תהליך תמ"א 38

תמ"א 38 / רנה לפידות עורכת דין תכנון ובניה

מטרת תוכנית תמ"א 38 לחזק מבנים ותיקים מפני רעידות אדמה מאחר וישראל נמצאת ליד השבר הסורי אפריקאי ויתכן ובעתיד מדינת ישראל תצטרך להתמודד עם רעידות אדמה לא פשוטות.

בבדיקה שנערכה לפני מספר שנים, 40% מהבתים בישראל לא יצליחו לעמוד בפני רעידת אדמה חזקה ועל כן ממשלת ישראל אישרה בשנת 2005 את תוכנית תמ"א 38 שהיא למעשה תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה.
על מנת לעודד חיזוק בתים באמצעות תמ"א 38 נוצר מצב שבו כולם מרוויחים מהתהליך.
הקבלן הנבחר לשפץ את הבניין משפץ על חשבונו, מוסיף עוד חדר לכל דירה ומעלית ובתמורה הוא מקבל לפחות עוד קומה אחת בבניין השייכת לו.
כך כולם יוצאים מורווחים ומרוצים מתהליך התמ"א 38.
ע"פ חוק המקרקעין על מנת לאשר בבניין תהליך תמ"א 38 דרוש רוב של שני שליש מהדיירים בבניין.
אך בפועל רוב היזמים לא יסכימו לשפץ בניין במידה ואין רוב מוחלט על מנת להימנע מחיכוכים עם הדיירים המסרבים לשתף פעולה.
דיירים המסרבים לשתף פעולה עלולים אף לעכב ואף לעצור פרוייקט תמ"א 38 באמצעות הגשת התנגדויות רבות לתהליך לועדות תכנון ובנייה בעירייה.
לכן לפני הפניה ליזם כדאי להצליח לשכנע את כל הדיירים להיות בעד התהליך.
חשוב לשים לב למספר נושאים בטרם מחליטים לחתום הסכם עם היזם הנבחר לביצוע תמ"א 38 –

לבדוק פרויקטים קודמים של היזם והקבלן שהיזם בחר עבור פרויקט תמ"א 38.
לוודא שמדובר בקבלן בעל הסיווג הקבלני הדרוש.
חשוב לבחור עורך דין המתמחה בתמ"א 38 שידע לנסח חוזה המסכם בצורה ברורה ומפורשת את ההטבות שהדיירים אמורים לקבל מהיזם במסגרת התמ"א 38 כולל כל העבודות , החומרים והמפרטים שהיזם התחייב לספק במהלך העבודה. חשוב גם לסכם עם היזם שבמידה והתוכניות שהבטיח לא יקבלו את אישור העירייה זכות הדיירים לבטל את ההסכם עם היזם וזכותם לפנות ליזם אחר בנושא תמ"א 38.
חשוב לסכם שכל התשלומים יחולו על היזם ללא יוצאים מהכלל כולל מיסים והוצאות משפטיות במידה וידרש הליך משפטי
יש לקבוע לוחות זמנים ברורים לשלבי התהליך כולל קנסות במידה והיזם לא עומד בלוח הזמנים הנקבע.
היות וקיים תמיד החשש שהיזם יעלם, לא ישלים את תהליך התמ"א 38 בבניין, חשוב לדרוש מהיזם ערבות בנקאית אוטונומית כדי שבמקרה כזה הדיירים יוכלו להשתמש בכספי הערבות הבנקאית לצורך השלמת העבודות.

עורכת דין רנה לפידות בעלת ניסיון עשיר בליווי דיירים ויזמים בתהליך התמ"א 38 וניסוח הסכמים מורכבים השומרים על האינטרסים של הצדדים בביצוע תהליך ה תמ"א 38.

בתחום תמ"א 38 משרד רנה לפידות מלווה בעלי דירות , קבלנים ויזמים החל מההחלטה לבצע תמ"א 38 עד ביצוע התוכנית בפועל כולל בפגישה ראשונית, הליך המשא ומתן בין הצדדים, ההתנהלות מול הרשויות, בקשות לפטור ממיסים ואף לשלב מכירת הדירות השייכות לקבלן.
נושאים שצריך לדון עליהם בעת משא ומתן עם יזם בענייני תמ"א 38 רבים ועל מנת להמנע מאי הבנות בעתיד, חשוב לדון ולסכם בכתב את כל הנושאים בטרם חתימה על ההסכם, להלן הנושאים שצריך לדון בהם (כמובן שהנושאים גם תלויים בתנאי הבניין עצמו) –

חיזוק המבנה חייב לעמוד בתנאי תוכנית מתאר תמ"א 38.
מפרט מדויק של החלקים בבניין שהיזם מחויב לשפץ ולהוסיף, כגון – סוג המעלית, חדרי ממ"ד, חדר המדרגות, חזית המבנה, החלפת צנרת חיצונית במידה ונפגעת בשיפוץ וגם אם לא נפגעת, אחריות על העברת מנועי מזגנים במידה ונדרש, חדר אשפה, גינת הבניין וחניה, צמחיית הבניין, גדרות, הזזת דודי שמש, הרחבת הדירות וזו רשימה חלקית בלבד, הרשימה צריכה להיות מותאמת לכל בניין באופן אישי.

במידה ולא מסכמים מראש ובכתב עם היזם את כל הנושאים שבאחריותו הדבר עלול לגרום להוצאות מיותרות של דיירי הבניין.