הפסיקה שמטלטלת את מיזמי ההתחדשות העירונית בפרויקטים של פינוי בינוי

05 ספט הפסיקה שמטלטלת את מיזמי ההתחדשות העירונית בפרויקטים של פינוי בינוי

הפסיקה שמטלטלת את מיזמי ההתחדשות העירונית בפרויקטים של פינוי בינוי

[עמ"נ  52383-10-20 ועדה מקומית לתכנון תל אביב ואח' נ' אשדר חברה לבניה] בע"מ

פסק דין תקדימי שנפסק לפני מספר ימים ע"י כב' השופטת ירדנה סרוסי, מטלטל  את שוק הנדל"ן בכל הנוגע למיזמי ההתחדשות העירונית בפרויקטים של פינוי בינוי.

פסק הדין צפוי לייקר מיזמי פינוי בינוי, במליוני שקלים, בד בבד פסק הדין עלול להביא להקפאה ו/ או עצירה של מיזמי פינוי בינוי מתוכננים.

השאלה שעמדה להכרעה בפסק הדין – עסקה בדרך לחישוב רכיב ההשבחה במיזמי פינוי בינוי.

פסק הדין עסק בהיטל השבחה אשר נקבע ביחס למיזם פינוי בינוי ברח' רקנאטי בתל אביב  כשעל מקרקעי הפרויקט חלו מספר תכניות. התוכנית הרלוונטית לפסק הדין היא תכנית תא/ 3850/מח להתחדשות עירונית ("תוכנית 3850").

חב' אשדר פנתה לעיריית תל אביב בדרישה לשומת היטל השבחה. עם קבלת השומה התגלעו מחלוקות בין הצדדים ומונה שמאי מכריע.

בשומה המכרעת נקבע כי יש לחשב את היטל ההשבחה, בגין תוכנית 3850 רק ביחס להשבחה, שחלה לגבי דירות הדיירים (הדירות החדשות שמקבלים הדיירים בעבור הדירות הישנות שהעמידו להריסה, ומבלי להביא בחשבון את הדירות העודפות שמקבלת היזמית חב' אשדר).

בגין השומה המכרעת הוגשו עררים על ידי הצדדים. עיריית תל אביב טענה כי יש לשום את ההשבחה ביחס לתוכנית 3850, כפי ששמים כל עליית שווי של מקרקעין דהיינו כפער בין מלוא הזכויות במצב הקודם לבין מלוא הזכויות במצב החדש, בניכוי ההוצאות הנדרשות למימוש הזכויות במצב החדש.

בהחלטה, נקבע על ידי ועדת הערר, שבעניין המחלוקת בדבר חישוב ההשבחה בתוכנית 3850, במקרה של תכנית פינוי בינוי יש לבצע הערכה זו [של מצב חדש לעומת מצב קודם] על ידי כימות התועלת שתכנית הפינוי-בינוי, שהיא התכנית במצב החדש, מקנה לבעלי הדירות הישנות ובאמצעות כימות תועלת זו בלבד, המהווה השבחת המקרקעין במובן התכליתי. משכך לדידה של ועדת הערר, הרי שיש להתעלם מהדירות העודפות, שמקבל היזם, ובכלל זה מכל תמורה שלא מקבלים בעלי הדירות הישנות; בעליהן של המקרקעין.  ומשכך דינן הוא, כדין 'עלויות עודפות', שכן הן נקודת האיזון (Break Even) שבלעדיהן לא ייצא הפרויקט מהכוח אל הפועל" (פס' 3 להחלטה).

משמעות הכרעת בית המשפט ;

בית המשפט קיבל את ערעור עיריית תל אביב, כשהוא מאמץ את עקרונות חישוב היטל ההשבחה לפי המתווה שהעלתה עיריית תל אביב.

כידוע היטל השבחה הינו מס בשיעור של 50% המושת על עליית שווי המקרקעין, משאושרה תכנית בנייה במיזמי פינוי בינוי.

במיזמי פינוי בינוי מקנים הדיירים המקוריים את דירותיהן הישנות ליזם, דירותיהן נהרסות ובמקומן מקנה היזם לדיירים דירות חדשות ומרווחות יותר. מאידך היזם מקבל מאת מוסדות התכנון זכות לבנות דירות נוספות אותן הוא מוכר בשוק החופשי, לאמור תוספת הבנייה של הדירות העודפות לאלה אשר נהרסו היא זו אשר מקנה ליזם את הרווח היזמי לאחר ניכוי ההוצאות.

במיזמי פינוי בינוי הייתה שגורה מתודה לפיה היטל ההשבחה, היה מחושב על פי הפער בין שוויין של הדירות הישנות שנהרסו לבין שוויין של הדירות החדשות שהוענקו לדיירים שהעניקו את דירותיהן הישנות בלבד.

דא עקא שוויין של הדירות העודפות הדירות הנוספות אותן קיבל היזם לא נלקחו בחשבון לצורך חישוב היטל ההשבחה, וזאת בהתבסס על הפרדיגמה לפיה ללא הדירות העודפות שמקבל היזם, הרי שליזם אין כל תמריץ כלכלי להוציא לפועל מיזם מסוג פינוי בינוי ומשכך תהא זו טעות למסות את הדירות העודפות.

כב' השופטת ירדנה סרוסי פסקה, כי יש לחשב את היטל ההשבחה, על פי ההפרש בין שוויו של המגרש והדירות הישנות שבו, לפני אישור תכנית פינוי בינוי, לבין שוויו של המגרש אחרי אישור תכנית פינוי בינוי, כלומר לצורך החישוב יש לקחת בחשבון את כלל הדירות שניתן לבנות במסגרת המיזם לרבות הדירות העודפות.

כב' השופטת סרוסי קבעה בפסק דינה כי ועדת הערר שגתה בהחלטתה עת התעלמה "מהלכת אברמוביץ".

התוכנית שקידמה חב' אשדר אפשרה לה להרוס 6 בניינים שכללו 96 דירות, תוך קבלת  הזכות לבנות  198 דירות בשלושה בניינים.

אליבא דה עיריית תל אביב שווי המגרש לאחר התוכנית נאמד בסך של 42 מיליון שקלים, משכך דרשה עיריית תל אביב מחב' אשדר תשלום היטל השבחה בשיעור של 50% לאמור תשלום של 21 מיליון שקלים, עמדה זו כאמור התקבלה על ידי כב' השופטת סרוסי.

מאידך ועדת הערר אימצה את החלטת השמאי המכריע, לפיה שווי השבחת המגרש לאחר אישור התוכנית הינו 18 מיליון שקלים ( לפני היטל השבחה בשיעור של 50%), גישה זו לא לקחה בחשבון את שוויין של הדירות העודפות 102 הדירות שייבנו על ידי חב' אשדר, העתידות להימכר בשוק החופשי.

כב' השופטת סרוסי קבעה בפסק דינה כהאי לישנא ;

"כל עוד המחוקק לא ייחד הוראות לחישוב ההשבחה בתוכנית פינוי-בינוי, יש להתייחס לעקרונות חישוב ההשבחה בתוכנית זו כבכל תכנית משביחה אחרת. כלומר, חישוב הפער בין מלוא הזכויות במצב הקודם לבין מלוא הזכויות במצב החדש, בניכוי ההוצאות הנדרשות למימוש הזכויות במצב החדש."

דומה כי על מנת להפיג את החשש כי בעקבות הפסיקה, מיזמי פינוי בינוי לא יצאו לפועל ציינה כב' השופטת סרוסי , כי החוק מעניק לעיריות את הסמכות לתת פטור מלא מהיטל השבחה, ככל שהן סבורות כי התמלאו התנאים המצדיקים זאת ובלשון כב' השופטת סרוסי ;

במצב העניינים הנתון, חזקה על הועדות המקומיות כי הן מקצועיות ויודעות לבצע את האיזון הנדרש בין מתן תמריץ ליזם ובין שמירה על האינטרסים הציבוריים, אם באמצעות מתן פטור מהיטל השבחה כאשר הדבר נדרש (וראו סעיף 14.4.ה.1. לתקן 21, לעניין השפעת החיוב בהיטל השבחה על כדאיות התוכנית וחישוב השומה בהתייחס לכל אחת משתי האפשרויות: קיומו של חיוב בהיטל השבחה או פטור ממנו) ואם באמצעות הכרה רחבה בהוצאות של היזמים. על הועדות המקומיות, האמונות על האינטרס הציבורי, לשוות לנגד עיניהן את טובת הציבור בכללותו – מחד גיסא לשאוף לחדש ולפתח את המקרקעין שבתחומן על ידי תמרוץ היזמים ומתן הקלות משמעותיות, ומאידך גיסא לדאוג לכך שהרווחים הגלומים במשאבים הציבוריים לא יזלגו באופן לא סביר לכיסי אותם יזמים."

הסוקר הנו עו"ד רו"ח יוסי אמסלם משרד לפידות עורכי דין.