דגשים לגבי תמ"א 38

1. הרקע המשפטי

עד היום, עברו הוראות התמ"א 38 (תכנית מתאר ארצית) שלושה 'גלגולים'.

1.1 תמ"א 38

באוקטובר 2005  נקבעו הוראות תמ"א 38, לפיהן בניין אשר התקבל בגינו היתר בניה לפני ינואר 1980 ואינו עומד בתקן הישראלי שנקבע לעמידות מבנים מפני רעידות אדמה (תקן 413)- הבעלים בבניין יהיו זכאים לזכויות בנייה של קומה נוספת, בכפוף לחיזוק הבניין, להרחיב את דירותיהן בשטח של 25 מ"ר (כולל ממ"ד של 12 מ"ר) ומרפסת בשטח של 12 מ"ר.

אולם, בפועל הוספת קומה אחת הביאה לתוצאה של חוסר כדאיות כלכלית והדרת רגליהם של יזמים/קבלנים מפרויקטים של תמ"א 38.

1.2 תמ"א 38 (תיקון מס' 2)

בפברואר 2010  נקבע תיקון מס' 2 לתמ"א, אשר קבע כי אחת הדרכים לחיזוק הבניין היא באמצעות הריסתו ובניית בניין חדש תחתיו (פינוי בינוי במסגרת תמ"א 38). בנוסף, הגדילה הממשלה את זכויות הבנייה וקבעה כי ניתן לסגור את קומת העמודים המפולשת (בניית דירת גן) וזאת בנוסף על הקומה על הגג.

עם זאת, נדרש תיקון נוסף על מנת להביא ליישום תמ"א 38.

1.3 תמ"א 38 (תיקון מס' 3)

תיקון מס' 3 אושר ביוני 2012 ונקבעו בו מס' הוראות אשר יש בהן לשפר ולקדם את יישום התמ"א וביניהן:

1.3.1 זכויות הבנייה יעמדו על שתיים וחצי קומות בכל רחבי ישראל. עם זאת, יצוין כבר עתה כי בתל אביב יצאה הנחייה של מהנדס העיר אשר קובעת חלוקה של העיר לאזורים וקביעה של מס' הקומות שניתן להוסיף לבניין (בכפוף לבדיקה פרטנית, באזור רח' הלסינקי נקבעו זכויות בנייה של קומה וחצי).

1.3.2 בקומת הגג ניתן יהיה לבנות עד 50% מהשטח המותר מכוח תכנית גגות, וניתן יהיה לבנות על הגג דירות כיחידות נפרדות ולא להגביל את היזם/קבלן לבניית דירות דופלקס.

1.3.3 הוראות התמ"א יחולו גם על מבנה ששטח המגרש שלו קטן מ- 400 מ"ר ובנוי עליו בניין בן שתי קומות.

כמו כן, בוצעו לא מעט תיקוני חקיקה משלימה לרבות חוק המקרקעין, חוק מיסוי המקרקעין וחוק התכנון והבנייה. בין היתר, בוצעו התיקונים הבאים:

1.4 חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) (2008) קובע כי  במקרה של תמ"א 38, ללא הריסת הבניין, דרושה הסכמה של 66% מבעלי הדירות בבניין ונקבעו הוראות כנגד הדייר הסרבן, ובמקרה של תמ"א 38 (תיקון מס' 2), היינו פינוי בינוי, דרושה הסכמה של 80% מבעלי הדירות בבניין אולם לא הוחלו במפורש ההוראות כנגד הדייר הסרבן. המשמעות היא שבפועל יזמים/קבלנים יתקשו להתקשר בפרויקט פינוי בינוי מכח התמ"א במקרה שאין הסכמה של 100% מבעלי הזכויות בבניין.

1.5 נכון להיום, במקרה של יישום הוראות תמ"א 38 ללא הריסת הבניין, הוענק פטור ממס שבח בגין הזכויות שנמכרות על ידי הבעלים ליזם/קבלן. עם זאת, במקרה של יישום הוראות התמ"א במסגרת פרויקט פינוי בינוי, ניתן פטור ממס שבח רק על זכויות הבנייה שנוספו מכח התמ"א (ולא על זכויות קיימות בתב"ע), כך שביחס לזכויות הבנייה הקיימות בעלי הדירות יממשו את הפטור האישי מכח פרק ה' לחוק מיסוי מקרקעין. נציין, כי על היזם/קבלן חל מס רכישה בגובה 5% אשר רוכש את הזכויות מכח תמ"א 38.

2. יתרונות ביצוע הפרויקט

בפרויקט תמ"א 38 כולם מרוויחים:

2.1 המדינה- חיזוק מבנים אשר אינם עומדים בתקן מקטין את הסיכוי לאסון רב עוצמתי, ובנוסף המדינה יכולה להגדיל את היקף היצע הדירות החדשות (ולהקטין את מחירי הדירות).

2.2 הרשויות- שיפור חזית העיר והוספת דיירים חדשים שישלמו ארנונה לעירייה.

2.3 הקבלן- מכירת הדירות החדשות.

2.4 בעלי הדירות- אפשרות לחדש, לחזק, לשפץ ולהשביח את ביתם וזאת ללא עלות כספית, לרבות ממ"ד (חשיבות עליונה במציאות הביטחונית בארץ), מרפסת, הוספת מעלית, חניה, שיפוץ המבנה והפיכת הבניין לבניין משודרג וחדש ועליית ערך הדירות שלהם בשיעור ניכר. בתמורה לזכויות הבנייה בבניין (שמעבר לדירות הדיירים)-

כל בדיקות ההיתכנות והתכנון האדריכלי יבוצעו על ידי הקבלן/היזם, לרבות תכנון פנים עם אדריכל הפרויקט על חשבון הקבלן/היזם (במקרה של פינוי בינוי).

הקבלן/היזם יישא בעלות כל הוצאות ההיתרים, אגרות הבנייה והתכנון.

הקבלן/היזם יישא בעלות כל המיסוי החל על זכויות הגג והתוספות.

הקבלן/היזם יישא בעלות כל ההוצאות המשפטיות, כולל רישום תקנון חדש בתיאום עם הדיירים.

הקבלן/היזם יישא בעלות שכר הטרחה של משרד עורכי הדין שייצגם מול היזם.

3. חסרונות בביצוע הפרויקט

3.1 תקופה של כשנתיים שבה הדיירים חיים בתוך אתר בנייה, ולחילופין (במידה ומדובר בפרויקט פינוי בינוי מכוח התמ"א), אי נוחות הנובע מהצורך לפנות את הדירה, חשש מאובדן הדירה (על אף קיומן של ערבויות ובטוחות מהקבלן/יזם כלפי הדיירים- להבטחת קבלת הדירה, להבטחת השכירות, לתשלום המיסים ולביצוע עבודות הבדק בדירות ובשטחים המשותפים), ניצול פטור בגין דירת מגורים מזכה.

3.2 הגדלת כמות השכנים (רעש/תנועה).

4. המתווה לעסקת תמ"א 38

4.1 בדיקה תכנונית, שמאית ומשפטית הנדרשת לשם מתן מענה לשאלה: האם הפרויקט אפשרי תכנוני, האם יש היתכנות כלכלית לפרויקט בהיבט היזמי ובאיזה מתווה מתוך המתווים האפשריים במסגרת תמ"א 38, קרי- עיבוי/בינוי או הריסה ובניה (תיקון מס' 2).

4.2 הכנת מסמכים למיצוי נציגות בעלי הזכויות בדירות לצורך ניהול התהליך מצד בעלי הזכויות.

4.3 מיצוי הזכויות בפרויקט- הצוות המקצועי, כמפורט להלן, יסייע לנציגות בעלי הזכויות ("הנציגות") בבחינת המפרט שיציע היזם/קבלן בכל שלב במו"מ ובהגעה למפרט המיטבי למזמין בנתוני העסקה, יבדוק את המפרטים הטכניים הסופיים, יאשר את השלמת ביצועם של כל התיקונים הנדרשים על פי הנחיות עורכי הדין והסיכומים במהלך המו"מ.

4.4 הכנת תיק איפיון הפרויקט- ניתוח זכויות המגרש, תמהיל דירות המותאם לצרכיהם של הדיירים ביחס לדירות הקיימות והחדשות, טבלת איזון מבוססת שווי קרקע על פי הצורך, עיקרי המפרט הטכני שיוכן על ידי הצוות המקצועי לאחר בדיקת היתכנות מעמיקה לפרויקט, הכנת טיוטת הסכם מסגרת מוצע להתקשרות עם יזם/קבלן הכוללת פירוט הבטוחות הנדרשות בהתאם לאיפיון הפרויקט ועלויות הבנייה, לוחות זמנים וכדומה.

4.5 הכנת הסכמה/התחייבות בלתי חוזרת בין בעלי הזכויות לבין עצמם, במסגרתה תמונה נציגות לניהול מו"מ על בסיס מסמכי איפיון הפרויקט והמפרט לעיל, כאשר בעלי הזכויות יתחייבו האחד כלפי השני להתקשר בהסכם שיכלול את העקרונות לעיל.

4.6 חתירה להגעה להסכם- הצוות המקצועי מתחייב לבצע את כל העבודות הנדרשות כדי ללוות ולקדם את המו"מ עד לחתימת ההסכם מול היזם/קבלן, תוך שיתוף פעולה מלא עם הדיירים, וזאת במהימנות, בנאמנות, במקצועיות וביעילות, לפי דרישות כל דין והרשויות השונות, הכל כדי שהבניין יבנה בהקדם, במקצועיות, בטיב מעולה וביעילות.

4.7 מיצוי האינטרסים של המזמין- הצוות המקצועי בשיתוף ובתיאום עם הנציגות, ייפגש עם הדיירים, ירכז את כל הבקשות, ההערות והדרישות השונות של הדיירים, יציג אותן בפני היזם/קבלן והצוות המקצועי שלו באופן שיקדם את מיצוי מירב האינטרסים של הדיירים.

4.8 תכנון מיטבי- הצוות המקצועי יפעל בכל שלב להנחות את היזם והצוות המקצועי-הנדסי שלו, לעבד ולתקן את התוכניות המוצעות על ידי היזם ויועציו בכל שלב ולהתאימן לדרישות הנציגות, החל מההצעה הראשונית של היזם ועד לתוכנית המוסכמת על הנציגות.

4.9 בדיקת הצעות הקבלנים, ומתן המלצה להמשך מו"מ.

4.10 ניהול מו"מ משפטי – תכנוני – כלכלי עד לחתימת החוזה.

4.11 התאמת הבקשה להיתר להסכם- הצוות המקצועי יבדוק את התאמת הבקשה להיתר אל מול תכניות המכר ותכנון הבניין המאושר.

4.12 התאמת תכניות הביצוע להיתר, לתשריטי המכר ולמפרטי המכר- הצוות המקצועי יבדוק את התאמת התכניות לביצוע אל מול ההיתר וההסכם על נספחיו.

4.13 ליווי משפטי תכנוני וכלכלי כבקרה לקיום החוזה עד להוצאת היתר הבניה.

5.  הצוות המקצועי

5.1 משרד לפידות, עורכי דין.

5.2 מפקח בנייה חיצוני: אדריכל/מהנדס. בעל הידע המקצועי בכל תחומי התכנון והביצוע, הכנה וקידום של תכניות בנין ערים, תקינת הבניה, ליקויי בניה, מערכות ניהול המידע הממוחשב בבניה, בקרת לוחות זמנים עוד.

5.3 שמאי מקרקעין.