גליון יוני 2015

ישנם רבים אשר מבקשים מהוועדות המקומיות לתכנון ובניה לעיין ו/או לצלם מידע תכנוני אשר כולל בקשות להיתרי בניה שהוגשו על ידי תושבים וכן היתרי בניה.
המניע העיקרי לעיון במידע תכנוני אשר מתבקש על ידי צד ג' שאינו קשור במישרין למבוקש במידע התכנוני הינו בדרך כלל שכן אשר מעוניין לבחון האם היתר הבניה המתבקש (או שכבר התקבל) על ידי שכנו הולם את חוקי התכנון והבניה ו/או האם קיימת לו עילה להגשת התנגדות בשל היתר הבניה המתבקש והבניה אשר מתעתדת להיבנות על ידי שכנו.

סעיף 149 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 אמנם מטיל חובה על הועדה המקומית לפרט ולפרסם לעיני הציבור את מהות הבקשה להיתר אולם זאת רק כאשר המבוקש בבקשה הינה בקשה להקלה ושימוש חורג בלבד, אולם חוק התכנון והבניה אינו קובע כל דרישה לפרסום כל בקשה להיתר בניה. כך, גם אין בהוראת סעיף זה כל זכות העומדת למתנגד לעיין בבקשה להיתר בניה שהגיש המבקש,

אלא אך בחלק הרלוונטי לבקשה להקלה או לשימוש חורג.

בעת"מ 56982-05-13 גיוסי נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה טייבה [פורסם בנבו] (31.1.14) ("עניין גיוסי"), כי הדרך לעיין בבקשות להיתרי בניה ובהיתרי בניה הינה בהתאם להוראות חוק חופש המידע, התשנ"ח -1998, והמבקש המעוניין לעיין ולקבל מידע תכנוני צריך להגיש בקשה לרשות המקומית, כדרך שמגישים בקשה לפי חוק חופש המידע.

בהתאם להוראות חוק חופש המידע, המבקש לקבל מידע אינו חייב אמנם למסור את המניע לבקשתו, אך הרשות המקומית כפופה להוראה נוספת הקובעת כי החלטת הרשות בבקשה למסירת מידע ועיון בחומר כפופה להוראות חוק הגנת הפרטיות תשמ"א-1981.

מכאן שהזכות לקבל מידע תכנוני ובמקרה דנן, עיון בהיתרי בניה ובבקשות להיתרי בניה אינה מוחלטת, ובהתאם להוראות חוק חופש המידע על הרשות המקומית אפוא לאזן בכל מקרה ומקרה בין האינטרסים הלגיטימיים המתנגשים – של מבקש המידע מצד אחד, ושל צד ג' העלול להיפגע מחשיפת החומר מצד שני.

ככלל, בקשה להיתר יכול שמכילה מידע אישי, פרטי, שאינו אמור להיות נגיש לכלל הציבור. חשיפת הבקשה לכל דורש עלולה לפגוע בצנעת הפרט, ככל שמדובר באדם פרטי, ובסודות מסחריים ככל שמדובר בגוף מסחרי או בתאגיד, ולפיכך על הרשות לערוך את האיזון בין זכות הציבור לדעת ובהתאם להוראות חוק חופש המידע לבין הפגיעה בצנעת הפרט.

יצוין, כי פסק הדין בעניין גיוסי מהווה תקדים למציאות שהייתה נהוגה עד כה בשל הוראות מינהל התכנון במשרד הפנים להתיר עיון במידע תכנוני באופן כמעט מוחלט, ובהתאם לכך הוגש אף ערעור על פסק דין גיוסי אשר תלוי ועומד להכרעת בית המשפט העליון.

כותב המאמר , עו"ד רועי הלר ממשרד לפידות עורכי דין , הנו מומחה בתחום התכנון והבניה ובתחום השלטון המקומי
 

האם ניתן לכפות על הרשות המקומית לפעול לביצוע עבודות פיתוח

[עת"מ 50598-07-12 כאמל ואח' נ' מועצה מקומית בסמת טבעון ואח']

המדובר בעתירה לאכוף על המשיבות לפעול לסלילת דרך בהתאם לתכנית מתאר תקפה, שתאפשר גישה לחלקות מקרקעין של העותרים.

העותרים, תושבי הכפר בסמת-טבעון, הינם בעלי זכויות בחלקה בכפר בסמת טבעון בשטח כולל של 133.5 דונם שהבעלות בה הינה משותפת לבעלי זכויות רבים. שטחי המקרקעין שבחלקה המוחזקים על ידי העותרים הינם שטחים חקלאיים.

עניינה של העתירה הנוכחית הינה בסלילת הכביש שסומן בתכנית שבתוקף ככביש מס' 7 אשר יאפשר עם סלילתו גישה קלה לשטחים המוחזקים על ידי העותרים.

עוד הוברר כי המועצה המקומית יזמה תכנית מתאר מפורטת חדשה. תכנית זו טרם אושרה אך צוין כי היא כוללת הוראות בדבר איחוד וחלוקה של שטחים בחלקה, וכי במסגרתה יוסדרו כל דרכי הגישה בשכונה שתבנה. סלילת כביש 7 כעת תימנע את מימוש התוכנית החדשה.

בנסיבות העניין, בית המשפט דחה את העתירה, בקובעו כי הלכה היא כי רשויות התכנון ורשויות מנהל יפעלו תוך זמן סביר למימוש תכניות מתאר. עם זאת, לעיתים לאחר אישור תכנית, משתנים הצרכים ונדרשת חשיבה מחודשת. במצבים שכאלו חובה על הרשות לשקול מחדש צעדיה ולבדוק אם יש צורך במימוש התכניות או שמא יש מקום לשנותן.

בנסיבות העניין, המועצה שקלה מחדש את התכנית וסברה כי בשים לב לפגיעה בזכויות הקניין והעלויות הכספיות במימוש התכנית ראוי להימנע מסלילת הכביש וליזום תכנית מתאר אחרת. על פניו, זוהי החלטה שהתקבלה בסמכות ובהעדר טענות מפורשות כנגדה, אין מקום להתערב בה.

זאת ועוד, עתירת העותרים למימוש תכנית לאחר שהוחלט לשנותה, מבלי לתקוף את החלטת השינוי, אינה יכולה להואיל להם. קביעת סדרי העדיפויות במימוש תכניות ובביצוע פרויקטים מסורה בידי הרשות המקומית ורק בנסיבות חריגות יתערב ביהמ"ש בקביעת סדרי עדיפויות שכאלו. העותרים אף לא הצביעו על צרכים מיוחדים המצדיקים חיוב הרשות לפעול להסדרת דרכי גישה לשטחים החקלאיים שבהחזקתם. עוד ציין בית המשפט כי אין לכל בעל במקרקעין זכות קנויה כי הרשות תסלול דרכי גישה למקרקעיו.

על כן, העתירה נדחתה.

יצוין, כי משרדנו ייצג את המועצה המקומית בסמת טבעון בעתירה דנא, אשר העתירה כנגדה נדחתה.

סוקרת הפסיקה, הנה עו"ד שירן מורלי אלישע, ליוותה את התביעה מטעם משרדנו.
 

עיגול שטח נכסים כלפי מעלה או מטה בעת חיוב ארנונה מנוגד לחקיקת הארנונה
[רע"א 2453/13 אלעזר עמר נ' עיריית חדרה (פורסם בנבו, ניתן ביום 14.4.2015)]

בית המשפט העליון פסק לראשונה כי, עיגול שטח נכסים כלפי מעלה או מטה בעת חיוב ארנונה מנוגד לחקיקת הארנונה וקבע הלכה פרוספקטיבית לפיה, החל משנת 2018, על רשויות מקומיות לחייב נכסים בהתאם לשטח הנכס המדויק בפועל.

תקנה 3(א) לתקנות הסדרים במשק המדינה (ארנונה כללית ברשויות המקומיות), התשס"ז-2007 ("תקנות ההסדרים" או "התקנה") קובעות את האופן בו יחושב שטחו של נכס לצורך חיוב ארנונה:

"חישוב שטחו של נכס לצורך הטלת ארנונה כללית יהיה במטרים רבועים; הארנונה הכללית אשר תוטל על נכס תהיה בסכום המתקבל ממכפלת מספר המטרים הרבועים של הנכס בסכום הארנונה למטר רבוע. עניינו של פסק הדין הינו בבקשת רשות ערעור על החלטת בית המשפט המחוזי, לאשר תביעה יצוגית כנגד עיריית חדרה. לטענת המערער (המבקש בתובענה הייצוגית) עיגול שטחים כלפי מעלה, בעת חיוב נכס בארנונה, מנוגד לחקיקת הארנונה ויש לאשר את התביעה היצוגית כנגד המשיבה ("העירייה") וכן להורות על השבת הסכומים, אשר שולמו ביתר.

מנגד, טענה העירייה כי, אין היא מעגלת כלפי מעלה בלבד את השטחים כאשר, ככל ומדובר בשטח עד 0.49 מ"ר, יבוצע עיגול כלפי מטה. משכך, ובראייה רוחבית, מדובר בגביית מס אמת ובהתאם לחוקי ההקפאה שכן, לא חל כל שינוי באופן חישוב השטחים על ידי העירייה.

בית המשפט העליון פסק כי, תקנה 3(א) לתקנות ההסדרים מעלה שתי שאלות פרשניות, באשר לחישוב שטח של נכס בארנונה:

הראשונה, האם התקנה באה לקבוע כלל אחיד באשר לאופן חישוב שטח נכס לצורך חיוב בארנונה או שמא התקנה הותירה מרחב שיקול דעת לרשויות, בדומה לשיקול הדעת, אשר נותר לרשויות המקומיות בנושאים אחרים בארנונה כגון, תיקון טעות בשומה וכדומה?

השנייה, ככל ויוכרע כי התקנה נועדה לקבוע כלל אחיד בחישוב שטחים לצורך חיוב בארנונה, האם יש לחייב את השטחים במדויק? קרי, גם חלקי מ"ר. או שיש לעגל את השטחים כלפי מעלה או מטה?

בית המשפט, חזר על ההלכה הידועה לפיה, הטלת מס דורשת הסמכה מפורשת בחוק, כאשר בענייננו, ניתן להחיל על התקנה מספר פרשנויות מתקבלות על הדעת. פירוש אחד אפשרי הוא כי, התקנה ביקשה לקבוע את יחידת המדידה בלבד (מטרים רבועים) ולא את אופן החישוב; פירוש נוסף הוא כי, התקנה ביקשה לקבוע כי ניתן לחייב אך ורק על פי מטרים רבועים שלמים.

בית המשפט קבע כי, בעוד דיני ההקפאה הותירו שיקול דעת מסוים לרשויות הרי מטרתם הוא להגביל את שיקול דעתן של הרשויות בקביעת תעריפי ארנונה בין במישרין ובין בעקיפין באמצעות שינוי סיווגים ושינוי שיטות חישוב שטחים. כאשר מטרת דיני הארנונה ודיני ההקפאה היא "להביא ל"קביעת קריטריונים אחידים וברורים לשם מניעת שרירות ויצירת אחידות, ודאות, שוויון בין שווים והבחנה ראויה בין שונים".

בית המשפט קבע כי, במצב הנוכחי נוצר חוסר אחידות בין רשויות מקומיות כאשר, ברשות אחת מחויב שטח נכס בהתאם לשטחו המדויק, ברשות אחרת יחויב שטח נכס בשיטת העיגול כלפי מטה וברשות אחרת בשיטת העיגול כלפי מעלה. משכך, ההיגיון והתכלית העומדת בבסיס תקנה 3(א) מחייב כי, יש לנקוט בשיטת חישוב שטח המגבילה את שיקול הדעת הניתן לרשויות.

בית המשפט פסק כי, דיני המס שואפים לגביית מס אמת ויש להחיל עיקרון זה גם בענייננו. לדוגמא, דיני הארנונה מכירים במתן פטור מארנונה לבניין חדש ו/או ריק מתוך ההכרה כי, כאשר לא נעשה שימוש בבניין לא מתקיימת התכלית של החיוב בארנונה כך בדומה, דיני הארנונה קובעים כי, לא תוטל ארנונה על "אדמת בניין".

לאור האמור לעיל, פסק בית המשפט לראשונה כי, השיטה המקיימת את עיקרון גביית מס האמת היא שיטת החיוב בהתאם לשטחו המדויק של הנכס כפי שנמדד בפועל. בית המשפט פסק כי, עיגול שטח נכס כלפי מעלה למוביל למצב בו הנישום מחויב בגין שטח שכלל אינו קיים ובכך אנו מתרחקים מעיקרון גביית מס האמת. בדומה, גם שיטת עיגול השטחים כלפי מטה, פוגמת בעיקרון גביית מס האמת שכן, הנישום מקבל, הלכה למעשה, פטור ו/או הנחה מתשלום ארנונה שאינה מעוגנת בדין.

היות ורשויות מקומיות רבות פעלו לפי ההנחה כי, שיטת העיגול כלפי מעלה/מטה הינה הפרשנות החוקית הנכונה של דיני ההקפאה והיות ומדובר בקביעה ראשונה של בית המשפט, נקבע כי, ההלכה תחול פרוספקטיבית בלבד, החל משנת 2018.

עוד קבע בית המשפט הוראות מעבר לפיה, החל משנת 2016, על רשויות מקומיות שיש בידיהן נתוני שטחים מדויקים לחייב הנכסים בהתאם לשיטה המדויקת. והחל ממועד זה, על רשויות מקומיות שאין בידן נתונים מדויקים, להתחיל במדידות הנכסים בשטחן לצורך חיוב מדויק של הנכסים. עוד קבע בית המשפט כי, הוראת המעבר תחול על שומות עתידיות בלבד ולא על שומות עבר.

הסוקרת הנה עו"ד בת חן גלעם ממשרד לפידות עורכי דין , המתמחה בתחום הארנונה וההיטלים