רנה לפידות | גליון ספטמבר 2019
15877
rtl,post-template-default,single,single-post,postid-15877,single-format-standard,ajax_fade,page_not_loaded,,wpb-js-composer js-comp-ver-4.2.3,vc_responsive

גליון ספטמבר 2019

22 ספט גליון ספטמבר 2019

האם הרשות המקומית רשאית לגבות מהחייב בארנונה הוצאות ישירות ועקיפות במסגרת הליכי אכיפה

[עע"מ 3191/15 עדי ליבוביץ נגד מי אביבים 2010 בע"מ ועיריית תל אביב יפו]

לפסק דין שניתן לאחרונה על ידי בית המשפט העליון (עע"מ 3191/15 עדי ליבוביץ נגד מי אביבים 2010 בע"מ) ("פסק דין ליבוביץ"), המתינו בתי המשפט והרשויות המקומיות במסגרת בירור תובענות ייצוגיות שהוגשו כנגד רשויות מקומיות רבות וההליכים בהם הוקפאו עד למתן פסק דין לביבוביץ.

השאלה שעמדה להכרעת בית המשפט העליון;

האם מכוחן של תקנות המסים (גבייה) (קביעת הוצאות מרביות), התשע"א-2011,ניתן לגבות מהחייב רק את ההוצאות הישירות שנכרכו בהפעלת אמצעי האכיפה כדוגמת עלויות עיקול מקוון, משלוח מכתבי התראה, הדפסה, מחשוב, וכיו"ב הוצאות, או שמא ניתן לדרוש מהחייב, את הוצאות שכר הפקידים בעבור העבודה שנדרשה לשם הפעלת אמצעי האכיפה.

במהלך שנת 2015 הונחו על שולחנו של בית המשפט העליון שלושה ערעורים על שלושה פסקי דין  שהתקבלו בבתי המשפט לעניינים מינהליים, בהן הוכרו שלוש תביעות ייצוגיות, שתיים מתוכן, הוגשו נגד עיריית תל אביב והשלישית נגד חברת מי אביבים 2010 בע"מ.

בשלושת ההליכים שהתבררו בבתי המשפט לעניינים מינהליים בהן נדונו שלוש תובענות ייצוגיות, פסקו הערכאות כי לפי לשונן של תקנות המסים (גבייה) (קביעת הוצאות מרביות), התשע"א-2011, יש לגבות על פיהן, רק "הוצאות ישירות" שהיו כרוכות בהפעלת אמצעי האכיפה, כשמנגד לא ניתן לכלול את הוצאות שכר הפקידים (פקידי עירייה או פקידים מטעם חברה חיצונית) בגין העבודה שנדרשה לשם הפעלת אמצעי האכיפה.

בית המשפט העליון (מפי השופט עמית ובהסכמת השופטים פוגלמן וקרא) קיבל בחלקם את הערעורים וכך, קבע:

בסעיף 12ט לפקודת המסים (גביה) עוגנה ההוראה הכללית המאפשרת להטיל על חייבים את הוצאות הגביה. בימ"ש פסק כי תקנות המסים (גבייה) (קביעת הוצאות מרביות) מתירות לרשות לגבות מן החייב את "ההוצאות הישירות שהיו כרוכות בהפעלת אמצעי האכיפה", ואולם לפי קביעת בית המשפט בגדרן של הוצאות אלה, ניתן לכלול את שכרו של העובד ששולם לו בזיקה ישירה לביצוע הפעולה הכרוכה בהפעלת אמצעי האכיפה.

למסקנה זו הגיע בית בימ"ש הנכבד לאחר עיון מדוקדק בנוסח לשון התקנות, תוך לימוד הרקע להתקנתן,  ותוך לימוד כוונתו של מתקין התקנות ומתכליתן של התקנות.

בית המשפט דן אף בסוגייה בעניין, השתת תעריף ממוצע, יואר על פי חוות דעתו של היועץ המשפטי לממשלה, אשר הומצאה במהלך ההליך במקרים שבהם יתעורר קושי להוכיח מהן ההוצאות המדויקות שננקטו בעניינו של חייב, יש מקום לשקול קביעת מחיר אחיד וממוצע של פעולת האכיפה.

כמקרה מבחן הובאה הדוגמא כדלקמן, טול כמשל עובד ברשות המקומית ששולח בממוצע 10 מכתבי דרישה לחייבים בשעה, ושכרו השעתי הממוצע הוא 60 ₪, חישוב פשוט מעלה כי ניתן לחייב את החייב בארנונה עבור מכתב בעלות הנגזרת מהשכר בסך 6 ₪, כשעל עלות זו יש להוסיף את יתר ההוצאות הישירות, כגון עלות משלוח הדואר, ההדפסה, המחשוב וכו'.

דא עקא לו עשרת מכתבי הדרישה שהוצאו במהלך שעת עבודה, הוצאו על ידי עובד ששכרו הוא 30 שקלים לשעה, הרי שבתרחיש מעין זה יש לדרוש מהחייב 3 שקלים בגין שכר העובד שהושקע בפעולת האכיפה והגבייה, יוצא אפוא כי דרישות לתשלום חוב המשוגרות לחייבים מורכבות מתעריפים בלתי אחידים כפי שהובא לעיל.

הגם שבית המשפט העליון קבע כי אין זו האכסניה המתאימה להידרש לשיעורו של הסכום הממוצע המותר בגבייה, ומבלי לקבוע מסמרות בעניין זה, העיר בית המשפט הנכבד כי קביעת תעריף ממוצע על ידי הרשות המקומית או לחילופין תאגיד הגבייה, אינה פוטרת את הרשות מהפעלת שיקול דעת לגבי שיעורו של התעריף הממוצע, תוך שהוא קובע כי קביעת תעריף ממוצע לא עומדת בסתירה לפסקי דין שנתנו בנושא, בהם נקבע כי הרשות אינה רשאית לגבות באופן אוטומטי את הסכום המרבי הקבוע בתקנות, קביעת סכומים מרביים מצריכה הפעלת שיקול דעת בקביעתו של הסכום הפרטני, בנסיבותיו הקונקרטיות של המקרה, או במקרים מסוג מסוים.

לסיום קבע בית המשפט הנכבד, כי יהא זה ראוי שמחוקק המשנה יפעל לתיקון והבהרה של תקנות הגבייה, באופן שיפתור את הקשיים שתוארו לעיל בעניין השתת תעריף ממוצע.

סוקר  הפסיקה , רו"ח/ עו"ד  יוסי אמסלם ממשרד לפידות עורכי דין, אשר ייצג את לקוחות משרדנו בתובענות ייצוגיות.  מתמחה בתחום דיני הארנונה, הנזיקין והליטיגציה.


האם רשות מקומית מחויבת בפינוי אשפה ממפעלים ומבתי עסק בתחומה

[עע"מ  7187/17 עיריית קריית גת נגד ביג מגה אור קרית גת בע"מ ואח' (פורסם 11.8.2019)]

בפסק דין שניתן באחרונה בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים בעניינים מינהליים נדונה שאלה שחזרה על עצמה בעתירות רבות בתקופה האחרונה: האם רשות מקומית מחויבת בפינוי אשפה ממפעלים ומבתי עסק בתחומה מבלי לגבות מהם שום תשלום מעבר לדמי הארנונה הכללית המשולמים על ידי הבעלים של אותם עסקים.

ערעור זה עסק בעיריית קריית גת אשר התקינה בעבר את חוק עזר לקריית גת (הוצאת אשפה), התשמ"ד-1984. חוק העזר מבדיל בין פסולת בסיסית לבין "פסולת של מפעל" המוגדרת כפסולת הנוצרת בכל מפעל לרבות חומרי אריזה. חוק העזר הנ"ל מחייב את המפעילים בהתקנת כלי אצירה לאיסוף פסולת מפעל באופן שיאפשר לעירייה להוביל את הפסולת החוצה אל אתרי האיסוף. תמורת פינוי פסולת חייבים בעלי המפעלים והעסקים לשלם לעירייה אגרה בהתאם לקבוע בחוק העזר.

בנסיבות אלו, בהתאם לפסיקה קודמת של בית המשפט העליון בהלכת זנלכל, העירייה זכאית לגבות אגרת פינוי פסולתמפעל מבעלי המפעלים והעסקים שבשטחה. ואולם, עיריית קריית גת בחרה שלא לממש זכאות זו במלואה. היא קבעה נוהל לפיו היא תפנה על חשבונה שלה כמות בסיסית של אשפה ממפעלים ומעסקים, ואילו על יתרת האשפה, שכאמור מוגדרת בחוק העזר כ"פסולת של מפעל", יוסיף לחול ההסדר שבחוק העזר (אשר כונה בפסק הדין "הנוהל החדש"). נוהל חדש זה נקבע על רקע מעברהּ המתוכנן של העירייה למשטר החדש עליו הומלץ בחוזר של משרד הפנים, והוא נועד לחול בתקופת הביניים כתחליף לחוק העזר הקיים.

המשיבים בערעור, שלושה עסקים בקריית גת, טענו כי כל זמן שהעירייה אינה מחוקקת חוק עזר חדש אשר מאמץ את החוזר של משרד הפנים, היא חייבת לפנות את פסולת המפעלים שבשטחה על חשבונה ולהסתפק בארנונה הכללית שהיא גובה מבעלי המפעלים והעסקים.

בית המשפט העליון דחה עמדה זו של המשיבים, בעלי העסקים. בפסק הדין הזכיר בית המשפט העליון את ההלכה שנפסקה על ידו בעע"מ 6525-17 זנלכל נ' המועצה האזורית עמק יזרעאל. הלכת זנלכל קבעה כי בטענה האמורה אין ממש כל אימת שהרשות המקומית פועלת על פי חקיקת עזר תקפה שעושה הבחנה בין אשפה בסיסית או ביתית שאותה חייבת הרשות לפנותה על חשבונה כחלק מהשירותים הניתנים על ידה לתושבים תמורת הארנונה, לבין אשפה הנוצרת אגב פעילות של מפעל או עסק. פסולת מפעל חייב המפעל או העסק לפנות בעצמו ועל חשבונו שלו. הלכת זנלכל דחתה בנוסף את הטענה שעלתה על ידי עסקים בעניין הכללים המיוחדים בדבר פינויה של פסולת מפעל שכביכול חלים על רשויות מקומיות הנמצאות בשלב של מעבר מחוקי עזר ישנים אל משטר חדש: "המזהם משלם", משטר הקבוע בחוזר משרד הפנים מיום 11.2.2018. בית המשפט העליון דחה את טענת בעלי עסקים ומפעלים כאילו רשות מקומית שטרם התאימה את חוקי העזר שלה לאמור בחוזר משרד הפנים חייבת לפנות פסולת מפעל על חשבונה ולהתייחס אל המפעלים והעסקים שבתחום שיפוטה כמו שאר משלמי הארנונה, וזאת בהתעלם מהאמור בחוקי העזר הקיימים שטרם הוחלפו או בוטלו.

בית המשפט חזר והדגיש את הלכת זנלכל לפיה חוקי עזר קיימים הם חוקים בני קיימא והם מחייבים את כל הנוגעים בדבר: הרשות המקומית, התושבים, המפעלים ובתי העסק שבשיפוטה. כל אימת שחוקים אלה מקיימים את ההבחנה בין פסולת בסיסית לפסולת מפעל, אין בהם שום רבב הקורא להתערבות בית המשפט ובתי המשפט יאכפו אותם ככתבם וכרוחם.

בית המשפט התייחס למשטר "המזהם משלם", כפי שנקבע בפסיקה קודמת, אשר נראה בעיני בית המשפט כרצוי מבחינה חברתית, בנימוק שפסולת מפעל אינה שונה מכל תשומה אחרת של עסק. משכך, המפעל צריך לשאת בעלות פינויה של הפסולת אותה הוא מייצר. יחד עם זאת, בית המשפט הזכיר פסיקה קודמת אשר קבעה כי רשויות מקומיות אינן חייבות לפעול על פי החוזר של משרד הפנים. חוזר זה הוא בגדר המלצה או הנחיה שראוי לשקול, אך אין חובה לאמץ. כפי שהובהר בהלכת זנלכל, למשטר של "המזהם משלם" ניתן להגיע בדרכים שונות ומגוונות וכל רשות מקומית חופשית לבחור בדרך אשר נראית עדיפה בעיניה. אין חובה ללכת דווקא בדרך היחידה שהשלטון המרכזי המליץ עליה.

בהתאם לאמור, ביטל בית המשפט העליון את פסק הדין של בית משפט קמא ובהתאם להלכת זנלכל, הדגיש כי "… העירייה איננה שותפה של בעלי המפעלים והעסקים שבשטחה ואלו לא חולקים עמה את רווחיהם. אם כך הוא הדבר, מדוע אמורה העירייה לשאת בעלות התשומה העסקית בדמותו של פינוי פסולת מפעלועוד בכל כמות שהמפעל או העסק מייצר? מבחינה כלכלית, אין בכך שום הגיון; וכפי שקבענו בהלכת זנלכל ביחס להוראות של חוק עזר הזהות במהותן לאלו שבהן קא עסקינן, כלכלה ומשפט מדברים בעניין הזה בשפה אחת. חוק העזר מחייב את המשיבות לשלם למערערת את מלוא האגרה בעד פינויה של כל פסולת מפעל וחיוב כאמור מהווה נקודת המוצא ונקות הסיום לכל דיון בסוגיה. הנחות שהעירייה בחרה ליתן למפעלים ולעסקים במסגרת הנוהל החדש שלה באו לפנים משורת הדין ואינן משנות מצב משפטי זה". 

פסק הדין הבהיר כי פסק הדין של בית משפט קמא בעניין זה שגה כאשר קבע כי כל עוד אין לעירייה חוק עזר בעניין פינוי אשפה שתואם את אמות המידה שיפורסמו על ידי משרד הפנים, על העירייה לנהוג כמו רשויות אחרות שגם אצלן אין אבחנה בחוקי העזר לגבי סוגי האשפה.

בית המשפט העליון, קבע כי ההסדרים שבחוקי עזר דוגמת זה של קריית גת שרירים וקיימים. הווה אומר: על המפעלים חלה החובה לשלם לעירייה אגרת פינוי האשפה בעד פינויה של כל פסולת מפעל משטחיהן באמצעות עובדי העירייה או קבלניה.

סוקרת  הפסיקה , עו"ד אורית בר גיל ממשרד לפידות עורכי דין, המתמחה בתחום הנזיקין ובתחום המנהלי


Depositp3hot3os_9337610_original-2האם ניתן לפסול הצעה ולבטל מכרז מהנימוק היחיד של הצעה יחידה אשר הוגשה / נותרה לדיון במכרז?

בשאלה שבכותרת דן בית המשפט לעניינים מינהליים בנצרת במסגרת עת"מ 68323-07-18 מלון הוד טבריה בע"מ ואח' נ' עיריית טבריה ואח' [פורסם בנבו].

עניינה של העתירה הינה בפרסום מכרז של עיריית טבריה להציע הצעות לרכישת מקרקעין בעיר בגודל מצרפי של 7,851 מ"ר כאשר תנאי המכרז קבעו שמחיר המינימום שניתן להציע הינו 14 מיליון ₪. למכרז הוגשו 2 הצעות, האחת של העותרת, מלון הוד טבריה, והצעה שנייה בידי אדם פרטי.

לאחר פתיחת תיבת ההצעות, מצאה ועדת המכרזים כי להצעת המציע הפרטי לא צורפו ערבויות ועל כן משנותרה הצעה יחידה כשרה אליבא דועדת המכרזים, החליטה הועדה כדלקמן: 

"הוועדה מחליטה שלא להמליץ על הצעה יחידה שנותרה בפניה לראש העיר והמועצה". בגין החלטה זו הגישה העותרת את העתירה וטענה בפשטות כי על יסוד הנימוק של הצעה יחידה לא רשאית ועדת המכרזים לפסול את הצעתה ולבטל את המכרז. העירייה טענה מנגד טענות נוספות כנגד הצעת מלון הוד (טענות אשר לא בא זכרן בפרוטוקול החלטת ועדת המכרזים)

בית המשפט אשר בחן את פרוטוקול ועדת המכרזים מצא, כי ועדת המכרזים דנה בהערכת השמאי על המקרקעין אשר בגינו נקבע מחיר מינימום של 14 מש"ח ועל כך שהצעת העותרת הייתה גבוהה ממנה ובסך של 14,050,000 ₪ אולם החליטה לבסוף לפסול את ההצעה מהנימוק היחיד בהיותה ההצעה היחידה שנותרה לדיון כאמור, ובשל כך אף לבטל את הליך המכרז.

בית המשפט קבע כי הנימוקים שהועלו במסגרת העתירה לא נדונו על ידי ועדת המכרזים ונטענו לראשונה במסגרת העתירה ולפיכך התנגדותה של העותרת (בפני בית המשפט) להוספת נימוקים אלו הינה מוצדקת.

לגופו של עניין, קבע בית המשפט כי הנימוק היחיד לביטול מכרז בשל העובדה כי הוגשה או נותרה הצעה אחת בפני ועדת המכרזים, אינו נימוק מספיק, ובית המשפט ייטה להעביר החלטה מעין זו תחת שבט בקורת קפדני ועל-אחת-כמה-וכמה כאשר בעקבות ביטולו של המכרז מתפרסם מכרז חדש, באותו נושא.

הסוקר , עו"ד רועי הלר ממשרד לפידות עורכי דין, המתמחה בתחומי התכנון והבניה ודיני המכרזים.


Depositphot3os_92337610_original-2חלוקת דירות שותפים כמימוש זכויות?

[ערר מס' 183/16 לוי ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה רעננה]

האם הסכם ייחוד וחלוקת דירות בין שותפים במקרקעין, מהווה "מימוש זכויות" כמשמעותה בתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, לצורך חיוב בהיטל השבחה?!

שאלה זו נידונה לאחרונה  על ידי ועדת הערר מחוז מרכז בראשות היו"ר רונית אלפר, אשר דנה בסוגיה במסגרת דיון והכרעה בעשרות עררים שנידונו בפניה בעניינם של מקרקעין הידועים כגוש 7661 חלקות 20,49 ברעננה ("המקרקעין"), אשר נרכשו על ידי קבוצת רכישה,  כשנקדים אחרית לראשית, את הכרעת ועדת הערר הקובעת כי "חלוקת דירות בין שותפים בקרקע אינה מהווה "מימוש זכויות", כהגדרתו בתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה.." 

עניינו של הערר שבכותרת, במחלוקת בין שותפים במקרקעין שהתאגדו במסגרת קבוצת רכישה ("העוררים"), לבין הועדה המקומית לתכנון ובניה רעננה ("הועדה"), אשר דחתה בקשות פטור מהיטל השבחה שהגישו העוררים בהתאם לסע' 19(ג)(1) לתוספת השלישית ("התוספת השלישית") לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה -1965 ("החוק"), לפיו קיימת זכאות לפטור לבניית דירה עד לשטח של 140 מ"ר. 

הועדה המקומית דחתה את בקשות הפטור שהגישו העוררים בטענה כי על הפסיקה שניתנה במסגרת ע"א 8762-04-12 הוועדה המקומית לתכנון ובניה פתח תקווה נ' דיבון ואח', נקבע כי אין ליתן יותר מפטור אחד מהיטל השבחה למספר בעלים בחלקה.

פסק דין זה כידוע התהפך ברע"א 8907/13 דיבון ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה פתח תקווה, במסגרתו נקבעה "הלכת דיבוןו" לפיה יש ליתן פטור לכל אחד מהבעלים הרשומים במקרקעין (על פי התנאים הקבועים בחוק).

לאחר הכרעת בית המשפט העליון בערעור, פנו העוררים לוועדה המקומית בבקשה ליתן להם את הפטור המבוקש, הועדה המקומית דחתה את פנייתם ממספר טעמים, ובראשם שיהוי בהגשת בקשת הפטור והעדר תצהירים תקינים, מלבד זאת טענה הועדה המקומית כי בין העוררים אשר הינם שותפים בחלקה נחתם הסכם ל"ייחוד דירות", אשר מהווה למעשה כהסכם מכר במקרקעין, כשאת דבריה תמכה הועדה המקומית בהוראות סע' 67 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג– 1963 הקובעת כי חלוקת זכויות בין שותפים מהווה מכירה לכל דבר ועניין, המחייבת תשלום היטל השבחה, משכך חיובם של העוררים בהיטל השבחה חל כבר בשעת מכירת הזכויות, וזאת עוד קודם לקבלת היתר הבניה, כשאין מקום לפטור לפי סע' 19(ג)(1) לחוק הנדרש עבור דירה מסוימת וידועה.

בהחלטתה קובעת ועדת הערר כי למרות שעל פי חוקי המס נקבע (וכן על פי הפסיקה), כי יש לראות בחלוקת זכויות כמכירה, אין להקיש מכך כי חלוקת זכויות זו  יש בה גם מימוש זכויות  כמשמעותה ביחס להיטל השבחה.

כך קובעת ועדת הערר בהחלטתה כי חלוקת הדירות מהותה היא ביצוע  והסדרת ההחזקה של כל אחד מהשותפים בחלק מיוחד במקרקעין, וזאת בין היתר בכדי לאפשר את רישום הנכס כבית משותף, כשקיימת אפשרות אף לרשום את ההסכם בפנקסי המקרקעין, וזאת בכדי ליתן תוקף כלפי צדדי ג', אולם אין כל חובה בחוק לרשום את ההסכם בפנקסי המקרקעין.

משכך, קובעת ועדת הערר כי כיוון שאין כל חובה בדין, לרשום את הסכם השיתוף של השותפים במקרקעין בפנקסי המקרקעין, אין לראות בהסכם שנעשה בין הצדדים כמימוש זכויות, וזאת על אף שביחס לחיוב במיסים אחרים כגון מס שבח נקבע שהסכם השיתוף מהווה אירוע מס.

עוד קובעת ועדת הערר בהחלטתה כי היא דוחה את עמדת הועדה המקומית שהובאה לעיל, מהטעם תוצאת עמדת הועדה המקומית למעשה מאיינת את הפטור הקבוע בסע' 19(ג)(1) לחוק, שכן חלוקת הדירות בין השותפים נדרשת כשלב מקדים לבקשת הפטור על ידם, וזאת עקב הצורך והחובה בייחוד וזיהוי ספציפי של  הדירה לגביה מבוקש הפטור,  כך למעשה ככל ותוצאת ייחוד הדירות תחשב כעסקת מכר ומימוש זכויות, הרי שלא יהיה ניתן להחיל את מתן הפטור לפי סע' 19(ג)(1), שכן כבר בוצע "מימוש זכויות",  ומכיוון שתוצאה זו אינה אפשרית קובעת ועדת הערר כי לא ניתן לראות בייחוד דירות כ"מימוש" כמשמעותו ביחס לחיוב בהיטל השבחה.

ביחס לבקשות הפטור שביקשו העוררים, קבעה ועדת הערר כי היא דוחה אף את שאר טענות הועדה המקומית בעניין התצהירים והשיהוי, וכי מתן הפטור יבוצע בכפוף להצהרת העוררים בדבר קיום דירה נוספת, כשעל הועדה המקומית לבצע גם בחינה של הקשרים המשפחתיים של השותפים, וזאת לבחינת זכאות לפטור לבני משפחה בהתאם ל"הלכת צרי" (רע"א 01/7417 צרי נ. הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, גבעתיים), הקובעת כזכור כי לבני משפחה אחת יינתן רק פטור אחד לחלקה.

הערה חשובה: בשעת כתיבת שורות אלו פורסמה החלטת ועדת ערר לפיצויים והיטלי השבחה בירושלים מיום 9 בספטמבר, 2019  בערר (ים) 481/16  סגל יחיאל ואחרים נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים, אשר שללה את מתן פטור לפי סע' 19(ג)1) מיחידים שהתאגדו בקבוצת רכישה, מהטעם שיש לראות בקבוצת רכישה כיחידה כלכלית אחת.

החלטה זו של ועדת ערר מחוז ירושלים אשר שוללת מתן פטור, סותרת מיניה וביה  את ההחלטה שניתנה על ידי ועדת ערר מחוז מרכז בערר שבכותרת אשר כאמור קיבלה את טענות העוררים שהתאגדו בקבוצת רכישה לזכאות לפטור לפי סע' 19(ג)(1).

עקב אי הבהירות וההחלטות הסותרות של ועדות ערר השונות, סביר להניח כי החלטות אלו אינן בגדר "סוף פסוק", ובתי המשפט ידרשו להיכנס לעובי הקורה בהכרעת זכאות לפטור לפי סע' 19(ג)(1) ליחידים המתאגדים בקבוצת רכישה.

סקירה: עו"ד ישראל אלתר, לפידות עורכי דין, המתמחה בתכנון ובניה והיטלי השבחה


Depositphot3os_93376310_original-2מעמדה של שומת שמאי מייעץ

האם שמאי מייעץ הממונה על ידי ועדת ערר לפיצויים והיטלי השבחה לבחינת טענות הצדדים במחלקות בעניין חיוב בהיטלי השבחה, מוגבל לבחינת שומות וטענות הצדדים למחלוקת, או שמא מעמדו של השמאי המייעץ עצמאי, והוא רשאי אף לבחון ולהעלות טענות שלא נטענו כלל  על ידי מי הצדדים למחלוקת.

כידוע, בהתאם להוראות סע' 14 לתוספת השלישית ("התוספת השלישית"), לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה– 1965 ("החוק"), רשאי נישום החולק על חיוב בהיטל השבחה להגיש ערר לוועדת ערר לפיצויים והיטלי השבחה ("ועדת ערר"),  כשקיימת לנישום אשר אינו חולק על עצם החיוב בהיטל השבחה אלא רק על גובהו של ההיטל לפנות ליו"ר מועצת השמאים בבקשה למנות שמאי מכריע, כשעל הכרעתו ניתן להגיש ערר לוועדת ערר.

בנוסף נקבע בסע' 14(ג)(1) לתוספת השלישית כי ועדת ערר אליה הוגש ערר, רשאית לפנות ליו"ר מועצת השמאים בבקשה למנות שמאי מייעץ אשר יגיש לה חוות דעת בעניין מחלוקת הצדדים. 

באשר למעמדו של השמאי המכריע כבר הוכרע בפסק דינו של בית המשפט העליון בבר"מ 6744/14 ג'י ישראל מרכזים מסחריים בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ראשון לציון (נבו מיום 5.3.15) כי מעמדו ומעמד שומתו עצמאי וכי הוא אינו כבול לשומות הצדדים, כך על פי ניתוח בית המשפט העליון בפסק דינו כי לאחר תיקון 84 לחוק התכנון והבניה אשר קבע והסדיר את מעמדו של השמאי המכריע לרבות הגדרתו כעובד ציבור לעניין חוק העונשין, יש בה כדי להפכו לגורם מעין שיפוטי, והעמדתו כגורם  ניטרלי ואובייקטיבי הבוחן באופן על פי מומחיותו וכישוריו המקצועיים את ההשבחה שחלה במקרקעין.

קביעה דומה מצינו גם  בעמ"נ 4810-01-14 אוברקוביץ ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה פתח תקווה (נבו), כשגם שם קבע בית המשפט כי אף עוד קודם התקנת תיקון 84 הוכח שמעמדו של השמאי המכריע הינו עצמאי והוא אינו כבול לשומות הצדדים, כשמקל וחומר לאחר תיקון 84 והסדרת מעמדו של השמאי המכריע ברי כי הוא עצמאי ושומתו עצמאית  וכדבריו 

"…השמאי המכריע אינו מכריע בין שומות ושמאויות השמאים, אלא הוא זה שקובע את השומה, בהתאם למסקנותיו, לאחר שהתקיים לפניו ההליך שנקבע בדין, לצורך כך, והשומה שיצאה תחת ידיו של השמאי המריע הינה שומה חדשה ומכרעת." 

כמוכן נקבע גם בעמ"נ 20957-02-15 קרדן נדל"ן ייזום ופיתוח בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה פתח תקווה (נבו), שמעמדו של השמאי המכריע הינו מעמד עצמאי, והוא אינו כפוף לשומות הצדדים.

עולה אפוא כי שאלת מעמדו העצמאי של השמאי המכריע כבר נקבעה ונפסקה כי היא שומה עצמאית לחלוטין, כך שעל אף שהשמאי המכריע בוחן את המחלוקת השמאית שבין הצדדים, אולם הוא אינו כפוף בהכרח לטענותיהם, ושומתו עצמאית לחלוטין (הניתנת לערעור).

אם זאת שאלת מעמדו של השמאי המייעץ אשר ממונה כאמור לעיל  על ידי ועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה, במקום בו היא השתכנעה שיש מקום לקבלת חוות דעת שמאית לבחינת המחלוקת השמאית לא הובהרה ולא נידונה, כשמחד קיימת סברה כי יש להשוות את מעמדו של השמאי המייעץ לשמאי המכריע, אולם מאידך ניתן לסבור כי כשם שהשמאי המייעץ כפוף להנחיית ועדת הערר באשר לנתונים אותם עליו לבחון, הרי שהשמאי המייעץ כפוף לגזרת המחלוקת של הצדדים ואין בסמכותו להעלות טענות חדשות אשר לא נטענו על ידי מי מהצדדים.

שאלת מעמדו של השמאי המייעץ נבחנה לאחרונה במסגרת ערר (מרכז), מס' 7137/17 יוניברסל משאיות ישראל בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה ראשון לציון (נבו), כשוועדת הערר מינתה במסגרת ניהול ההליך שמאי מייעץ לבחינת חיוב בהיטל השבחה לתכנית רצ/מק3/8/67/1, תוך הנחיה לנושאי הבדיקה להם הוא נדרש.

לאחר הגשת חוות הדעת על ידי השמאי המייעץ, טענה העוררת כי השמאי המייעץ סטה מטענות הצדדים וכן אף סטה מהנחיות ועת הערר אשר הנחתה את מהות הבדיקה, כשלטענתה בכך חרג השמאי המייעץ מסמכותו, כשבנוסף הועלו טענות שמאיות אשר אינן רלוונטיות לענייננו.

ועדת הערר דנה בטענת הצדדים תוך שהיא קובעת כי לעמדתה דינם  של שמאי מכריע ושמאי מייעץ זהה לעניין הסמכות העצמאית וקביעות שמאיות על פי מומחיות ושיקול דעת, וזאת מתוך רציונל מנחה של גביית מס אמת, וכלשונה " מטעמים אלה איננו סבורים, כי אין ניתן לקבל את טענתה להעדר סמכותו של השמאי המייעץ בענייננו לערוך שומה עצמאית משלו ולקבוע את ההשבחה בהתאם לשיקול דעתו גם מטעמים אחרים לאלה הנזכרים בשומות הצדדים….

השמאי המכריע או השמאי המייעץ המחווה דעתו בפני ועדת הערר, אינו נכנס בנעליו של שמאי הוועדה המקומית אלא, כאמור לעיל, הוא עורך שומה עצמאית וחדשה משלו (de novo), והכל על מנת לערוך שומת אמת ולאמוד נכונה את ההשבחה ואת היטל האמת המגיע לקופת הציבור"

עולה אפוא כי על פי החלטת ועדת הערר הנזכרת, אין מקום לאבחן וליצור הפרדה מלאכותית בין סמכותו העצמאית של השמאי המכריע לבין סמכותו של השמאי המייעץ, כאשר יוסף לעניין זה כי השוואת מעמדם אף מתבקשת שכן הפיצול שבין שמאי מכריע לשמאי מייעץ נעוץ רק באופן הפרוצדוראלי של הליך המינוי, כששמאי מכריע מתמנה על ידי יו"ר מועצת השמאים לבקשת הצדדים, ואילו שמאי מייעץ מתמנה על ידי יו"ר מועצת השמאים לבקשת ועדת הערר, אולם מבחינה מהותית, השמאי (המכריע או המייעץ), נדרשים שניהם גם יחד  בכדי לבחון מהו "מס האמת" הנדרש לתשלום, ולפיכך אין מקום ליצור אבחנת סמכויות מלאכותית. 

כותב המאמרעו"ד ישראל אלתר, ממשרד לפידות עורכי דין, המתמחה בתכנון ובניה והיטלי השבחה


Depositphot3os_93437610_original-2מענק יובל בשירות המדינהבחישוב ותק נצבר בשירות המדינה המקנה זכאות למענק יובל, יש לקחת בחשבון גם שנות העסקה בקק"ל וההסתדרות הציונית

[ע"ע 2805-02-18 דוד הרטום נ' עיריית אשדוד]

משרדנו ייצג את התובע שעבד במשך שנים ארוכות במגזר הציבורי, בגופים שונים כגון משרד החינוך, האוניברסיטה העברית, ההסתדרות הציונית, הסוכנות היהודית ולאחרונה עד לפרישתו לפנסיה עבד בעיריית אשדוד בתפקיד  סמנכ"ל. 

בתקופת עבודתו של התובע בעיריית אשדוד, שולם לו שכרו על בסיס דירוג דרגה – כך שלאורך תקופה זו חלו עליו הוראות חוקת העבודה לעובדי הרשויות המקומיות. בשנת 1999, חתם התובע על הסכם בכירים והוראותיו חלו עליו עד לסיום העסקתו בעיריית אשדוד ויציאתו לגמלאות.

התובע יצא לגמלאות בחודש דצמבר, 2012. יצוין כי, לאורך תקופת העסקתו בעיריית אשדוד, קופח התובע באופן ששולם לו שכר נמוך מהשכר אשר אושר על ידי מליאת העירייה ומשרד הפנים, כן קופח התובע בדרגת הפרישה שנקבעה לו, ברכיבי השכר לפנסיה ובגובה הגמלה החודשים ששולמה לו מאז פרישתו.

התובע הגיש תביעה כנגד העירייה, לבית הדין האזורי לעבודה בבאר שבע. בין עילות התביעה: עדכון דרגת הפרישה של התובע לדרגה 45+, ולכל הפחות דרגה 45 (דרגת פרישתו של התובע הועמדה על 44); עדכון הוותק שצבר התובע לאורך השנים בעבודה במגזר הציבורי (העירייה הפחיתה מהוותק שצבר באופן שהשפיע על זכויותיו); תשלום מענק יובל ותשלום הפרשי שכר בהתאם לגובה השכר שאושר לו כבר בשנת 2007.

יצוין כי, העירייה הגישה תביעה שכנגד, בגין מענק יובל שלשיטתה שולם לתובע ביתר, ולהשבת שכר "חורג" ששולם לו לכאורה בתחילת עבודתו בעירייה (למעלה מעשרים שנים קודם להגשת התביעה)

בית הדין האזורי לעבודה בבאר שבע, השופט אילן סופר, דחה את התביעה במלואה וקיבל באופן חלקי מאוד את התביעה שכנגד.

מטעם התובע הוגש ערעור לבית הדין הארצי לעבודה (העירייה מצידה הגישה ערעור שכנגד). 

במסגרת דיון אשר התקיים בבית הדין הארצי, לאחר שהוגשו סיכומי טענות מטעם הצדדים ואף מטעם הממונה על השכר במשרד האוצר, הציע בית הדין לצדדים להגיע להסכמות, לפיהן: א. דרגת הפרישה של התובע תעודכן לדרגה 45 ממועד פרישתו ואילך. ב. יתר עילות התביעה והתביעה שכנגד יידחו. ג. בית הדין יכריע בעניין זכאותו של התובע למענק יובל.

הצדדים הסכימו להצעת בית הדין, ולמעשה הסוגיה היחידה בה היה עליו להכריע, הינה שאלת זכאותו של התובע לתשלום מענק יובל.

יש לציין כי, בית הדין האזורי שדן בתיק, שלל את זכאותו של התובע למענק יובל, וזאת לאחר שפסל חלק מהגופים בהם הועסק התובע, כגופים שיש לחשב את תקופת העסקתו בהם לצורך צבירת וותק המזכה בתשלום מענק יובל.

על פי ההסכמים הקיבוציים החלים על הצדדים וחוקת העבודה, הרי שעד לשנת 2000, הוותק הנדרש לצורך קבלת מענק יובל, עמד על 30 שנות וותק צבור. החל מחודש ינואר 2000, הופחת הוותק הנדרש והועמד על 25 שנות ותק בלבד. מאחר שהתובע עבר להיות מועסק לפי חוזה בכירים בשנת 1999, ההוראות הרלוונטיות לעניינו הן אלו הדורשות וותק צבור של 30 שנים לצורך זכאות במענק יובל.

התובע טען כי, במועד בו חתם על הסכם בכירים, נצברו לו למעלה משלושים שנות וותק עבודה במגזר הציבורי, באופן המקים לו זכאות למענק יובל. התובע טען כי בניגוד לקביעות בית הדין האזורי לעבודה (ועמדות העירייה והמדינה), יש לקחת בחשבון לצורך חישוב הוותק, גם את תקופות העסקתו בקק"ל ובהסתדרות הציונית. 

התובע טען כי בית הדין טעה כאשר קבע כי יש לבחון אצל כל אחד מהמעסיקים וכל אחת מתקופות העסקתו של התובע בכל גוף במגזר הציבורי, קיומו של הסכם קיבוצי ספציפי הקובע זכאות למענק יובל. התובע טען כי הוראות חוקת העבודה אינן קובעות דרישת סף כזו, ודי בכך שהמעסיק מפורט כמקום עבודה מזכה על פי חוקת העבודה וההסכמים הקיבוציים החלים על הצדדים, על מנת שהוותק שנצבר לעובד אצל אותו מעסיק, ייחשב בוותק הכולל שצבר העובד לצורך זכאות למענק יובל. 

התובע טען עוד כי, אין חולק כי הסוכנות היהודית הינה מעסיק המזכה במענק יובל, על פי חוקת העבודה וההסכמים הקיבוציים החלים על הצדדים והחתומים על ידי הסוכנות. התובע טען כי ההסדרים החלים על הסוכנות היהודית, חלים גם על קק"ל וההסתדרות הציונית, בהתאם להסכמים קיבוציים אשר נחתמו במועדים הרלוונטיים לתביעה. 

יש לציין כי, הממונה על השכר באוצר, התנגד לטענה זו של התובע, וטען כי אין מקום לכלול את המעסיקים "ההסתדרות הציונית" ו"קק"ל" במסגרת הוותק שצבר העובד לצורך זכאות למענק יובל. 

בית הדין הארצי לעבודה בחן את טענות הצדדים, ומצא כי יש לקבל את טענות התובע, ולקבוע כי הוא זכאי לתשלום מענק יובל, החל מהשנה בה פרש לגמלאות, ובכל שנה שלאחר מכן.

נקבע כי, העובד זכאי עקרונית לתשלום מענק יובל על פי חוקת העבודה, בגין התקופה בה עבד בדירוג דרגה, בגמלה המשולמת לו מועד פרישתו ואילך, זאת במידה שעמד בתנאים לתשלום מענק יובל במועד בו עבר לעבוד לפי הסכם הבכירים עליו חתם.

בית הדין הארצי קבע כי במועד בו עבר התובע לעבוד לפי הוראות הסכם הבכירים, בחודש יולי, 1997, ועל פי הוראות סעיף 26.83(ו) לחוקת העבודה, היה עליו להיות בעל וותק של 30 שנות העסקה במגזר הציבורי (המעסיקים החתומים על ההסכם הקיבוצי). 

בית הדין ציין כי, הסעיף האמור משקף את הוראות ההסכם הקיבוצי מיום 29 באפריל, 1994 אשר המרכז לשלטון מקומי הוא צד לו. על ההסכם הקיבוצי האמור, חתומה גם הסוכנות היהודית "בשמה ובשם ההסתדרות הציונית העולמית, הקרן הקיימת לישראל וקרן היסוד" (ראו בסעיף 27 לפסק הדין).

ההסכם הקיבוצי משנת 1994, אשר הוחל על עובדים המדורגים בדירוג המח"ר ומועסקים אצל המעסיקים אשר חתומים על ההסכם, קבע בין היתר זכאות למענק יובל לעובדים בדירוג האקדמאים במח"ר ואשר מועסקים בשירות המעסיקים החתומים על ההסכם 30 שנים ומעלה, במצטבר (סעיף 10 להסכם).

על כן קבע בית הדין הארצי כי, יש לקחת בחשבון הוותק שצבר התובע לצורך מענק יובל, גם את תקופות העסקתו בקק"ל ובהסתדרות הציונית. קביעה זו הביאה לתוצאה לפיה, במועד בו התובע עבר להיות מועסק על פי הוראות הסכם הבכירים, נצברו לו למעלה מ30 שנות ותק המזכים אותו בתשלום מענק יובל משנת פרישתו לגמלאות ואילך.

בסיכומו של דבר, לאחר ניהול הליך ארוך בבית הדין האזורי לעבודה, והליך ערעור בבית הדין הארצי, דרגת הפרישה של התובע עלתה והועמדה על דרגה 45, וכן, נקבע כי אכן התובע זכאי לתשלום מענק יובל, מאחר שצבר את הוותק הנדרש המקים לו זכאות למענק. 

מדובר בתוספת משמעותית מאוד לגמלה החודשית המשולמת לתובע, לאחר שנים של שירות במגזר הציבורי.

משרדנו ייצג את התובע, העובד, הן בבית הדין האזורי לעבודה, והן בבית הדין הארצי.

סוקרת הפסיקה, עו"ד רחל ינקוביץרועה, ממשרד לפידות עורכי דין, המתמחה בתחום האזרחי, המנהלי ובתחום משפט העבודה.


Depositp3hot3o98s_9337610_original-2האם נפל פגם בתעריפי הארנונה שאישרו שר האוצר ושר הפנים

[בגץ 5082/18 שוורץ הום קולקשיין בע"מ ואח' נ' שר הפנים ואח']

הסוגיה לה נדרש בית הדין הגבוה לצדק בבג"ץ 5082/18 שוורץ הום קולקשיין בע"מ ואח' נ' שר הפנים ואח', הנה, האם נפל פגם בתעריפי הארנונה שאישרו שר האוצר ושר הפנים עבור הסיווג של "שטח ציבורי במרכז קניות" בצו הארנונה של רשות מקומית ? 

האם תעריפים, שכללו הפחתה בהשוואה לתעריף הכללי שחל לגבי שטחי מסחר (באותה שנה), אך לא במידה שביקשה הרשות המקומית, הם בלתי סבירים באופן קיצוני, בשים לב בין השאר לתעריפים הקבועים בצווי ארנונה של רשויות סמוכות אחרות.

העובדות בקצרה ;

העותרים הינם בעלי עסקים במתחם "דיזיין סנטר" בעיר בני ברק. על פי צרכי הארנונה בצווי הארנונה של העירייה, המתחם מסווג "כעסקים". המתחם כולל גם שטחי מעבר ציבוריים, בין אולמות התצוגה והעסקים עצמם.

בעבר, שטחי המעבר לא חויבו בארנונה. בעקבות סקר נכסים שערכה העירייה היא החלה לחייב את שטחי המעבר לפי תעריפו העיקרי של הנכס – היינו, התעריף המלא עבור הסיווג "עסקים".  

על רקע השגות ועררים שהגישו בעלי עסקים במתחם,החליטה העירייה בשנת 2017 על הוספת סיווג ייעודי חדש לשטחי המעבר בצו הארנונה לשנת 2018 – "שטח ציבורי במרכז קניות (קניון)". העירייה שלחה לעותרים הודעה על השינוי הצפוי, ובה ציינה כי בכוונתה לפנות לשר הפנים ולשר האוצר (המשיבים) על מנת לקבל מהם אישור חריג לתיקון צו הארנונה בדרך זו (בהתאם "לדיני ההקפאה").

ביום 13.12.2017 אישרו שר הפנים ושר האוצר המשיבים את בקשת העירייה להוספת הסיווג החדש, אך החליטו לקבוע לו תעריפים גבוהים מן המבוקש. 207-222 ₪ למ"ר, במקום 73-78 ₪ למ"ר)  העותרים עותרים כנגד החלטה זו. 

טענות העותרים;

התעריפים שנקבעו בסופו של דבר על ידי המשיבים הם בלתי סבירים באופן קיצוני ובלתי מידתיים. לטענת העותרים התעריפים שנקבעו גבוהים מאלה שביקשה העירייה בבקשתה, גבוהים מהתעריפים הנהוגים ברשויות מקומיות סמוכות וגבוהים מתעריפים מרשויות במעמד סוציו-אקונומי דומה.

עוד נטען כי ההחלטה דנן התקבלה על יסוד תשתית עובדתית שגויה, בשרירותיות ומבלי שנומקה כראוי, תוך שהיא מתעלמת מהתעריף המוסכם בהסכם הפשרה משנת  ו2010 ומעלה אותו. 

העותרים טענו כי העירייה אמנם שלחה הודעה על כוונתה להגיש לשרים בקשה לאישור חריג להעלאת התעריפים, אולם ההודעה התייחסה לתעריפים המבוקשים על ידה, ולא לתעריפים (הגבוהים יותר) שאושרו לבסוף על ידי המשיבים- דבר שהוביל לטענת העותרים בפגיעה באינטרס ההסתמכות ובזכות הטיעון של העותרים.

עוד נטען כי העירייה ולא המשיבים היא הגורם המתאים ביותר לקבוע את התעריפים הראויים לכל מקרה ומקרה, בהתאם למכלול הנתונים הרלוונטיים. לפיכך נטען כי אישור התעריפים בסכומים שונים מאלה שביקשה העירייה פוגע בעיקרון העצמאות של השלטון המקומי, ואף בכך יש כדי להביא לביטולם

טענות המשיבים ( העירייה, משרד הפנים ומשרד האוצר) ;

טענת המשיבים, היא כי תעריף הארנונה המחייב הוא זה שקבוע בצו הארנונה של השנה הקודמת להגשת הבקשה, כלומר, התעריף העסקי המלא. 

 עוד נטען כי הסכמות בין רשות מקומית לבין נישום אינן יכולות לגבור על הוראות הדין, ומכל מקום הפחתה בארנונה שאינה מוסדרת בחוק או מכוחו היא אסורה, כך שאין מקום לקבל את טענות העותרים בדבר הסתמכותם על הסכם הפשרה ועל התעריפים שנגבו לפיו בשנים עברו.

כמו כן הוסבר על ידי המשיבים כי ההחלטה וקביעת הסכומים נעשתה בהתחשב בתמהילי הגבייה של הרשויות המקומיות הסמוכות וברשויות בעלות מעמד סוציו אוקנומי דומה.

הכרעת בית הדין הגבוה לצדק;

בית הדין דחה את עתירתם של העותרים וקבע כי קביעת המשיבים נעשתה על בסיס עבודת מטה המניחה את הדעת תוך התחשבות בפרמטרים המרחביים הנכונים

נקודת המוצא לבחינה של בקשת העירייה לאישור חריג הוא התעריף הרלבנטי שקבוע בצו הארנונה בשנה שבה הוגשה הבקשה לאישור חריג.

 אין לקבל את טענת העותרים ביחס לפגיעה קיצונית ולא סבירה ובכללם של דברים האישור מקנה להם הנחה ביחס לתעריף הקבוע בצו הארנונה (בין היתר הוכח כי התמהיל שלפיו התקבלה החלטת המשיבים אינו בלתי סביר אף בהשוואה לרשויות הסמוכות.

בית המשפט אינו מתערב בתעריפי ארנונה שנקבעו על ידי הגורם המוסמך, להוציא מקרים חריגים. דברים אלה נכונים גם לגבי התערבות בהחלטות השרים לשינוי התעריפים אשר בידם הפרספקטיבה המרחבית לקבל החלטות אלה

לגישתו של המחוקק הפרספקטיבה הרלוונטית להכרעה בכל שאלה העוסקת בשינוי של תעריפי הארנונה היא אינה אך הפרספקטיבה המקומית, אלא גם הפרספקטיבה המרחבית – כזו שמביאה בחשבון לא רק את עניינה ונסיבותיה של הרשות המקומית אלא גם שיקולי מאקרו, החיצוניים לזו, ובכללם האינטרסים של רשויות סמוכות וקידומו של צדק חלוקתי ביניהן"

בהערת אגב צוין, כי במבט הצופה פני עתיד, וללא השלכה אופרטיבית מידית – כי לנוכח השונות שהתגלתה בכל הנוגע לתעריפים שבהם מחויבים בארנונה שטחי מעברים במרכזי קניות ברשויות השונות, ובכללן רשויות סמוכות, דומה כי טוב יעשו המשיבים אם ייתנו את הדעת לנושא זה כאשר יידרשו לכך במסגרת החלטות עתידיות. הכול, כמובן, בשים לב לכך שהמשיבים אינם קובעים את תעריפי הארנונה בעצמם, אלא נדרשים לבחון בקשות קונקרטיות לשינויים בצווי ארנונה מטעם הרשויות המקומיות.

סוקר הפסיקה, עו"ד רועי קשאני ממשרדנו, לפידות  עורכי דין


D4ot3os_9337610_original-2

האם במקום בו קיימת תכנית המייעדת את שטח המגרש לצרכי ציבור יש לחשבו "נטו", כלומר לאחר הפחתת השטח שנועד בתכנית לצרכי ציבור לצורך חישוב אחוזי הבניה המותרים במגרש?

בית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים דן בסוגיה זו, במסגרת עע"מ 3643/18 עיריית תל אביב נ' מ.ע.ג.ן. – יעוץ וניהול נכסים בע"מ [פורסם בנבו].

המערערת, עיריית תל אביב, ערערה על פסק דינו של בית משפט קמא אשר קבע שהמגרש נשוא המחלוקת מהווה מדרכה מזה 80 שנה, וכי המחלוקת בין הצדדים עניינה זכותה הקניינית של בעלת המקרקעין בשטח המדרכה. בית המשפט קמא עמד בפסק דינו על זכות הקניין כזכות חוקתית וכי "תכניות המתאר מתארות מצב קיים, ובכל מקרה אין בכוחה של תכנית מתאר לשנות זכויות קנייניות". עוד נקבע, כי משלא בוצעה הפקעה כדין לא ניתן לפגוע בזכותה הקניינית של בעלת המקרקעין. עם זאת, בהינתן התקופה הארוכה בה הציבור משתמש במדרכה, יש להכיר כי למערערת זיקת הנאה במדרכה מכוח שנים.

לאחר בחינת טענות הצדדים, קיבל בית המשפט העליון את עמדתה של עיריית תל אביב, לפיה יש לחשב את זכויות הנטו במגרש לאחר הפחתת סך שטח המדרכה המיועד להפקעה על פי תכניות מאושרות גם אם זה בפועל לא הופקע במשך שנים רבות, וזאת בהתאם לתקנה 3(א) לתקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתכניות ובהיתרים) התשנ"ב-1992.

בית המשפט העליון אשר היה ער לעובדה כי תקנה 3 לתקנות חישוב שטחים כמובן שלא נעלמה מעינו של בית משפט קמא (בית משפט קמא פירש את התקנה לפיה הדרך היחידה שבה ניתן להפחית משטח המגרש את אותם חלקים שנועדו לשטחי ציבור הוא באמצעות פרק ח' לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965, הוא פרק "הפקעות").

בית משפט העליון קבע כלל: "קניין לחוד ותכנון לחוד", ובהתאם לכך אף אבחן את העניין נשוא הערעור מפסיקת בית המשפט העליון שנקבעה בבג"ץ 4592/93 טוכלר נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה תלאביביפו [פורסם בנבו] (21.2.1995) ("עניין טוכלר"), (עליה הסתמך פסק דינו של בית משפט קמא) כאשר קבע כי בעניין טוכלר, התכנית הרלוונטית לא קבעה "שינוי ייעוד תכנוני" אלא צילמה מצב קיים, היינו, במקום הפקעה של חלק מהמקרקעין קבעה תפיסה ללא הפקעה (בדומה לזיקת הנאה). במקרה זה קבע בית המשפט העליון כי אכן אין לגרוע את השטח מגודל המגרש לצורך קביעת אחוזי בניה.

אך לא כך קבע בית המשפט העליון, כאשר על פי התכנית, השטח מיועד מבחינה תכנונית לדרך, כבענייננו. במקרה זה יש להפחית את גודל השטח מן המקרקעין לצורך חישוב אחוזי בניה אפילו אם שטח זה לא הופקע בפועל. בית המשפט הוסיף לפסיקתו נימוק במישור הצדק והציפיות הסבירות, כי התוצאה לפיה שטח שיועד לשמש כמדרכה כבר לפני כ-80 שנה, ואף משמש ככזה, לא יובא בחשבון לצורך זכויות בנייה – היא תוצאה מתבקשת.

הסוקר , עו"ד רועי הלר ממשרד לפידות עורכי דין, המתמחה בתחומי התכנון והבניה ודיני המכרזים.


D4ot3os_9337610_original-2

האדם שמאחורי הגלימה

תיקי משפחה מלווים כמעט תמיד באמוציות מהסוג הסוער ביותר. המקרה הזה לא היה שונה, אלא שסיומו היה מיוחד מאוד, בגלל שופט אחד בבית המשפט לענייני משפחה.

מדובר בתביעה שהגיש בן נגד אימו עקב מחלוקת אשר נסובה סביב הסתלקותם של האחים מעיזבונו של האב שהלך לעולמו, לטובת האם. האב המנוח הותיר אחריו עסק פעיל ונכסי נדל"ן. התובע ביקש לחזור בו מהסתלקותו מהעיזבון ובנוסף, ביקש לאכוף התחייבות לכאורית של האב המנוח, להעניק לו במתנה את אחד מנכסי הנדל"ן שרכש במהלך חייו. סכסוך קנייני בתוך משפחה, תביעות של בן נגד אמו, שגררו את כל המשפחה לסחרור אלים. אלא שבמקרה הזה, ארע אירוע מיוחד באולם בית המשפט, כאשר שופט בית המשפט לענייני משפחה, הפגין אנושיות רבה והביא לסיומו של סכסוך משפטי ומשפחתי, רב שנים.

בכל הדיונים בתביעות שהגישו האחים אחד כנגד השני (שלוש תביעות), נכחו האחים והאם. הדיונים התנהלו בקולות רועמים לעיתים באלימות מילולית, אשר הביאו לא אחת להתערבות אנשי האבטחה של בית המשפט, וכאשר לא אחת נאלץ השופט היושב בדין להרחיק צד זה או אחר מהאולם, על מנת שניתן יהיה לקיים את הדיון.

מכל הדיונים הטעונים, דיון אחד היה שונה בתכלית, וראוי לפרסום ולשיתוף:

דיון ההוכחות אשר התקיים באחד התיקים, התחיל באופן דומה מאוד לדיונים האחרים והתנהל בטונים צורמים ובקושי רב. אלא שסופו היה שונה בתכלית.

במהלך חקירות העדים בתיק, ולאחר שהיה צורך בהפסקות לצורך הרגעת הרוחות, ביקש השופט מכל הנוכחים לצאת מהאולם, למעט האם, הבן ועורכי דינם. לאחר שהאולם התרוקן, שאל השופט את האם והבן, האם יש להם את הרצון לסיים את הסכסוך הכואב בין בני המשפחה. האם, אישה בת 70, הגיבה בדמעות והביעה את כאבה הרב על הדברים שנעשו ונאמרו במסגרת אותו סכסוך מר בין האחים ובין הבן לבינה.

בשלב זה, קם השופט מכיסאו, הסיר את הגלימה, נכנס אל האולם, התיישב ליד האם והחל לדבר אל ליבה והציע לה לסיים את הסכסוך עם בנה. בחוכמה רבה ועדינות, ביקש השופט מהאם להביע במילים את כאבה ולומר את שעל ליבה. 

האם השיבה בדמעות שכל מה רצונה היה שבנה שהיה בבת עינה, יטפל בה בזקנתה. בכאב העלתה האם את הדברים הקשים שנעשו או נאמרו על ידי הבן במסגרת הסכסוך.  וזה התנצל על הדברים.

ברגע המיוחד והנדיר הזה, השופט ישב בין בעלי הדין על הספסל ודיבר איתם בגובה העיניים, ביקש לעמוד על הדברים החשובים להם ביותר, שאל כל אחד מהם מספר פעמים האם הוא רוצה לשים את הסיפור הרע מאחוריו והביא אותם להסכים על עניינים כספיים וקנייניים, אך יותר חשוב, השופט הביא אותם להתפייס ולא רק את האם והבן, אלא גם את האחים. מיותר לציין כי לא מעט דמעות נשפכו באולם (לא רק של בעלי הדין. בניגוד להנחה הרווחת – גם לעורכי הדין יש לב).

לעורכי הדין בדרך כלל קשה מאוד לשבת בצד ולתת לדברים להתנהל בלעדינו, אלא שבמקרה הזה, בחרנו לשבת על הספסל, כשהדיון מתקיים בלעדינו ולצפות בהשתאות במתרחש מול עינינו. בחרנו לאפשר לשופט לבצע – בהיעדר מילה טובה יותר – קסם, ולהביא לפיוס מרגש בין אם לבנה, בין אחים, ובין צדדים נוספים במשפחה שנטלו חלק במחלוקות והריב. 

השופט בתיק היה כבוד השופט שלמה אלבז מבית המשפט לענייני משפחה בירושלים, שברגישות רבה ובנחישות, ניהל שיח של פיוס בין אמא כואבת לבן כועס והביא לסיום של סכסוך כאוב רב שנים. 

הדרך המיוחדת בה בחר כבוד השופט אלבז לנהל את הדיון, הביאה  אותנו להבנה כי  מאחורי הגלימה  מסתתרת דמות מיוחדת רגישה ומלאת חמלה.

כתבה, עו"ד רחל ינקוביץ-רועה, ממשרד לפידות עורכי דין, המתמחה בתחום האזרחי והמנהלי ובתחום משפט העבודה.


D4ot3os_9337610_original-2האם קיימת חובת זהירות קונקרטית בפעילות ספורטיבית

[תא (ת"א) 15460-05-15 פלוני נגד מדינת ישראל – משרד החינוך ואח']

בית משפט השלום דחה באחרונה תביעת נזק גוף של תלמיד כיתה א' אשר נפל על תלמידה אחרת בשיעור ספורט, בנימוק שנפילה בזמן ריצה היא אירוע שהוא בבחינת סיכון מסיכוני החיים הרגילים. 

התובע השתתף בשיעור ספורט בכיתה. לטענת הוריו, בהתאם להוראת המורה, בוצעה ריצה של קבוצת תלמידים תוך כדי השתוללות ולפתע, תוך כדי הריצה, נדחף התלמיד על ידי תלמיד אחר ונפל. בעקבות כך נפלו, לפי התביעה, מספר תלמידים על התובע. בכתב התביעה נטען כי לתובע נגרמה באירוע זה נכות צמיתה בשיעור 10% אשר תחמיר בעתיד לנכות בשיעור 20%. 

בית המשפט קבע כי התובע לא הוכיח את טענותיו וקיבל את גרסת המורה אשר ניהלה את השיעור, והעידה מטעם משרד החינוך. בית המשפט קבע כי לא הוכחו טענות התובע לפיהן המורה לא נכחה בשיעור ולא השגיחה על התלמידים ודחה את הטענה כי על התובע נפלו תלמידים רבים. בית המשפט קיבל את גרסת המורה לפיה השיעור היה שעור פרטני ונכחו בו 4 תלמידים בלבד. 

בפסק הדין נקבע כי העובדה שלמשרד החינוך יש חובת זהירות כלפי התובע אינה יכולה להיות נתונה במחלוקת, אולם יש להוכיח את הפרת חובה זו כדי שתקום אחריות לאירוע התאונה. בהתאם לפסיקה קודמת, פירט והדגיש בית המשפט כי "פעילות ספורטיבית הינה מטבעה פעילות שכרוכים בה סיכונים, שכן אין המדובר בפעילות סטרילית ומבוקרת בה ניתן לשלוט על כל פעולה של כל משתתף ומשתתף. אמנם המורה לחינוך גופני מחויב לנהל את השיעור בדרך הבטוחה ביותר, ואולם ככל שנטען לכשל יש להוכיח אותו ובמקרה דנן לא הוכח הדבר. נפילה במהלך ריצת חימום, אפילו תוך היתקלות ברגל תלמידה אחרת או אפילו בשל דחיפה על ידי תלמיד אחר, היא אירוע נקודתי מפתיע, שקשה לצפותו". נפילה בזמן ריצה, כך נקבע, היא אירוע שהוא בבחינת סיכון מסיכוני החיים הרגילים ובמקרה זה לא הוכח סיכון בלתי סביר, לא הוכח כי היו מפגעים, מכשולים או הוראה לא סבירה מאת המורה.

בית המשפט הדגיש כי אמנם, להורי התלמידים יש ציפייה סבירה ולגיטימית שהילדים יחזרו הביתה בשלום. ואולם, אין משמעות הדבר שכל אימת שנפגע קטין הנמצא תחת השגחת מורה תקום אחריות. בית המשפט הוסיף וקבע: "מדובר באירוע שיכול להתרחש בבית הספר, כפי שיכול להתרחש במשחק כדורסל, כפי שיכול להתרחש במשחק עם חברים או בבית. לאירוע כזה, מצער ככל שיהא, אין אחריות". 

באשר לשאלה האם קיימת חובת זהירות קונקרטית, קבע בית המשפט, כי יש לבדוק בכל מקרה את סוג הפעילות, גיל הילדים, סביבת האירוע, והאם היו נסיבות חריגות ויוצאות דופן העשויות להשפיע, האם המקרה עומד במבחן הצפיות, האם ניתן למנוע אותו והאם קיים קשר סיבתי בין המחדל או המעשה לבין הנזק.  

סוקרת הפסיקה, עו"ד אורית בר גיל  ממשרדנו לפידות עורכי דין, המתמחה בתחום הנזיקין


טופס יצירת קשר