המדריך למכירת דירה

       המדריך למכירת דירה – רנה לפידות – משרד עורך דין מקרקעין

על מנת להבטיח את זכויותיו של מוכר דירה, חשוב לפני תהליך מכירת הדירה לשכור את שירותיו של עורך דין מתחום המקרקעין.
עורך הדין ידאג לאינטרסים של המוכר, ישמור על זכויותיו ויבצע את כל הבדיקות המוקדמות לפני מכירת הדירה.
בעת מכירת דירה עורך דין מקרקעין גם יתכנן את המס ובדיקת הפטורים השונים מתשלום מס ויפקח על תהליך העברת הדירה מהמוכר לקונה.

להלן בדיקות שעל עורך דין מקרקעין לבצע בטרם מכירת הדירה –
שמירה על האינטרסים הכלכליים של המוכר –
במקרים רבים מכירת נכס וקניית נכס חדש נעשים במקביל, העורך שין ימליץ להשאיר מרווח ביטחון בין השניים למקרה וקונה הדירה יאחר בתשלומים.
הגנה על המוכר מפני משכנתא של הקונה – עורך דין מקרקעין יוודא שבמידה והקונה חתם על משכנתא דרך הבנק, מומלץ לחתום על כתב התחייבות למשכנתא לטובת הבנק של הקונה, המסמך זה הבנק לוקח אחריות על המוכר מאחר והוא מסתמך על ההתחייבויות של הקונה מול הבנק שלו.
יפוי כוח בלתי חוזר למחיקת אזהרה – המטרה לשמור על האינטרסים של המוכר למקרה הקונה יפר את ההסכם.
בעת חתימה על הסכם המכר עורך דין מקרקעין יחתים את הקונה על יפוי כוח בלתי חוזר למחיקת הערת אזהרה. עורך הדין מטעם המוכר ישמור אצלו את המסמך והדבר ימנע מצב בו הקונה ישלם את התשלום הראשון עבור הדירה ואז ימהר לרשום אזהרה על שמו בלשכת רישום מקרקעין. השימוש ביפוי כוח ימומש רק אם הקונה יפר את ההסכם מול המוכר ורק לאחר התראה מראש.
מאוד חשוב בטרם מכירת דירה לבדוק שאכן הקונה מסוגל לשלם עבור הדירה ובמידה והוא מתכוון לשלם עבורה באמצעות משכנתא צריך לעיין באישור שקיבל מהבנק לשם כך ורק במידה והכל נראה תקין, לחתום על הסכם מכר הדירה.
דהר נוסף שחשוב לבדוק, שהמוכר לא הוגדר כחייב מוגבל אמצעים, המידע זמין באתר של רשות האכיפה והגבייה.
בעת מכירת הדירה חשוב לשים לב שבעת תמחורה צריך לקחת בחשבון תשלומים נוספים מעבר למחיר הדירה.
צריך לחשב את מס השבח ולבדוק אם אחד מסעיפי הפטור תקפים במקרה זה, את מחיר היטל ההשבחה וכו'.
במקרה שמכירה הדירה יוצרת סילוק או גרירת משכנתא, צריך לקבל מסמך מהבנק על כך כדי לוודא את סכום החוב בגין המשכנתא מול הבנק ועש לוודא שסילוק המשכנתא לא יוצר קנסות עקב פירעון מוקדם של המשכנתא.
מס שבח – ע"פ חוק למיסוי מקרקעין משנת 1963 הוצאות מס השבח חלות על המוכר.
כל מכירת נכס חייבת בתשלום מס שבח.
מס רכישה – לעיתים שווה לא לנצל את אחד הפטורים וכן לשלם את מס השבח כדי לשמור את הפטור במידה וקיים נכס נוסף בעל שווי גבוה יותר.
ניתן להקטין את תשלום מס השבח באמצעות ניכוי ההוצאות המותרות בניכוי משווי הרכישה.
להלן ההוצאות שמותר להפחית משווי הרכישה –
שכר טירחת עורך דין
הוצאות פרסום מכירת הדירה.
דמי תיווך ששולמו על מנת למכור את הדירה
מס מכירה ששולם בעת מכירה הדירה
מס הרכישה ששולם בעת רכישה הדירה
במידה והקרקע שייכת למנהל מקרקעי ישראל ניתן להפחית את דמי היוון ששולמו.
במידה והדירה התקבלה בירושה ניתן להפחית את אגרת רישום הירושה.
עורך דין מקרקעין יגיש שומת מס למס שבח לאחר שהוא קיזז את כל התשלומים הללו.
עורכת דין רנה לפידות מתמחה בתחום עריכת דין מקרקעין ובפרט בתחום משא ומתן בעת מכירת דירה.