זכרון דברים

חתימה על זכרון דברים בעת מכירת דירה ורכישת דירה/רנה לפידות עורכת דין מקרקעין ונדל"ן

בעת ההגעה לרכישת דירה כאשר אנחנו רוצים להבטיח שדירה שמוצאת חן בעיננו לא תמכר למישהו אחר, ניתן לחתום על זכרון דברים.
זכרון דברים הוא למעשה מסמך קצר המאשר שהמוכר וקונה הדירה מתחייבים אחד כלפי השני לגבי ביצוע עסקת רכישת הדירה.
השאלה אם כדאי לחתום על המסמך הזה ועד כמה הוא מחייב אותנו לקנות את הדירה.
סכם זכרון הדברים הומצא עקב סעיף 8 בחוק המקרקעין אשר מחייב אישור בכתב על מנת להגדיר עסקה כעסקה במקרקעין.

מהו זכרון הדברים ?
חשוב לדעת שזכרון דברים הוא חוזה לכל דבר והוא מחייב את שני הצדדים שחתמו עליו לקיים את העסקה.
גם אם הסכם הדברים נחתם על סתם נייר ללא לוגו, ללא חתימת עורך דין ואף על נייר טואלט, הוא הסכם שצריך לכבדו כמו כל חוזה.
זכרון הדברים בדרך כלל מכיל את פרטי שני הצדדים – המוכר והקונה ואת פרטי הנכס – גוש וחלקה.
זכרון הדברים גם מציין את מחיר הנכס כפי שהוחלט בין הצדדים ואת התאריך שהנכס יפונה לטובת רוכשי הדירה החדשים.
למעשה המטרה שלו היא שעד שהחוזה יהיה מוכן, שני הצדדים יהיו בטוחים שהעסקה תמומש .
כל עוד שני הצדדים מרוצים מכך שהעסקה תתממש אין כל בעיה, הבעיה מתחילה כשנוצרים
חילוקי דעות ואחד מהצדדים כבר לא מעוניין לחתום על החוזה או שמרגיש שהוא מוגבל ביכולת שלו להטות את החוזה עוד קצת לטובתו מאחר וכבר הסכים על קיום העסקה.
המוכר בנוסף ישמח לבטל את העסקה אם הוא יקבל הצעה לתשלום סכום גבוה יותר על הנכס, הקונה ירצה לבטל אם ימצא נכס זול יותר לטעמו או ירצה לבטל מאחר ויגלה פרטים שלא ידע על הדירה מלכתחילה שיורידו את ערך הדירה לטעמו.
וכך במקרה שצד אחד מעוניין לבטל את העסקה אך הצד השני עדיין מעוניין שהעסקה תתקיים יכולות לצוץ בעיות.
הצד המעוניין בהתחייבות לביצוע העסקה עלול לאיים בתביעה עקב הפרת חוזה ויבקש באם העסקה לא יוצאת לפועל השתתפות כספין בגין הנזקים הכלכליים שנגרמו לו עקב כך שעסקת הנדל"ן לא יצאה לפועל.
תביעה בבית משפט בגין אי עמידה בהתחייבות זכרון דברים –
פסק דין שעליו מושתתת תביעה לגבי זכרון דברים הוא ע"א 158/77 רבינאי נגד מן שקד בע"מ
בפסק דין זה משנות ה 70 נקבע שזכרון דברים הוא הסכם מחייב כמו חתימה על כל חוזה אחר ומאשר הסכם בכתב לגבי התחייבות של 2 הצדדים לקיים את העסקה.
בעת תביעה כזו בית המשפט ידון אם אכן מדובר על זכרון דברים שתוכנו ששני הצדדים החליטו על קיום העסקה או שזכרון דברים רק מציין שהם בשלב המשא ומתן ואז לא מדובר בסוף פסוק לגבי התחייבות למכור/לקנות את הדירה.
דבר נוסף שבית משפט למקרקעין יבדוק במקרה כזה, אם זכרון הדברים מכיל את כל הפרטים המהותיים לגבי עסקת הנדל"ן כמו – תאריך מסירת הדירה, מחיר הדירה, פרטי הצדדים ופרטי הדירה, במידה וזכרון הדברים לא מכיל את הפרטים המהותיים הללו, יהיו מקרים שבית המשפט יחליט לבטל את ההתחייבות לזכרון הדברים.
לסיכום זכרו שזכרון דברים הוא חוזה לכל דבר ולכן אין להקל בו ראש, לפני חתימה על זכרון דברים כדאי להתייעץ עם עורך דין מקרקעין על מנת להמנע מאי נעימויות ותביעות מיותרות.