בפועל הוא במועד קבלת היתרי הבניה, ובמועד זה קמה לכל אחד ואחד מהשותפים  זכאות לבקש פטור לפי סע' 19(ג)(1).

בהמשך פסק הדין עומד בית המשפט על כך כי יש לדחות את טענת הועדה המקומית גם מפאת הפרשנות המהותית הכללית שיש ליתן להוראות החוק, וכן לפרשנות נסיבות מקרה הנידון, כשבנוסף קובע בית המשפט כי עמדת הועדה המקומית מציבה את מבקשי הפטור בסיטואציה בלתי אפשרית הידועה כמלכוד 22 (המוצגת בספרו הסאטירי של הסופר ג'וזף הלר-  Catch-22, הח"מ), לפיה בהתאם לחוק על מבקש פטור להצביע על הדירה המסוימת בגינה מבוקש הפטור, אולם לשיטת הועדה המקומית עצם הקצאת הדירה המסוימת מהווה משום "מימוש זכויות", ועל כן עולה כי לא יהיה ניתן לקבל פטור כלל, דבר שאינו הולם את הוראות החוק והפסיקה.

בנוסף דן  בית המשפט בטענותיה הנוספות של הועדה המקומית לעניין הגדרת השותפים כקבוצת רכישה ועוד, ודחה את טענות אלו, והותיר על כנה את החלטת ועדת הערר למתן הפטור והתנייתו בחתימה על תצהירים נדרשים.

יצוין כי על פסק הדין הוגש ערעור לבית המשפט העליון, ועוד חזון לקבלת הכרעה בסוגיה.

סוקר הפסיקה-  עו"ד ישראל אלתר, המתמחה בדיני תכנון ובניה והיטלי השבחה

 

טופס יצירת קשר