גליון אוקטובר 2016

סמכות ושיקול דעת וועדה מקומית לתכנון ובניה שלא להכשיר בניה בלתי חוקית

[עת"מ 7380/14 שריף הינד נ' מועצה מקומית פרדיס ואח']

המערער שהינו בעל זכויות במקרקעין בתחום היישוב פרדיס, הגיש לוועדה המקומית לתכנון ובניה שומרון ("הוועדה"), בשנת 2011, בקשה להיתרה להכשרתה של בנייה בדיעבד – תוספות בניה לרבות מבנה חניה מקורה בגג רעפים.  

יש לציין כי במסגרת היתר הבניה שקיבל המערער שנים קודם לכן, לבניית ביתו, אושרה למערער בניית חניה בקומת הכניסה של המבנה בשטח של כ-19 מ"ר. המערער הסב את החניה למחסן (ללא שניתן לו היתר לעשות כן), ובנה ללא היתר, חניה נוספת בחזית הבניין, תוך חריגה מקווי הבניין, בשטח של 35 מ"ר ובגובה של 3.4 מטר. הגישה לחניה שנבנתה היתה מתוך שביל הולכי רגל שיועד להרחבה.

הוועדה קיבלה את התנגדות המועצה המקומית פרדיס לבקשה, ודחתה אותה.
יש לציין כי התנגדות המועצה נבעה בין היתר מהעובדה כי מבנה החניה נבנה בניגוד להוראות תכנית ש/391 החלה במקום, הן בכל הנוגע לשטח המבנה והן בנוגע לגובהו. המערער הגיש ערר על החלטת הוועדה, לוועדת הערר המחוזית, וזו החליטה בין היתר לקבל את הערר ולהכשיר את המבנה. על החלטה זו של וועדת הערר, הגישה המועצה עתירה מנהלית לבית המשפט לעניינים מנהליים.
בית המשפט לעניינים מנהליים קיבל את העתירה והורה על ביטול החלטת וועדת הערר ככל שהיא נוגעת להכשרת מבנה החניה שבנה המערער.
על פסק דינו של בית המשפט לעניינים מנהליים, הגיש המערער ערעור לבית המשפט העליון. 

בית המשפט העליון דחה את הערעור
בית המשפט העליון התייחס בפסק דינו לקביעת בית המשפט קמא כי לצורך הכשרת החריגה בגובה מבנה החניה, היה צורך בפרסום הודעה בדבר הקלה, דבר אשר לא נעשה. ואולם, בית המשפט העליון קבע כי בכך שגה בית המשפט קמא וזאת בשים לב להוראות סעיף 151(א) לחוק התכנון והבניה, הקובע כי לא תינתן הקלה מקום שבו המדובר בסטייה ניכרת מתכנית החלה על המקרקעין – ביחד עם הוראות תקנה 4(א)(1)(א) לתקנות התכנון והבניה (סטייה ניכרת מתכנית) הקובעות כי הקמה של מבנה חניה לא תהווה סטייה ניכרת, כל עוד ששום לחלק ממנה לא יבלוט מעל לגובה של 2.6 מטר, בעוד במקרה זה גובה החניה הינו 3.4 מ'. 

זאת ועוד, המקרקעין נשוא ההליך מצויים בתחום חלק היישוב פרדיס אשר בגינו פורסמה הודעה על הכנת תכנית, תוך קביעת תנאים מגבילים למתן היתרים מכוח סעיפים 77-78 לחוק התכנון והבניה. מאחר שהמבנה נשוא ההליכים ךא עמד בתנאים למתן היתר שנקבעו, לא ניתן להכשיר את המבנה.
עוד נאמר בפסק הדין "בשולי הדברים אוסיף, כי נוכח העובדה שעניינינו כאן הוא בבקשת הקלה במסגרת בקשה להכשרה בדיעבד של בניה בלתי חוקית, על מוסד התכנון הדן בבקשה כזו לבחון את הבקשה תוך שהוא נותן משקל בין היתר לשיקולים של שמירת שלטון החוק והימנעות מעידוד עבריינות בניה, שלא יצא חוטא נשכר.

מתן הקלה הוא עניין שבשיקול דעת, ואל לו למוסד תכנון לצאת מגדרו כדי לתת הקלות שנועדו להכשיר בניה בלתי חוקית, ולהתייחס לבניה בלתי חוקית כ"אילוץ" שיש להכשירו בכל מחיר. והדברים אמורים במיוחד כאשר הקלות מעין אלה אינן תואמות את התכנון הטוב ולא היו ניתנות מלכתחילה". 
בכך, מחזק בית המשפט העליון את עמדת בית המשפט כפי שהובאה במסגרת פסקי דין רבים, לפיה יש ליתן משקל לעובדה כי מבקש ההיתר הינו עבריין בניה אשר בחר לעשות דין לעצמו, ובקשתו להיתר הינה בדיעבד ולאחר נקיטת הליכים פליליים כנגדו. 

"יש לתת לה משקל בגדר שיקול הדעת של מוסד התכנון לקידום התכליות של שמירת שלטון החוק והימנעות מעידוד עבריינות בניה"

יצוין כי, בית המשפט העליון התייחס לטענה אשר הועלתה מטעם וועדת הערר ולפיה, בין היתר, ולפיה, ניתן לאשר הקלה למערער לעניין גובה המבנה בהסתמך על הוראות סעיף 151(ב2) לחוק התכנון והבניה, אשר עניינו הגדלת שטחי בניה למגורים ביישוב מיעוטים. הסעיף מאפשר, בתנאים מסוימים, לאשר הגדלת שטחי בניה בהיקף של עד 30% מהשטח הכולל המותר לבניה, בהתאם לתכנית החלה על המקרקעין.

בית המשפט העליון ציין כי, במקרה הנדון, אין המדובר בהקלה להגדלת השטח למגורים, כי אם לצורך מבנה חניה, בעוד שסעיף 151(ב2)(4) עליו נסמכה ועדת הערר, מתייחסת לגובה מבנה מגורים, וטומנת בחובה תנייה לפיה הסטייה המבוקשת לגובה דרושה לתוספת בניה למגורים. בית המשפט השאיר סוגיה זו ללא הכרעה.

סוקרת הפסיקה, עו"ד רחל ינקוביץ-רועה, ממשרד לפידות עורכי דין, המתמחה בתחום האזרחי והמנהלי

הארכת תוקפו של היתר

פרשנות תקנה 20א לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) תש"ל-1970

[עת"מ 37446-12-15 ברוך אורן נ' מועצה מקומית בנימינה ואח' ]

העותרים הגישו עתירה מנהלית בין היתר, כנגד החלטה של הועדה לתכנון ולבניה שומרון להאריך תוקפו של היתר בניה שניתן לחברה המבקשת ("החברה") בחודש אוגוסט 2011. בעתירה זו משרדנו ייצג את הועדה לתכנון ובנייה "שומרון". 

ההיתר המקורי ניתן לפרק זמן של שלוש שנים. ואולם, משהמשיבה לא החלה בבניה בתוך פרק הזמן הקבוע בדין, הרי שהיתר הבניה פקע. בתאריך 8 מאי, 2014, ולבקשת החברה, הועדה המקומית האריכה את תוקפו של ההיתר לשנתיים נוספות (כלומר, היתר הבניה הוארך עד למאי 2016).

בין לבין, ומאחר שנראה היה כי החברה לא החלה בבניה בתוך המועד הקבוע בדין אלא לאחריו, הוצא לה צו הפסקת עבודה על ידי הוועדה. בסופו של יום, הצו בוטל בהסכמה והמשיבה הגישה בקשה נוספת להארכת תוקפו של היתר הבניה. הוועדה נעתרה לבקשה והאריכה המועד בשנה נוספת.

העותרים טענו כי מאחר שהיתר הבניה המקורי שניתן לחברה בשנת 2011 פקע לאחר שנה (מאחר שהחברה לא החלה בונה את תחנת הדלק נשוא ההיתר), הרי שהמועד הקובע לעניין פרק הזמן המותר על פי התקנות להארכת תוקפו של היתר הבניה היה לכל היותר עד לחודש אוגוסט 2014. משכך, לשיטת העותרים, החלטת הועדה לתכנון ולבניה להאריך את תקפו של היתר הבניה פעם נוספת, בחודש נובמבר, 2015, ניתנה שלא כדין ובהיעדר סמכות.
הוועדה המקומית לתכנון ולבניה הגישה תשובה מטעמה לעתירה. 
הוראת החוק הרלוונטי לעניין היא תקנה 20א(ג) לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) תש"ל-1970 ("תקנות ההיתר"), הקובעת כי חידוש של היתר בניה יהיה לשנתיים ממועד פקיעתו. 
טענה מרכזית אשר הועלתה על ידי הוועדה, הייתה כי יש לפרש את הוראות תקנה 20א, פרשנות תכליתית כאשר פרשנות כזו הינה ראויה ונכונה יותר ותשמור על כוונת המחוקק. 

מלשון התקנה ברור כי המחוקק התכוון להגביל את פרק הזמן בו יעמוד היתר בניה בתוקף, וזאת על מנת למנוע מצב שבו יחזיק המבקש בהיתר במשך שנים אך לא "יממש" אותו – אלאל לאחר שנים, מבלי להתחשב בשינויי נסיבות וכו'.
במקרה הספציפי, תוקפו של היתר הבניה המקורי פג בחודש אוגוסט, 2012. בחודש יוני, 2013, פנתה החברה אל הוועדה לתכנון ולבניה וביקשה הארכתו של היתר הבניה. בפועל, היתר הבניה הוצא בחודש מאי 2014. 
פרשנות מילולית של הוראות תקנה 20א לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) תש"ל-1970, תביא למצב בו בפועל, תוקפו של היתר הבניה המקורי הוארך ואולם, לתקופה של שלושה חודשים בלבד (תוקף ההיתר פג בחודש אוגוסט, 2012 – לאחר הארכת תוקפו לשנתיים נוספות, הרי שהיתר הבניה החדש – על אף שהופק בפועל רק בחודש מאי 2014 – יעמוד בתוקף עד לחודש אוגוסט, 2014 בלבד).

לא ניתן לקבל פרשנות לתקנה, אשר יש בה להכשיל את מבקש ההיתר ולמעשה, מביאה למצב בו במקום שתעמוד למבקש ההיתר תקופת זמן של שנתיים נוספות לבניית המבנה לשמו נתבקש ההיתר (ובמידת הצורך, ומטעמים מיוחדים שנה נוספת), הרי שלמעשה, עד למתן החלטת הועדה בבקשת הארכת והוצאת ההיתר בפועל, עשויים להיוותר בידי המבקש שלושה חודשים בלבד.
מאידך גיסא, פרשנות תכליתית של תקנה 20א, מתיישבת היטב עם לשון הסעיף ועם כוונת המחוקק, אשר ביקש לתת למבקש הארכת היתר שפג תוקפו, זמן ריאלי נוסף להשלמת בניית המבנה לשמו נתבקש ההיתר.
על כן, הוועדה טענה כי הפרשנות הנכונה והמתקבלת יותר על הדעת, כמו גם הסבירה יותר והמעשית – היא הפרשנות התכליתית לפיה המועד הנכון לחישוב המועד בו יפוג תוקפו של היתר היא המועד בו ניתן בפועל.

פרשנות זו מתיישבת גם עם העובדה כי כל עוד לא חודש ההיתר שתוקפו פג, הרי שהמבקש מנוע מביצוע עבודה כלשהי לצורך מימושו שכן, הדבר ייחשב כאילו המבקש בונה ללא היתר ועל כן הוא יהא חשוף להליכים משפטיים לרבות הוצאת צו הפסקת עבודה.
לתמיכה בטענת הוועדה לעניין לעניין פרשנות תכליתית של הוראת חוק (בין היתר), הפנתה הוועדה לפסק הדין ברעב 328/15  נידאל בן עבד אלרזאק זלום נ' היועץ המשפטי לממשלה [פורסם בנבו].
הפרשנות שהציעה הוועדה לתכנון ובנייה, ראויה ומתיישבת יותר עם כוונת המחוקק אשר אפשר ליתן למבקש תקופת זמן נוספת להשלמת בניית המבקש לשמו נתבקש היתר הבניה מלכתחילה, תוך לקיחה בחשבון את פרק הזמן שעשוי לחלוף ממועד הגשת הבקשה להארכת ההיתר ועד הארכתו בפעול. כמו גם, יש בכך לקחת בחשבון את העובדה כי ממילא עד למתן היתר הבניה בפעול, מנוע המבקש ולבצע פעולות בניה כלשהן (שכן אחרת יהא חשוף להליכים משפטיים דוגמת צו הפסקת עבודה ועוד).

יש לציין כי בתי המשפט נוטים לייחס חשיבות ומשקל רב לפרשנות התכליתית של הוראות חוק, ובמקרה של התקנה האמורה, סברה הועדה כי נכון יהיה לאמץ פרשנות כזו. 
בית המשפט לעניינים מנהליים, אשר דן בתיק, דחה את הפרשנות אשר הוצעה על ידי הועדה להוראות תקנה 20 לתקנות ההיתר.
בית המשפט קבע כי לשון תקנה 20א(ג) לתקנות ההיתר, ברורה וקובעת כי המועד לתחילת מניין תקופת הארכת תוקפו של היתר הינו לשנתיים ממועד פקיעתו וכי לא ניתן לתת לתקנה פרשנות אחרת.
בית המשפט מצא גם כי אף פרשנות תכליתית של הוראות התקנה תביא בסופו של יום לאותה המסקנה. בית המשפט הפנה ל"היסטוריה החקיקתית" של תקנות ההיתר ולנוסחה הקודם של תקנה 20 אשר קבע כי "תקפו של היתר מחודש הוא לשנה" כאשר המשמעות היתה כי תוקף היתר הוא לשנה ממועד חידושו – ולא כפי נוסח תקנה 20א כיום ולפיו תוקפו של ההיתר יהיה ל"שנתיים ממועד פקיעתו".
בית המשפט מצא גם בעובדה כי התקנות מאפשרות להאריך תוקפו של היתר בניה פעמיים בלבד, חיזוק לעמדה לפיה כוונת מתקין התקנות היתה להגביל את תקופת תוקפו של היתר, בין היתר "מתוך הכרה שעם חלוף הזמן ושינוי הנסיבות יש לבחון מחדש את ההיתר ותנאיו ולהתאימם לנסיבות החדשות".

פסק הדין למעשה בא להבהיר לוועדה לתכנון ולבניה כי בכל הנוגע למתן היתרי בניה והארכת תוקפם, יש לדבוק בפרשנות המילולית של הוראות תקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) תש"ל-1970. מניין הימים לתקופת הארכת תוקפו של היתר בניה הוא מהמועד בו פקע תוקפו של היתר הבניה – ובכל מקרה לא מהמועד בו הופק ההיתר בפועל, גם מקום בו המשמעות היא כי בפועל תקופת תוקפו של ההיתר תהא קצרה יותר לאור המועד בו הופק ההיתר ונמסר למבקש.

כותבת המאמר, עו"ד  רחל ינקוביץ, רועה, ממשרד לפידות עורכי דין, המתמחה בליטיגציה בתחום האזרחי, המנהלי ובתכנון ובנייה . 

התקשרות עם ספק ללא מכרז לאחר ביטול מכרז כדין

בית המשפט המחוזי בנצרת [עתמ (נצ') 60309-02-16 סמארט ביט סוכנות לביטוח (2003) בע"מ נ' מועצה מקומית מג'אר] פורסם בנבו

במכרז למתן שרותי ביטוח למועצה המקומית מג'אר ("המועצה"), אשר פורסם על ידה, נתקבלה הצעה אחת בלבד של סוכנות הביטוח סמארט ביט.
בהצעה היחידה כאמור אשר התקבלה למכרז, ציינה סוכנות הביטוח בהצעתה הסתייגויות רבות ושינויים מהותיים בסעיפי המכרז ובתנאיו ואף מחקה סעיפים שלמים מן המכרז.
לאור כך, החליטה ועדת המכרזים של המועצה, לפסול את הצעתה של סוכנות הביטוח לנוכח ההסתייגויות כאמור, ולבטל את המכרז לאור העובדה כי לא נותרה אף הצעה לדיון בפני ועדת המכרזים.

בנוסף, החליטה ועדת המכרזים שלא לפרסם מכרז חדש חלף המכרז שבוטל ולנהל משא ומתן עם סוכנויות ביטוח אף אם הן לא השתתפו במכרז, ולאחר ניהול משא ומתן כאמור התקשרה המועצה עם המשיב 2 אשר הינו סוכן ביטוח.
לעותרת טענות רבות כנגד פסילתה וכנגד ביטול המכרז, וטענתה העיקרית הייתה כי המועצה לא הייתה רשאית לנהל משא ומתן עם המשיב 2 אשר כלל לא הגיש את הצעתו למכרז ובוודאי שלא לבחור בו כסוכן הביטוח למתן שרותי הביטוח למועצה.
המועצה מנגד טענה כי הליכי משא ומתן המתקיימים לאחר ביטול מכרז, אינם חוסים תחת דיני המכרזים, זאת בהתאם לסעיף 22 (ח) לצו המועצות המקומיות (א), התשי"א-1950.
בית המשפט דחה את עתירת סוכנות הביטוח, לרבות את טענותיה לעניין פסילתה וביטול המכרז, וקבע כי בנסיבות העניין, בדגש לדחיפות שנוצרה וההכרח להבטיח עריכת ביטוחים למועצה ללא דיחוי, אין כל מקום לבקר את החלטת מליאת המועצה, אשר הורתה על עריכת התקשרות ללא מכרז, וציין כי הביקורת השיפוטית על התנהלות הרשות המינהלית מוגבלת לבחינת הסבירות של הפעולה, כשבענייננו עסקינן בהחלטה העומדת בהחלט במתחם הסבירות.

בית המשפט ציין עוד בהערת אגב כי הוא מודע לבעייתיות שיוצר סעיף החוק אשר מאפשר למועצה להתקשר ללא מכרז לאחר ביטול מכרז, ולמעשה לעקוף את דיני המכרזים, אך בד בבד ציין כי גם בבחינה "חשדנית" על בסיס האמור לא מצא כל דופי בהתנהלות המועצה בהחלטתה להתקשר עם המשיב 2 ללא מכרז וללא שהגיש הצעה למכרז שבוטל.

הסוקר , עו"ד רועי הלר ממשרד לפידות עורכי דין, המתמחה בתחומי התכנון והבניה ודיני המכרזים.

הגנה על עובדים הנקראים לשירות מילואים
מהן הזכויות של חיילי מילואים המפוטרים מעבודתם עקב שירות מילואים

חוק חיילים משוחררים (החזרה לעבודה), התש"ט-1949 ("חוק חיילים משוחררים"), נחקק בסמוך להקמת מדינת ישראל ובא לעגן את זכויותיהם של חיילי מילואים, בהקשר של מקום עבודתם עוד מראשית ימיה של מדינת ישראל. החוק מעגן הגנות על זכותם של חיילים משוחררים בעבודה ומונע מהמעביד להפלות לרעה עובדים, אשר נכונים להתייצב לשירות מילואים. 

סעיף 41 א לחוק חיילים משוחררים קובע איסור על פיטורי חייל מילואים בזמן שירות מילואים, בשל קריאתו לשירות מילואים ובמסגרת 30 הימים לאחר תום תקופת המילואים ("התקופה המוגנת"). כלשון הסעיף: 

" (א1)  לא יפטר בעל מפעל עובד בשל שירותו במילואים, קריאתו לשירות מילואים או שירותו הצפוי בשירות מילואים, לרבות בשל תדירותו או משכו (בחוק זה – פיטורים בשל שירות מילואים), ואם פיטרו – בטלים הפיטורים.

(ב)  לא יפטר בעל מפעל עובד בתקופת היותו בשירות מילואים אלא בהיתר מאת ועדת התעסוקה; ולעניין שירות מילואים העולה על יומיים רצופים, לא יפטרו בלא היתר כאמור גם בתקופה של שלושים ימים לאחר תום שירות המילואים; לא תיתן הועדה היתר לפי סעיף זה, אלא מטעמים מיוחדים שיירשמו שבשלהם יש להתיר את הפיטורים, ורק אם הוכיח בעל המפעל כי הפיטורים המבוקשים אינם בשל שירות המילואים; הועדה תיתן את החלטתה, ככל הניתן, לאחר שתובא לפניה תגובת העובד". 

לשון החוק ברורה ונהירה, ומטרתו להגן על זכויותיו של חיל המילואים ועל פרנסתו ותעסוקתו, עת יוצא לשרת את מדינתו בשירות מילואים. עוד קובע החוק כי, כאשר מדובר בפיטורים בתקופת המילואים, או בשלושים הימים מתום תקופת המילואים, על המעביד מוטל נטל ההוכחה כי, הפיטורים לא היו בעקבות שירות המילואים לאור הסמיכות לשירות המילואים. 

קרי, המחוקק יצא מנקודת הנחה כי פיטורים בתקופה האסורה נחשדים כפיטורים שלא כדין וכי, העובד פוטר עקב שירות מילואים. על כן, על המעביד לשכנע את ועדת התעסוקה או את בית המשפט, כי היו נסיבות אחרות שעמדו בבסיס החלטת הפיטורים על מנת "להכשיר" את החלטת הפיטורים. 
בתי הדין פסקו כי, גם במקרה ומעשה פיטורים נעשה בסמוך לפני צאת העובד למילואים, הנטל להוכחה כי הפיטורים לא נעשו בשל המילואים מוטל על העובד. 

ראה לעניין זה דברי בית הדין בע"ע 268/07 איגור רובינשטיין נ' מובילי סלעים בע"מ (פורסם בנבו, ניתן ביום 11/9/2008): 

"בקשר לכך יש לחזור ולציין כי בסוגיה שבפנינו הנטל להוכיח כי הפיטורים היו בשל סיבה שאינה קשורה במילואים מונח על כתפי המעסיק (סעיף 41א'(ד) לחוק). יותר מכך, בחינת תכלית החוק יכולה להובילנו למסקנה שככל שפיטוריו של עובד מתבצעים סמוך לתחילת תקופות המילואים, כך ניתן ליצור חזקה שבעובדה שהפיטורים נעשו בשל שרות המילואים ועול ההוכחה המוטל על המעביד להפריך זאת חייב להיות מובהק, חד משמעי ומשכנע  ביותר (השוו לעניין זה הוראת סעיף 3 לחוק פיצויי פיטורים תשכ"ג-1963." 

כך לדוגמא, עובד שפוטר בסמוך לחזרתו משירות מילואים בן משלושה ימים ומעלה, יכול ליהנות מהגנת החוק. במקרה כזה, בפני העובד עומדת האפשרות להגיש תביעה לוועדת התעסוקה או לבית הדין לעבודה לקבלת פיצוי עקב פיטורים שלא כדין. אף אם מדובר במקרה בו פוטר העובד לפני ובסמוך לצאתו למילואים, יכול ותקום לו עילת תביעה כנגד המעביד במידה והיה קשר בין הודעת הפיטורים לבין שירות המילואים. 
נציין, כי בפני המעביד עומדת האפשרות לבקש היתר מועדת התעסוקה לפטר עובד בתקופה המוגנת. על מנת לקבל את ההיתר כאמור, יצטרך המעביד להוכיח בפני ועדת התעסוקה כי עומדים שיקולים ענייניים בבסיס החלטת הפיטורים ואין היא קשורה ליציאת העובד למילואים.  

הסמכות לדון בתביעה מכוח חוק חיילים משוחררים מסורה לבית הדין לעבודה ובמקביל לועדת התעסוקה. נציין כי, בעוד שסמכות בית הדין לעבודה משתרעת על תחומים נוספים הקשורים ליחסי עבודה, סמכות ועדת התעסוקה היא לדון בפיצויים מכח חוק חיילים משוחררים בלבד. 
הסעד לאיש מילואים התובע מכח חוק זה, קבוע בסעיף 21 ג' לחוק חיילים משוחררים. לפיו, ועדת התעסוקה רשאית, לבקשת התובע, להורות על השבתו למקום העבודה ולחילופין לפסוק לתובע מכח חוק זה פיצוי בגובה חמש פעמים שכר עבודת התובע. 

משרדנו מעניק סיוע משפטי לחיילי מילואים באמצעות משרד הביטחון ומסייע בייצוגם בתביעות בפני ועדת התעסוקה. 

כותבת המאמר, עו"ד בת חן גלעם, ממשרד לפידות עורכי דין, מתמחה  בין היתר, בדיני עבודה בתחום הציבורי והפרטי.  

מחלוקות קנייניות בין בעלים בבית משותף 

אינה בסמכות ועדה לתכנון ובנייה  

[עת"מ 58728-05-16 כלודין עובדיה ואח' נ' ועדת ערר לתכנון ובניה מחוז חיפה ואח']

[ניתן ביום 22 אוגוסט, 2016]

העותרים וחלק מהמשיבים לעתירה הם בעלי זכויות והמחזיקים בדירות בבית משותף. 

העתירה הוגשה כנגד החלטת הוועדה המקומית לתכנון ובניה חיפה ("ועדת התכנון") לתת היתר בניה לבעלי דירה בבית המשותף ("המשיבים"), לבניית תוספת מרפסת לדירתם. מלבד העותרים, כלל השכנים בבית המשותף חתמו ואישרו את הבקשה להיתר.

העותרים הגישו התנגדות לבקשת המשיבים לביתר בניה, כאשר בין טענותיהם, היו גם טענות קנייניות. התנגדות העותרים נדחתה על ידי ועדת המשנה לשמיעת התנגדויות של ועדת התכנון, כאשר בהחלטתה צוין בין היתר כי הוועדה איננה עוסקת בטענות קנייניות, ונסמכת בהחלטותיה על שיקולים תכנוניים בלבד, בהתאם לסמכותה על פי דין.

העותרים הגישו ערר על החלטת ועדת התכנון, לוועדת הערר מחוז חיפה.
ועדת הערר החליטה למחוק את הערר על הסף, וזאת לאחר שמצאה כי לעוררים אין זכות ערר מנימוקים אשר הובאו בהחלטה. בנוסף, קבעה ועדת הערר כי טענות במישור הקנייני על העותרים להפנות לערכאות המתאימות.
העותרים הגישו עתירה מנהלית על החלטת ועדת הערר והחלטת ועדת התכנון.
העותרים טענו בעתירתם כי בבואה לדון בבקשה להיתר שהגישו המשיבים, היה על ועדת התכנון לבחון תחילה האם יש למשיבים זכות קניינית לבנות את המרפסת נשוא הבקשה להיתר. זהו עיקר העתירה.

בית המשפט לעניינים מנהליים דחה את העתירה

בית המשפט פתח את הדיון בטענות העותרים בקביעה לפיה ועדת התכנון איננה מוסמכת לדון בשאלות בנוגע לזכויות קנייניות של הצדדים, כי אם בשאלות תכנוניות בלבד. כמו כן, ועדת התכנון לא תדון בבקשה להיתר בניה אלא אם יש למבקש זיקה קניינית לנכס. 
בית המשפט חזר על ההלכה בעניין, לפיה די כי ועדת התכנון שוכנעה כי יש בידי המבקש "תימוכין קנייניים" כדי שתהא בידה הסמכות לדון בבקשה, ובמידה שלא שוכנעה בכך, הרי שעליה לעכב את הדיון בבקשה עד לאחר הכרעת הערכאה המסוכמת בעניין.
בית המשפט דן בפסק דינו במושג "תימוכין קנייניים" ובשאלה מה על המבקש להוכיח על מנת שייחשב כבעל זכות המספיקה לצורך קבלת היתר. במקרה הנדון דובר בבניה ברכוש משותף, ובית המשפט בחן "אילו תימוכין קנייניים יש לצפות כי מבקש ההיתר יציג למוסדות התכנון" במקרה כזה.

ראשית, מאחר שכל בניה ברכוש המשותף אשר נועדה להרחבה של דירה בבית המשותף, יש בה כדי לפגוע בזכויות הקנייניות של יתר בעלי הזכויות בבית המשותף, נקבעו הוראות המחייבות קבלת הסכמת בעלי הזכויות האחרים, כאשר חוק המקרקעין קבע הוראות המאפשרות בניה ברכוש המשותף גם במקרה בו קיימת התנגדות מצד חלק מבעלי הדירות בבית המשותף. כלומר, בכדי שמוסד התכנון ידון בבקשה להיתר, על מבקש ההיתר להציג הסכמתם של שלושה רבעים מבעלי הדירות שלהם שני שליש מהרכוש המשותף.

שנית, על מבקש ההיתר לשכנע את מוסד התכנון כי הבנייה המבוקשת על ידו לא תפגע בזכויות הבנייה של בעלי הדירות האחרים.
במקרה דנא, המשיבים עמדו בשני התנאים ועל כן, בית המשפט מצא כי יש בידיהם "תימוכין קנייניים" מספיקים על מנת שבקשתם להיתר תידון.
העותרים העלו בעתירתם טענה נוספת – העותרים נסמכו על סעיף 11 לחוק המקרקעין וטענו כי  זכות הקניין שלהם בדירה "מתפשטת בחלל הרום שמעליו" ולכן, כל בניה בחלל הרום שמעל המרפסת המוצמדת לדירתם, ובכלל זה מרפסת זיזית כפי שהמשיבים מבקשים לבנות, תהווה פגיעה בקניינם.

לשיטת העותרים, הצמדה של מרפסת לדירה שבבעלותם, כוללת גם הצמדה של החלל הרום שמעליה.  טענה כזו, צריכה לבוא לידי ביטוי בתקנון הבית המשותף שכן, המשמעות בטענת העותרים היא כי עם הצמדת המרפסת לדירתם, נגרע חלק מהרכוש המשותף – דבר המצריך הסכמת הדיירים בבית המשותף. העותרים לא הציגו תקנון ממנו ניתן ללמוד על הסכמת הדיירים האחרים כי החלל הרום יוצמד אף הוא לדירת העותרים.
בית המשפט מצא כי אין די בטענה זו של העותרים "כדי לכרסם בתימוכין הקנייניים שהציגו המשיבים".
העותרים טוענים למעשה לזכות קניין סותרת לזכותה הלכאורית של המשיבים לבנות מרפסת זיזית, ואין זו זכות קניין "ברורה מאליה" ולא ניתן ללמוד עליה מעיון במסמכי הרישום או תקנון הבית המשותף.

לעניין השאלה האם המחלוקת הקניינית לה טענו העותרים צריכה להיות מוכרעת על ידי מוסד התכנון, קבע בית המשפט כי:

"המחלוקת בדבר היקף זכותם של העותרים והתפשטות זכותם לחלל הרום אינה יכולה ואינה צריכה להיות מוכרעת במסגרת ההליך התכנוני. אין במחלוקת זו כדי לשלול מהוועדה המקומית את הסמכות לדון בשאלות תכנוניות, לאחר שהוצגו בפניה תימוכין קנייניים לזכויות המשיבים כאמור לעיל. במצב זה על הוועדה להמשיך ולדון בהיבטים התכנוניים של הבקשה".

את טענות העותרים לעניין זכותם הקניינית "בחלל הרום" אשר יש בה כדי למנוע את בניית המרפסת הזיזית על ידי המשיבים, יש להפנות לערכאה המתאימה, ולא אל מוסד התכנון.

סוקרת הפסיקה, עו"ד רחל ינקוביץ-רועה, ממשרד לפידות עורכי דין, המתמחה בתחום האזרחי והמנהלי

יזמים יחויבו בתשלום היטל השבחה על קרקעות גם מכח הסכמי פיתוח

[ע"א 7084/13 בר יהודה בע"מ נ הועדה המקומית לתכנון ובניה שומרון]

[ניתן ביום 10/5/2016]

בית המשפט העליון, הוציא תחת ידו הלכה חדשה, המבטלת את הלכת קנית, אשר הייתה בתוקף עשרים ושבע שנים. בהתאם להלכה החדשה יזמים יחויבו בתשלום היטל השבחה על קרקעות גם מכח הסכמי פיתוח, כשם שמחויבים בעלי מקרקעין או חוכרים לדורות. 

חובת תשלום היטל השבחה מוטלת על בעלים במקרקעין או חוכר לדורות וזאת בהתאם לסעיף 196 לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965 ("חוק התכנון והבנייה"). בית המשפט העליון דן בשאלה מהו מעמדו של יזם, אשר התקשר עם מנהל מקרקעי ישראל בחוזה פיתוח, לצורך חיוב בהיטל השבחה? 

בשנת 1989, במסגרת הלכת קנית (רע"א 85/88 "קנית" – ניהול השקעות ומימון בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה רמת גן, פ"ד מב(4) 782 (1989)).  פסק בית המשפט העליון כי, בתקופת החתימה על הסכם הפיתוח מעמדו של היזם הוא כ"בר רשות" במקרקעין. על כן, אין הוא מחויב בתשלום היטל השבחה. 

עם השנים, יושמה הלכת קנית בבתי המשפט אולם, החלו להתעורר שאלות פרשניות הנוגעות לחוזי פיתוח של יזמים הדומים במהותם, להסכמי חכירה על המקרקעין. בתי המשפט, פסקו לא פעם כי גם מי שבעל זכות אובליגטורית להירשם כבעלים במקרקעין או כחוכר לדורות הוא שחב בהיטל השבחה, אף אם טרם בוצע הרישום במועד החיוב. 

בית המשפט העליון, דן בעקרונות הכלליים החלים על חקיקת מס המעדיפים בחינה מהותית של עסקה לצורכי מיסוי. במקרה של היטל השבחה, תכלית ההיטל מעדיף חיוב הנהנה מהשבחת המקרקעין על פני בחינה דווקנית של העסקה. "וזאת על-מנת לחתור לצדק ושוויון בהטלת מס וכדי להביא להגשמת התכליות הכלכליות המונחות בבסיסם."
בית המשפט גם נתן דעתו על כך שבשנים האחרונות, התוותה מדיניות של הימנעות מביטול הסכמי פיתוח והעדפת הסכמים חכירה חד שלביים. וזאת לאור מדיניות של מנהל מקרקעי ישראל להימנע מהשבת כספים ליזמים, ובמהלך השנים התקבלו החלטות אשר מתוות מדיניות חד שלבית של חתימה על הסכמי חכירה מותנים עם היזמים תוך דילוג של שלב הסכמי הפיתוח. 
עוד הצביע בית המשפט על כך, שהלכת קנית הובילה לאי בהירות וריבוי התדיינויות בשאלת היטל ההשבחה בחוזי פיתוח, שנחתמו מול רשות מקומית. אל מול חוזי פיתוח, שנחתמו מול, רשות מקרקעי ישראל. על כן, ובהתאם לעקרונות הוודאות והאחידות החלים על כל חקיקת המס, יש להעדיף פרשנות בהירה וברורה של חובת היטל השבחה על מקרקעין. 

על כן, פסק בית המשפט כי מדיניות מנהל מקרקעי ישראל מובילה למסקנה כי, היזמים נוהגים במקרקעין מנהג בעלים או חוכרים לדורות הואיל והם מחזיקים בה לתקופות ארוכות. בהתאם להלכה החדשה "יזם בתקופת פיתוח נמצא במעמד של חוכר לדורות לצורך תשלום של היטל השבחה."

על מנת שלא להוביל מצב בו מחויבים היזמים בתשלום ביתר, פסק בית המשפט כי יזם אשר יחשב כבעלים לצורך היטל השבחה, יראו אותו כבעלים גם לעניין "דמי היתר" ו"הפרשי ערך". בהתאם, במקרים בהם יזם חב בתשלום היטל השבחה ושילם למנהל מקרקעי ישראל סך של 91% מההשבחה, יש להשיב לו תשלום זה והיזם יהיה מחויב בתשלום דמי היתר למינהל, כשם שמחויב חוכר לדורות. 

 סוקרת הפסיקה , עו"ד בת חן גלעם ממשרד לפידות עורכי דין , המתמחה בתחום דיני ארנונה והיטלים מוניציפאליים.