תמ”א 38
תמ”א 38- רקע משפטי קצר ושלבי ההתקדמות של התכנית מנקודת מבטם של בעלי הזכויות בבניין
רקע משפטי קצר:
מאז שנקבעו הוראות תמ”א 38 (אוקטובר 2005) ועד היום אנו עדים לגידול במספר הפרויקטים שבוצעו בהתאם להוראות אלו, לתיקונים להם ולהוראות ולתיקונים שנקבעו, בהקשר זה, בהוראות חוק ‘משלימות’.
הוראות תמ”א 38, כפי שנקבעו בתחילה, קבעו כי בעלי הזכויות בבניין אשר אינו עומד בתקן הישראלי לעמידות מבנים מפני רעידות אדמה (תקן 413) והיתר הבנייה בגינו ניתן לפני ינואר 1980, יהיו זכאים לזכויות בנייה נוספות בכפוף לחיזוק הבניין. בפועל, ההוראות שנקבעו לא עמדו במבחן המציאות במובן זה שלא הביאו לתוצאה של כדאיות כלכלית בביצוע הפרויקט.
נוכח האמור, חוקק תיקון מס’ 2 להוראות תמ”א 38 (פברואר 2010), ובו נקבע, בין היתר, כי ניתן יהיה לחזק את הבניין באמצעות הריסתו ובניית בניין חדש תחתיו. עם זאת, עדיין נדרש תיקון נוסף וביוני 2012 נקבעו הוראות נוספות לשם הגדלת הכדאיות הכלכלית בביצוע ויישום הוראות תמ”א 38.
בנוסף, בוצעו לא מעט תיקוני חקיקה משלימה לרבות חוק המקרקעין, חוק מיסוי המקרקעין וחוק התכנון והבנייה. להלן בתמצית חלק מזכויות הבנייה שנקבעו במסגרת הוראות תמ”א 38 והתיקונים להם:
1. הוראות תמ”א 38:
1.1 זכויות בנייה של קומה נוספת;
1.2 הרחבת הדירות בשטח של 25 מ”ר (כולל ממ”ד של 12 מ”ר);
1.3 זכות לבניית מרפסת בשטח של 12 מ”ר.
2. תיקון מס’ 2 להוראות תמ”א 38:
2.1 פינוי בינוי במסגרת תמ”א 38, היינו- הריסת הבניין ובניית בניין חדש תחתיו.
2.2 בנוסף לזכויות הבנייה של קומה נוספת כאמור, ניתן יהיה לסגור את קומת העמודים המפולשת;
3. תיקון מס’ 3 להוראות תמ”א 38:
3.1 זכויות הבנייה יעמדו על שתיים וחצי קומות בכל רחבי הארץ.
3.2 ניתן יהיה לבנות על הגג דירות כיחידות נפרדות, ובנוסף ניתן יהיה לבנות עד 50% מהשטח המותר מכוח תכנית גגות.
שלבי ההתקדמות של התכנית מנקודת מבטם של בעלי הזכויות בבניין –
1. הסכמה עקרונית של 100% מדיירי הבניין להליך תמ”א 38.
2. בחירת נציגות של בעלי הזכויות בדירות.
3. חתימה על טופס הסכמה למינוי משרד עורכי דין כמשרד המייצג את בעלי הזכויות בפרויקט.
4. בחירת הצוות המקצועי הנוסף המלווה את הפרויקט- משרד עורכי דין; מפקח בנייה חיצוני- אדריכל/מהנדס (בעל הידע המקצועי בכל תחומי התכנון והביצוע, הכנה וקידום של תכניות בנין ערים, תקינת הבניה, ליקויי בניה, מערכות ניהול המידע הממוחשב בבניה, בקרת לוחות זמנים עוד); ושמאי מקרקעין.
5. חתימה על טופס הסכמה לביצוע הפרויקט ופניה לקבלת הצעות מחיר מקבלנים/יזמים (איתור המידע התכנוני, לרבות בדיקה כלכלית ראשונית).
6. ניהול משא ומתן ראשוני בין הקבלן/ היזם הנבחר לבין הדיירים (לרבות בדיקה שמאית חיצונית, הכנת תכניות, ניהול משא ומתן משפטי וביצוע כלל ההליכים הדרושים עד לחתימה על הסכם פרטני עם כל דייר ביחס לביצוע הפרויקט).
7. ביצוע ההליכים הדרושים לשם קבלת היתר בנייה.
8. ביצוע ויישום הפרויקט בהתאם להוראות שנקבעו בהסכם.
לסיכום, בפרויקט תמ”א 38 כולם מרוויחים- בעלי הדירות, הקבלן/ היזם, הרשויות המקומיות והמדינה. אולם, יש לזכור כי הצלחת הפרויקט תלויה, רובה ככולה, בביצוע בדיקה של הכדאיות הכלכלית, בדיקה אשר תיעשה על ידי הקבלן כבר בשלב הראשון של ניסוח ההצעה לבעלי הזכויות בבניין. הקבלן הוא שמממן את הפרויקט מתחילתו ועד סופו וחב במתן ערבויות לבעלי הזכויות בבניין, טעות בבדיקת הכדאיות הכלכלית עלולה להותיר את בעלי הזכויות בבניין קרחים מכאן ומכאן. מסיבה זו, וסיבות נוספות, חשוב מאוד לפנות למספר קבלנים בעלי ניסיון קודם (ומוצלח) בביצוע פרויקטים מסוג זה.
כמו כן ומשכך היא, ליווי וייעוץ משפטי בביצוע פרויקט תמ”א 38 טומן בחובו דרישה למומחיות בדוקטרינות שונות מעולם המשפט (כגון דיני חוזים, דיני מקרקעין, דיני תכנון ובנייה) ומומלץ להיוועץ בעורך דין המתמחה בתחום בכל אחד משלבי הפרויקט כפי שפורטו לעיל.
הכותבת, עו”ד מיכל רענן – הינה עורכת דין בכירה במשרדנו המתמחה בתחומים רבים.