רנה לפידות | גליון ספטמבר 2017 - רנה לפידות
15633
rtl,single,single-post,postid-15633,single-format-standard,ajax_fade,page_not_loaded,,wpb-js-composer js-comp-ver-4.2.3,vc_responsive

גליון ספטמבר 2017

4333534

10 ספטמבר גליון ספטמבר 2017

 

האם  זכאית העותרת  לקבל אישור להעברה בטאבו אף שלא שילמה את חובותיה לעירייה

[עת"מ 21450-11-16 שרית נ' עירית עכו [ניתן ביום 5 יוני, 2017], בבית המשפט המחוזי בחיפה (כבוד השופטת ריבי למלשטריך-לטר) (פורסם בנבו)]

בפסק הדין נדונה השאלה האם זכאית העותרת לקבל מהעירייה תעודה המופנית ללשכת רישום המקרקעין לפי ס' 324 לפקודת העיריות [נוסח חדש], המאפשרת העברת הזכויות בטאבו, על אף שלא שילמה את חובותיה לעירייה.

העותרת מתגוררת ביחד עם בנה בדירת עמידר, הרשומה על שמה ועל שם בעלה לשעבר.העותרת מוכרת כנכה, מתקיימת מקצבת נכות, יש לה אי כושר השתכרות בשיעור של 100%, ואין לה הכנסה אחרת. בשנת 2002 ניתן תוקף פסק דין בבית המשפט לענייני משפחה להסכם בין בני הזוג לפיו הדירה בשלמותה תישאר בבעלות העותרת.

העותרת נושאת בתשלומי המשכנתא של הדירה. בשל פיגור בתשלומים היא מאוימת על ידי הבנק בפינויה מהדירה. תנאי הבנק לפריסת חוב המשכנתא שלה, הוא העברת הדירה רק על שמה.
העירייה הגישה תביעה כנגד העותרת בגין חובות היטלי ביוב, ארנונה מים אגרות שמירה ושיפוץ בניינים. תיק זה פעיל בהוצל"פ ומצוי בעיכוב הליכים במסגרת תיקי איחוד של העותרת. העותרת משלמת בתיקי האיחוד סכום חודשי, בין היתר, גם בעבור החוב לעירייה.

העותרת טענה כי סירוב העיריה ליתן לה תעודה ללשכת רישום המקרקעין לפי סעיף 324 לפקודת העיריות [נוסח חדש] אינו סביר, שכן לא מדובר בעסקת מכר, אלא בהעברה לפי הסכם גירושין של זכויות בן הזוג במחצית הדירה, וכאשר אי מתן האישור יכול לגרור לפינויה מהדירה, שכן הבנק הציב תנאי להעברת הזכויות בדירה על שמה, לצורך פריסת תשלומי המשכנתא.

העירייה טענה, כי סירובה להנפיק תעודה בדבר היעדר חובות בהתאם לתנאי סעיף 324(א) מהווה החלטה סבירה; כי בעבר ניתנה לעותרת הנחה במס הארנונה בשל מצבה הבריאותי, אך היא בוטלה שכן העותרת לא עמדה בתשלומי הארנונה, ושומות הארנונה הפכו לחלוטות.
בפסק הדין נתקבלה העתירה.

לגבי סעיף 324 לפקודת העיריות, נקבע כי אכן מדובר בכלי, המאפשר גבייה פאסיבית בזמן "צומת" של העברת זכויות בו הנישום הוא שפונה לרשות, ונדרש לשלם את חובו על מנת שיתאפשר לו לבצע את העברת הזכויות. המטרה של הגביה הפסיבית היא לאפשר לרשות גבייה באופן אפקטיבי, פשוט ונוח, שכן מערכת גבייה לא אפקטיבית מביאה בסופו של דבר לפגיעה בציבור כולו, בשל החסר שעלול להיווצר בקופת העיריה.
יחד עם זאת, הדיון של בתי המשפט בדרישת הסעיף, התאפיינה בהתייחסות למקרים פרטיים, שניתן להבדילם מהכלל. אכן, יש בעקרון על העותרת החובה לשלם את חובה למשיבה טרם קבלת האישור, אך במסגרת תכלית החקיקה, האיזונים הנדרשים ועקרון המידתיות – יש מקום להתמקד בנסיבות המקרה הפרטי.
בית המשפט ציין, כי העותרת נתונה בתוך מהלך של "מעגל שוטה". בית המשפט בעכו ממתין להעברת הזכויות בדירה על שם העותרת, על מנת שלא תפונה מדירתה, אלא שלעותרת תיק איחוד בשל חוסר יכולתה לשלם את חובותיה, ועד להשלמת התשלומים אין העירייה מסכימה ליתן את האישור המיוחל להעברה בטאבו.

נקבע כי בנסיבות אלו, מטעמי צדק, יש מקום ליתן לעותרת את האישור המיוחל להעברת הזכויות על שמה בלשכת רישום המקרקעין, כנגד התשלום בעבור השנים 2014-2016, כאשר לא נפגעת זכותה של המשיבה להמשיך ולגבות את הכספים במסגרת תיק האיחוד, עד להשלמת סכום החוב בתיק ההוצל"פ.

נקבע, כי במקום המיוחד בטופס האישור ל"תנאים מיוחדים" ניתן לציין את העובדה שהעותרת ממשיכה לשלם סכום חוב במסגרת תיק איחוד.
בית המשפט ציין, כי על כך שניתן לרשום בטופס האישור הערות לגבי נושא החוב ניתן ללמוד בעקיפין גם מפסק הדין עע"מ 8832/12 עיריית חיפה נ' יצחק סלומון בע"מ (פורסם בנבו, 15.4.2015), שם צוין כי על אף שהאישור לטאבו מציין כי החובות שולמו במלואם ניתן להוסיף הערה מבהירה לגבי המקרה הפרטי, כשנשמרת הזכות להמשך הגביה בגין השנים שעברו, על אף שזו לא תהיה בדרך מנהלית.

   בית המשפט קבע, כי בכך ישמר האיזון בין העקרון הנכבד להקל על הרשות בדרכי הגביה, לבין הסיכון הצפוי לעותרת במקרה זה – לאבד את קורת הגג לה ולבנה. בית המשפט הבהיר, כי תכלית החקיקה של ס' 324 היא לאפשר לעירייה את גביית הכספים באופן שמקל עליה, אך מקום שאין לנישום כספים כלשהם, אין הכוונה של החוק להציק לנישום בשל עוניו, וניתן להסתפק בהערה על גבי האישור, שגביית החוב נמשכת במסגרת תיקי האיחוד.

סוקר הפסיקה עו"ד ירון מאיר, ממשרד לפידות עורכי דין, המתמחה בתחום רשויות מקומיות.  


פרשנות סעיף 157(א) לחוק התכנון והבניה – האם הסעיף מעניק לוועדת הערר, כאשר היא מחליטה להיכנס בנעלי הוועדה המקומית ולדון בבקשה להיתר בניה, סמכות להנפיק היתר בניה בפועל

[עת"מ 44471-05-17 מקורות חברת מים בע"מ נ' ועדת ערר מחוזית לתכנון ובניה חיפה ואח']

[ניתן ביום 16 אוגוסט, 2017]
העותרת הגישה ערר לוועדת הערר המחוזית לתכנון ובניה חיפה ("ועדת הערר"), כנגד הוועדה המקומית לתכנון ובניה, במסגרתו טענה כי הוועדה המקומית לא דנה בבקשת העותרת להיתר אשר הונחה בפניה. העותרת ביקשה מוועדת הערר לעשות שימוש בסמכותה מכוח סעיף 157(א) לחוק התכנון והבניה, ולהיכנס בנעליה של הוועדה המקומית ולדון בבקשות להיתר שהגישה העותרת.
יצוין כי הערר הנ"ל לא היה הערר הראשון אשר הוגש על ידי העותרת בקשר עם אותן בקשות להיתרים שהוגשו מטעמה, בקשה להיתר למאגר ובקשה לקבל היתר סלילה לכביש גישה אליו.
ועדת הערר מצאה כי בנסיבות העניין, אין מניעה כי וועדת הערר תעשה שימוש בסמכותה לפי סעיף 157 לחוק התכנון והבניה, ותיכנס בנעלי הוועדה המקומית בכדי לדון בבקשה. ועדת הערר דנה בבקשה להיתר סלילה שהגישה העותרת לוועדה המקומית, ואישרה אותה.
בהתאם להחלטת ועדת הערר, הוועדה המקומית העבירה את התייחסותה להתאמות הנדרשות לסלילת הכביש וכן, את רשימת התנאים והדרישות לצורך מתן היתר. בין היתר, נדרש תשלום היטלים ואגרות ותשלום היטל השבחה. ועדת הערר דנה פעם נוספת בעניין ובחנה את הדרישות והתנאים שהעמידה הוועדה המקומית. ועדת הערר דחתה את התייחסות הוועדה המקומית ואישרה את הבקשה להיתר ללא התנאים שהעמידה הוועדה המקומית.

על פי דרישת ועדת הערר, הגישה הוועדה המקומית תגובה נוספת לוועדת הערר אליה צורפו דרישות לתשלום היטלים ואגרות. העותרת התנגדה לדרישות ולהתניית מתן היתר בתשלום דרישות התשלום. עמדת העותרת נדחתה על ידי ועדת הערר מהיעדר סמכות.
העותרת הגישה עתירה מנהלית כנגד דרישות לתשלום שהוציאה הוועדה המקומית. במסגרת החלטה בבקשה לצו ביניים שהגישה העותרת, הורה בית המשפט לוועדה המקומית לתת לעותרת היתר לסלילת קטע הכביש המצוי בתחומה.
אז פנתה העותרת אל ועדת הערר בבקשה כי ועדת הערר תנפיק לה את היתר הבניה בהתאם להחלטת בית המשפט לעניינים מנהליים. ועדת הערר נתנה החלטתה וקבעה כי היא אינה מוסמכת להנפיק היתר בניה. בהחלטה נוספת קבעה ועדת הערר כי אין בידה האפשרות הטכנית להנפיק היתרי בניה.
על החלטה זו של ועדת הערר, הגישה העותרת עתירה מנהלית.

ועדת הערר טענה בתשובתה לעתירה, כי בעוד שסעיף 157(א) לחוק התכנון והבניה מאפשר לה להיכנס בנעלי הוועדה המקומית ולדון ולהחליט בבקשה להיתר במקומה, במקרה בו הוועדה המקומית אינה נותנת החלטה בבקשה המונחת בפניה, אולם סמכות זו אינה כוללת הנפקה של היתר בניה.
ועדת הערר ציינה כי במסגרת תיקון 101 לחוק התכנון והבניה נוסף סעיף 152(א3) המאפשר לה להוציא היתר בניה במקרים מסוימים ואולם, להוראות הסעיף אין תחולה במקרה הנדון (דובר בבקשה אשר הוגשה לפני יותם תחולתו של התיקון).
בית המשפט קיבל את טענות וועדת הערר ודחה את העתירה.

בית המשפט מצא כי המחלוקת בין הצדדים נעוצה בפרשנות הסמכויות שמעניק סעיף 157(א) לחוק התכנון והבניה לוועדת הערר, במקרה בו מחליטה ועדת הערר להיכנס בנעלי הוועדה המקומית לדון בבקשה להיתר.

על מנת לקבוע את פרשנותו הנכונה של הסעיף, בחן אותו בית המשפט במספר שלבים.
ראשית קבע בית המשפט כי מהבחינה הלשונית, הסעיף עוסק בשני עניינים – פרק הזמן במסגרתו על הוועדה המקומית לתת החלטה בבקשה להיתר שהוגשה לה, וסמכות ועדת הערר לדון בבקשה להיתר אשר הונחה לפניה על ידי המבקש לאחר שהוועדה המקומית לא מסרה החלטתה במועד הקבוע בחוק.
בית המשפט בחן את שתי הפרשנויות האפשריות ללשון הסעיף, המרחיבה (המעניקה לוועדת הערר סמכות להנפיק היתר בניה בפועל), והמצומצמת (לפיה ועדת הערר מוסמכת לדון בבקשה ולתת החלטתה, אך לצורך הנפקת ההיתר על המבקש לפנות אל הועדה המקומית, היא בעלת היכולת הטכנית להנפיק את היתר הבניה לאחר שהמבקש השלים את התנאים להיתר)

בית המשפט אימץ את הפרשנות המצמצמת אשר הוצעה על ידי ועדת הערר, וקבע כי:

"… פרשנות לפיה כניסה לנעלי הוועדה המקומית בכל הנוגע לדיון בבקשה להיתר מכוח סעיף 157 לחוק התכנון והבנייה, באופן שזה מייתר את הצורך בקיום יתר התנאים הדרושים לצורך מתן ההיתר עליהם אמונה הוועדה המקומית, אינה מתקבלת על הדעת ואינה עומדת בקנה אחד עם עקרונות התכנון והכיבוד הדדי של הערכאות התכנוניות."

הפרשנות המרחיבה, לפיה מקום בו וועדת הערר החליטה להיכנס בנעלי הועדה המקומית ולדון בבקשה להיתר, עליה להנפיק את היתר הבניה בפועל, תוך התעלמות בתנאים הדרושים להוצאה ההיתר (המצויים בסמכות הועדה המקומית), "אינה מתיישבת עם השכל הישר".

בית המשפט מצא חיזוק לעמדתו בסעיף 152(א3) לחוק התכנון והבניה, במסגרתו הוענקה לוועדת הערר הסמכות להחליט כי היתר הבניה יינתן על ידה, במסגרת "הליך ערעורי" במתנהל בפני ועדת הערר לאחר שהוועדה המקומית סירבה לתת היתר למבקש.

לכאורה, פרשנות מרחיבה של סעיף 157(א), מייתרת את סעיף 152(א3)  במסגרתו פורטו סמכויות ועדת הערר לתת היתר בניה בעצמה.

בשורה התחתונה, בית המשפט קיבל את עמדת ועדת הערר וקבע כי, סעיף 157(א) מעניק לוועדת הערר את הסמכות להיכנס בנעלי הועדה המקומית ולדון בבקשה להיתר, שעה שהוועדה המקומית לא נתנה החלטתה בבקשה בתוך המועדים הקבועים בחוק, ואולם, הסעיף אינו מעניק לה את הסמכות ו/או החובה להנפיק את ההיתר בפועל.
סוקרת הפסיקה, עו"ד רחל ינקוביץ-רועה, ממשרד לפידות עורכי דין, המתמחה בתחום האזרחי והמנהלי.


תקופת התיישנות תביעה להשבת היטל השבחה, והדרך לתקיפת גובה חיוב בהיטל השבחה
(רע"א 47810-10-15 ועדה מקומית לתו"ב פתח תקוה נ' פרידמן ואח')
{ניתן ביום 7 ביולי, 2017}
ערעור על החלטת בית משפט השלום לדחות בקשה לסילוק על הסף שהגישה הוועדה המקומית לתכנון ובניה פתח תקווה ("המערערת", "הנתבעת"), כנגד תובעים ("המשיבים", "התובעים") שביקשו השבת סכומים שנגבו כריבית על חוב והיטל השבחה.
בית משפט השלום ת.א. 22359-07-15
המשיבים הגישו ביום 12 ביולי, 2015 תביעה כנגד הוועדה המקומית לתכנון ובניה פתח תקווה ונגד עיריית פתח תקווה ("העירייה"),  תביעה כספית להשבת  סך של  341,545 ₪  שלטענתם נגבה שלא כדין, במסווה של ריבית חוב והיטל השבחה.
לטענת התובעים, ביום 17 ביוני, 2008 הוציאה העירייה שובר לתשלום ע"ס של 1,898,720 ₪ בגין חיוב התובעים בהיטל השבחה, כשלטענת התובעים אופן חישוב החיוב לא פורט בשובר, כך שבתוך סכום החיוב נכלל רכיב הריבית ללא פירוט, והתובעים שילמו את הסכום במלואו.
מנגד טענה הנתבעת כי יש לדחות את התביעה על הסף בטענת העדר יריבות כנגד העירייה, וכי התביעה כבר התיישנה שכן התביעה הוגשה למעלה משבע שנים מיום הפקת שובר התשלום ולפיכך יש לסלקה על הסף.
נוסף לכך נטען על ידי הנתבעת  כי בית המשפט אינו מוסמך כלל לדון בתביעה שכן הדרך לתקיפת גובה חיוב בהיטל השבחה הינה באמצעות הגשת ערר כקבוע בתוספת השלישית לחוק התכנון הבניה, התשכ"ה- 1965, ("התוספת השלישית", "חוק התו"ב") ועל כן  בית המשפט נעדר סמכות לדון  בתביעת השבה על כספים ששולמו בגין היטל השבחה, וגם מטעם זה יש לסלק את התביעה על הסף.

מאידך, טענו התובעים כי לבית המשפט ישנה סמכות עניינית שכן תביעת ההשבה אינה עוסקת בתקיפת החיוב בהיטל השבחה או גובהו  אלא תביעה להשבת סכום הריבית שנכלל בחיוב ההיטל בלבד. ביחס לטענת  ההתיישנות נטען על ידי התובעים כי מרוץ ההתיישנות מתחיל ממועד התשלום, אשר במועד זה התגבשה עילת התביעה לטענתם, כשמועד זה טרם התיישן לטענת התובעים.

בית המשפט השלום דן בטענות הצדדים, ודחה את טענות הסף של הנתבעת, תוך קביעה כי התביעה לא התיישנה שכן היות ועסקינן בתביעת השבה, אזי העילה התגבשה במועד ביצוע התשלום, ועל כן יש מקום לברר את מועד התשלום המדויק אשר לא פורט לפני בית המשפט.
עוד קבע בית המשפט כי בניתוח סעיפי התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה העוסקים בחיוב והשגות על היטלי השבחה עולה, כי יש מקום לעשות הבחנה בין תקיפת עצם החיוב בהיטל השבחה או גובהו, שעליהם להיעשות באמצעות הגשת ערר כקבוע בסעיף 14 לתוספת השלישית, אולם כאשר מדובר בתביעה להשבת ריבית קובע בית המשפט כי טרם ניתנה הלכה פסוקה בעניין, ולשיטתו ניתן להגיש תביעת השבה לבית משפט המוסמך.

הערעור לבית המשפט המחוזי
המערערת הגישה לבית המשפט המחוזי בקשת רשות ערעור שהפכה לערעור, במסגרתו קבלו על קביעת בית משפט השלום כי יש לערוך הבחנה בין תקיפת החיוב בהיטל השבחה או גובהו שעליהם להיעשות בדרך של הגשת ערר כקבוע בתוספת השלישית, לבין תביעת השבת ריבית בגין חוב היטל השבחה אשר עליה להתברר בפני בית משפט המוסמך.
לטענת המערערת, שגה בית המשפט בפרשנותו, תוך התעלמות משורת פסקי דין אשר התייחסו לריבית בגין חוב היטל השבחה כחלק בלתי נפרד מהחיוב בהיטל השבחה, גם במקום בו הערעור או ההשגה מתייחסים רק לריבית, ועל כן יש לפעול בהתאם להוראות התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה.
עוד נטען, כי שגה בית המשפט בקבעו כי מועד תחילת מרוץ ההתיישנות חל במועד התשלום ולא במועד החיוב והפקת השובר לתשלום.
מנגד, טענו המשיבים כי תביעתם להשבת ריבית החוב שלטענתם נגבה ביתר, אינה כפופה להוראות הערר הקובעים בתוספת השלישית, שכן אין מחלוקת ביחס לחוב או לגובהו, אלא טענה כנגד הריבית, ועל כן נוסח סע' 14 (קודם תיקון 84, הקובע כי "ערעור על חיוב בהיטל השבחה ועל הכרעת שמאי מכריע בנקודה משפטית בלבד" אינו
רלוונטי לתביעת השבה המתייחסת לריבית בלבד, ועל כן יש לבית המשפט סמכות.

בית המשפט קיבל את הערעור במלואו, בקבעו כי יש לקבל את טענת הסף של המערערת ביחס לשאלת ההתיישנות, וכי מועד מרוץ ההתיישנות מתחיל ממועד הוצאת דרישת התשלום ולא ממועד התשלום בפועל.

עוד  קובע בית המשפט כי לו תתקבל הקביעה כי מרוץ ההתיישנות מתחיל ממועד התשלום בפועל, אזי ייווצר מצב אבסורדי ולא לפיו תקופת ההתיישנות תתחיל לפי רצון הנישום, כיוון שמועד התשלום נתון בידיו, והתקופה יכולה להתארך על עשרות שנים. תוך קביעה כי  זו "תוצאה שאינה הגיונית, אינה מתקבלת על הדעת, ואינה רצויה כלל, ובפרט במקום בו הנתבעת היא רשות ציבורית.. והיא אינה אמורה להיות מופתעת מרצונות הנישום מתי לשלם את החוב או להגיש תביעתו".

עוד מוסיף בית המשפט וקובע כי שאלת מועד  תחילת מירוץ ההתיישנות על פי חוק ההתיישנות כלל אינה רלוונטית לעניין תקיפת חוב היטל השבחה אשר אינו חוסה תחת הוראות חוק ההתיישנות הקובע 7 שנים, אלא הוראות סע' 14 לתוספת השלישית הקובעת תקופת השגה וערעור בת 45 יום בלבד.
באשר לשאלת הסמכות העניינית קבע בית המשפט כי דין הערעור להתקבל, שכן הדרך המתאימה לתקיפת החיוב בריבית בגין אי תשלום היטל השבחה הייתה באמצעות הגשת "ערעור היטל השבחה", לבית משפט השלום בתוך כ- 45 יום מהיום שבו הודעה ההחלטה עליה מערערים (כנוסח סע' 14(ג) קודם תיקון 84)., ואין אפשרות להגיש תביעת השבה בחלוף השנים.

עוד קובע בית המשפט כי "כאשר המחוקק מתווה דרך ספציפית, ישנה תכלית ומטרה למתווה שנקבע, וישנה חשיבה והנמקה, מדוע שלא לאפשר ומדוע יש לדחות הליך, שלא הוגש בדרך שנקבעה". ועל כן חובה לפעול על פי הוראות התוספת השלישית הספציפיות לעניין היטל השבחה, ולא ניתן להגיש תביעת השבה.
בנוסף, קובע בית המשפט כי יש לפרש את המילים "על חיוב בהיטל" הקבועות בהוראות סע' 14(ג) לתוספת השלישית, פרשנות רחבה, והם מכילות בתוכם גם את החיוב בריבית פיגורים על אי תשלום ההיטל, גם במקום בו הוא מודה בקרן החוב.
לסיכום הדברים: בית המשפט המחוזי קבע כי תקופת ההתיישנות לערעור על  ריבית חוב היטל השבחה מתחילה במועד קבלת דרישת החיוב, והיא בת 45 יום בלבד. בנוסף נקבע כי לא ניתן להגיש תביעת השבה של ריבית  חוב היטל השבחה, לבית משפט. ועל המשיבים היה לפעול בדרך של הגשת "ערעור השבחה", לבית המשפט השלום על פי סע' 14(ג) לתוספת השלישית (קודם תיקון 84) {לאחר תיקון סע' 84 ערעור על שומת היטל השבחה מוגש בתוך 45 יום לוועדת ערר לפיצויים והיטל השבחה}.
סוקר הפסיקה: עו"ד ישראל אלתר ממשרד לפידות עורכי דין, המתמחה בתחום התכנון והבניה.


חישוב  אובדן השתכרות במקרה של נזקי גוף
[רע"א 4681/17 אבו זאיד נ' מוחמד אלקאדי ואח' (פורסם ב"נבו", 31.7.2017)]
באחרונה דן בית המשפט העליון בשאלת אופן חישוב הפיצוי בגין אובדן השתכרות של קטינים אשר נפגעו בנזק גוף. בבקשת רשות ערעור אזרחי רע"א 4681/17 אבו זאיד נ' מוחמד אלקאדי ואח' (פורסם ב"נבו", 31.7.2017) חידד בית המשפט העליון שתי הלכות בהקשר זה. האחת, בתביעות נזיקין של קטינים נהוג לחשב את הפיצוי בגין אובדן השתכרות על בסיס השכר הממוצע במשק, בייחוד כאשר ההיסטוריה התעסוקתית של הקטין לאחר התאונה הושפעה מהתאונה. שנית, ההלכה הנוהגת לגבי קטינים היא כי בהיעדר אינדיקציות סותרות, יש להעמיד את שיעור הנכות התפקודית על שיעור הנכות הרפואית או קרוב לכך.
המבקש במקרה זה נפגע בתאונת עבודה בהיותו קטין כבן 17. נכותו הרפואית המשוקללת של המבקש הועמדה על ידי מומחה בית המשפט על 30%. בית המשפט השלום העריך את נכותו התפקודית באותו שיעור. כמו כן, דחה בי משפט השלום את הטענה כי חישוב ראש הנזק של הפסדי השתכרות צריך להתבצע על פי השכר הממוצע במשק. זאת מאחר שבעת מתן פסק הדין, המבקש כבר הפך לבגיר כבן 28.5 ונמצא כי כושר השתכרותו אינו עולה כדי השכר הממוצע במשק. המבקש נשר מלימודיו בגיל 17, לא השלים לימודים ולא התמיד בעבודה אחת למשך תקופה ארוכה. למעשה, במשך תקופה של 10 שנים עבד המבקש במשך חודש אחד בלבד. קביעה זו נעשתה למרות קביעת בית המשפט השלום כי ההיסטוריה התעסוקתית של המבקש הושפעה משמעותית מהתאונה.

ערעורו של המבקש לבית המשפט המחוזי התקבל במובן זה שבית המשפט המחוזי התערב בנכות התפקודית והעמידה על 40% לצמיתות. מנגד, החליט בית המשפט המחוזי שלא להתערב בקביעת בית משפט השלום בכל הנוגע לבסיס השכר. המבקש עתר לבית המשפט העליון להעלאת בסיס השכר.
בית המשפט העליון קבע כי ערכאות קמא נפלו לכלל טעות באשר לבסיס השכר, וכי יש סתירה מובנית בין קביעתו של בית משפט השלום כי ההיסטוריה התעסוקתית של המבקש מעידה על כך שאינו יכול להגיע לשכר ממוצע במשק, לבין קביעתו כי ההיסטוריה התעסוקתית של המבקש הושפעה מהתאונה. הוא חזר על ההלכה שחזרה בפסיקה לפיה ככלל, "אין מקום לסטות מההלכה לפיה יש להעמיד את בסיס השכר של קטינים בכלל, וקטינים – ילדים בפרט, על השכר הממוצע במשק". לפיכך, קבע בית המשפט העליון, היה מקום להעמיד את בסיס השכר לצורך חישוב הפיצויים על השכר הממוצע במשק.
יחד עם זאת, דחה בית המשפט העליון את הבקשה לרשות ערעור. סיבה אחת לכך היא שמדובר בגלגול שלישי בנושא גובה הנזק ואין עילה למתן רשות ערעור בגלגול שלישי. הסיבה השנייה היא שהטעות לגבי בסיס השכר "מתקזזת" לטעמו עם התערבותו של בית המשפט המחוזי בקביעת שיעור הנכות התפקודית, התערבות שלא היתה במקומה, לדעת בית המשפט העליון.
בית המשפט העליון חזר והדגיש כי על דרך הכלל, "ההלכה הנוגעת לגבי קטינים היא כי בהיעדר אינדיקציות סותרות "יש להעמיד את שיעור הנכות התפקודית לפי שיעור הנכות הרפואית או קרוב לכך, באשר הנכות הרפואית היא הכלי המרכזי לחילוץ הנכות התפקודית בעניינם של קטינים"".
הסוקרת, עו"ד אורית בר-גיל פרץ ממשרד לפידות עורכי דין, המתמחה בדיני נזיקין.


האם רשאית הרשות המקומית לשנות תנאי סף של מכרז לאחר פרסומו?

בית המשפט המחוזי בשבתו כבית המשפט לעניינים מינהליים בעתמ (ב"ש) 1907-08-17 המוביל הדרומי צביקה (1990) בע"מ נ' עיריית באר שבע] פורסם בנבו.

לקראת שנת הלימודים תשע"ח, פרסמה עירית באר שבע מכרז  פומבי למתן שירותי הסעות לתלמידים ו/או עובדי הוראה, במוסדות החינוך הרגיל ומיוחד של המשיבה הכולל 250 מסלולי הסעה ("המכרז"), כאשר בסעיף 2.2.3 למכרז נאמר כתנאי סף: "80% מכמות כלי הרכב המוצגת במסגרת ההצעה, תהא בבעלות מלאה של המציע או שרישיונות ההפעלה שלהם יהיו על שם המציע ובפיקוחו, החל מיום 1.1.2017 או מיום פרסום המכרז. 20% הנותרים יכולים להיות של קבלני משנה, ובלבד שיעמדו בכל הדרישות במסגרת מכרז זה".

לאחר ישיבת הבהרות שהתקיימה עם קבלני ההסעות שברצונם להגיש הצעות למכרז, ולאחר שהתקבלו הסתייגויות מאת קבלני הסעות לתנאי הסף של מצבת הרכבים בבעלות, שינתה העירייה את תנאי הסף כך שלא יכלול את ההגבלה של מצבת רכבים מינימאלית, ולמעשה על ידי כך תיפתח הדרך לקבלני הסעות נוספים להשתתף במכרז ולהגיש את הצעתם.

העותרת דרשה להותיר את תנאי הסף על כנו, ומשהעירייה לא עשתה כן, בטענה כי השינוי בתנאי הסף ירחיב את ההשתתפות לקבלני הסעה נוספים ומתוך כך אף עשוי להוזיל את העלויות, הגישה את העתירה והעמידה סוגיה משפטית זו לביקורת שיפוטית של בית המשפט לעניינים מינהליים.

בית המשפט קבע כי ככלל רשאית רשות מקומית לשנות תנאים במכרז ואף תנאי סף לאחר פרסומו, אף שאין הדבר רצוי, וראוי כי רשות מקומית תגבש את תנאי המכרז הסופיים בטרם פרסומו. בהתאם לכך אף מתח בית המשפט ביקורת על העירייה שערכה שינוי זה בתנאי המכרז.

אולם, משבחן בית המשפט כי כוונת העירייה בעריכת השינוי בתנאי הסף איננו בכדי להיטיב באופן פסול עם גורם עלום שם כפי שנטעם על ידי העותרת ללא אסמכתא כלשהי אלא ההיפך מכך – לפתוח באופן רחב את המכרז להשתתפות מירב קבלני ההסעות, קבע כי השינוי של תנאי הסף נעשה כדין ולפיכך דחה את העתירה.

בפסיקת אגב, דחה בית המשפט את טענתה הנוספת של העותרת לכך, כי החלטה לשינוי תנאי סף צריכה, אם בכלל, להתקבל על ידי ועדת המכרזים ולא כפי שנעשה בהליך פנימי על ידי גורמים במועצה.

בית המשפט התייחס לטענה זו וקבע כי בשונה ממכרזים של גופים ציבוריים עליהם חל חוק חובת מכרזים התשנ"ג-1993, הרי שמכרז המפורסם על ידי רשות מקומית נדון בועדת מכרזים המורכבת מחברי מליאת המועצה (ולא גורמי מקצוע) ותפקידה מתחיל אך ורק מהליך פתיחת המעטפות למכרז, ועד אז למועצה ולגורמים המקצועיים בה קיימת פררוגטיבה מוחלטת בכל הקשור לניהול הליכי המכרז.

הסוקר , עו"ד רועי הלר ממשרד לפידות עורכי דין, המתמחה בתחומי התכנון והבניה ודיני המכרזים.


פטור מהיטל השבחה בשכונת שיקום

במאמר זה נעמוד על מהותו, אופיו, של פטור מהיטל השבחה באזור אשר הוכרז כשכונת שיקום, וכן מהם התנאים הנדרשים למימוש תוך התייחסות למגמת הפסיקה והחלטות ועדת הערר בפירוש ובתנאים למימוש הפטור.

התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה- התשכ"ה – 1965 ("החוק") קובעת כי בגין השבחה במקרקעין הנגרמת מתכנית או ממתן אישור חורג או הקלה אשר ניתנה למקרקעין, יחויבו המקרקעין המושבחים בתשלום היטל השבחה בשיעור גובה מחצית מסכום ההשבחה הנקבע על ידי שמאי.

סעיף 19 לחוק מפרט רשימה נרחבת של פטורים מלאים או חלקיים ביחס לחיוב היטל ההשבחה המוטל על נישום, כך לדוגמא פטור נפוץ ופופולרי, הוא הפטור הקבוע בסע' ג'1 הקובע כי בבניה או הרחבת דירה עד לגודל של 140 מ"ר יינתן פטור מתשלום היטל השבחה ובתנאי שבעל הדירה או קרובו יגור בדירה במשך 4 שנים.

בין יתר הפטורים המנויים בסעיף 19 לתוספת השלישית. נקבע בס"ק 1 כי "יינתן פטור בישוב או בחלק ממנו שהממשלה הכריזה עליו כעל שכונת שיקום", כאשר עיון בנוסח הסעיף מעלה כי הסעיף הינו סעיף כללי ו"שותק" ואשר אינו קובע כל מגבלה או תנאי לזכאות מתן הפטור למעט היות המקרקעין באזור מוכרז כשכונת שיקום.

כך לדוגמא, אין כל התייחסות בסעיף הנ"ל, למועד הכניסה לתוקף של התכנית אשר השביחה את המקרקעין וכן באשר לשאלת מועד המימוש של ההשבחה, נוסף לזאת אין כל התייחסות בלשון הסעיף לסוגיית אופן ביצוע המימוש של הזכויות במקרקעין. עולה אפוא כי בקריאת לשון הסעיף מתקבל הרושם כי אין כל הבדל בין  מימוש הזכויות  באופן של מכר או באופן של בניה, כך למעשה בכל אופני המימוש אותם יבחר הזכאי (הנישום), יינתן הפטור המוקנה,  ולהלן נעמוד על פסיקת בית המשפט וועדות הערר אשר  דנו ופירשו את הסעיף תוך צמצומו לתנאים מסוימים וספציפיים.

ההלכה המרכזית והעיקרית בעניין פטור מהיטל השבחה בשכונת שיקום ניתנה ונקבעה בפסיקת בית משפט העליון  ברע"א 8561/10+9063/10 נאסר עמאש ואח' נ' הוה"מ לתו"ב שומרון ("פס"ד עמאש") במסגרתו  נידונה שאלת מתן  הפטור בבניה חדשה, וכן שאלת השלכת מועד הכניסה לתוקף של התכנית המשביחה, כאשר העובדות אשר נידונו במסגרת פסק הדין, מה הדין  בהגשת בקשה למתן פטור מהיטל השבחה לבניה חדשה, כשהתכנית המשביחה נכנסה לתוקף עוד קודם ההכרזה על היישוב ג'סר א זרקא כשכונת שיקום והבקשה למתן הפטור הוגשה במועד בו כבר הוכרז היישוב כשכונת שיקום.

אופן המימוש

בית המשפט העליון דן בשאלות האמורות בהרחבה, תוך כדי שהוא מבצע סקירה נרחבת של רציונל הפטור, ושל פרשנות הסעיף אשר כפי שצוין ברישא "סובל" בתוכו מספר פרשנויות, כשליבת המחלוקת נשואת פסק הדין נסובה סביב השאלה האם יש ליתן פטור גם במקרה בו עסקינן בבניה חדשה.  למסקנת פסק הדין, הכריע בית המשפט  כי על אף שמבחינה לשונית ניתן לפרש את הסעיף בהרחבה ולכלול בתוכו גם פטור מתשלום היטל השבחה בבניה חדשה, עם זאת אימץ בית המשפט העליון את הפרשנות המצמצמת (אשר לה נטה דעת הרוב במסגרת הדיון בבית המשפט המחוזי), הקובעת כי פטור לשכונת שיקום יינתן אך ורק בהרחבת דירה קיימת ולא יינתן בבניה חדשה, זאת בין היתר מן הטעם כי אימוץ הפרשנות המרחיבה יטיל נטל רב על הרשויות, וכן כי  רציונל הפטור קובע כי הוא יינתן להרחבת דירה קיימת אשר תשפר את חיי התושבים ותעלה את ערך הדירות ולא לבניה חדשה.

באשר לשאלת מימוש הפטור באופן של מכר, לא נמצאה כל התייחסות בעקרונות ובמתווה אותם הציב בית המשפט העליון בפסק דין "עמאש", ולשם כך פנינו לבחינת החלטות ופסקי דין אחרים אשר דנו בסוגיה.  כאשר עיון בהחלטות ועדת ערר מחוז מרכז, במספר עררים אשר באו לפניה קבעה כי על פי פרשנותה יש מקום  ליתן את הפטור גם במקום בו בוצע מימוש על דרך של מכר שכן לשיטתה ככל "ואין התייחסות מפורשת לתחולת הפטור.. מלמדת לטעמנו על כך שלא הייתה כוונה לתחום את הענקת הפטור למימוש בדרך של היתר בניה בלבד.." (245/15 נתנאל בוסי נ' הוה"מ לתו"ב ראש העין )

עם זאת, קבעה ועדת הערר בהחלטותיה כי כאשר עסקינן במימוש על דרך מכר, יש לבצע בחינת עדיפות שמאית ביחס למועד המימוש, במסגרתה יש לבחון את השאלה האם עדיף שייבנה מבנה חדש על פני המבנה הקיים או שישנה עדיפות שיוספו זכויות בניה  אשר יגדילו את המבנה הקיים.

כך, על פי עמדת ופרשנות ועדת הערר, עולה כי מימוש בדרך של מכירה מוכפף לעקרונות שנקבעו בפסק דין "עמאש", כאשר באופן מעשי יש לבחון את מהותה של התכנית המשביחה כדלקמן:  אם התכנית המשביחה מוסיפה זכויות בניה לדירה קיימת באופן מיטבי, יינתן הפטור במימוש על דרך מכר. ואם הזכויות הנוספות אותם הוסיפה התכנית המשביחה ינוצלו באופן מיטבי רק בדרך של בניה חדשה לא יינתן הפטור בדרך של מימוש במכר.

עוד קובעת ועדת הערר בהחלטתה כי מימוש זכויות הבניה באופן של "הריסה ובניה" מקנה את הפטור, שכן מה לי אם בנויה יחידת דיור קיימת לה מוסיפים זכויות בניה בדרך של הרחבה, או בדרך של הריסת המבנה ובנייתו מחדש תוך ניצול זכויות הבניה החדשות, כשתימוכין לכך מוצאת ועדת הערר בפס"ד "עמאש" עצמו אשר שלל את מתן הפטור רק באופן של הקמת יחידות דיור חדשות, ולא שלל הרחבה או הריסה ובניה של יחידת דיור קיימת.

עיתוי המימוש

יצוין כי ביחס לשאלת עיתוי התכנית המשביחה, לא הכריע בית המשפט בפסק דין "עמאש" שכן לא היה צורך לדון בשאלה זו לאחר הקביעה כי לא קם הפטור לבניה חדשה, אולם בית המשפט קבע כי לו היה נדרש לשאלה היה קובע כי לא משנה מתי אירע אירוע ההשבחה, אלא יש לבדוק את מועד המימוש, רוצה לומר, אם במועד המימוש הוכרזה השכונה כשכונת שיקום- יינתן הפטור, ואם במועד המימוש לא חל על השכונה ההכרזה כשכונת שיקום- לא חל הפטור. ואכן על פי עיקרון ומתווה זה הכריעו ועדות ערר רבות (ראה לעניין זה ערר (דרום) 133/11 זאב ואלה ראם נ' הוה"מ לתו"ב ירושלים, וכן ערר 198/11 בסון נ' הוה"מ לתו"ב ירושלים (נבו), וכן 8003/14 מעודה שמחה נ' וה"מ לתו"ב ראש העין ובאזכורים שם (י.א.))

לסיכום:

פטור מהיטל השבחה  יבחן רק בעת המימוש, בדמות של הרחבה או הרסיה ובניה. כאשר מדובר במכר בשכונת שיקום, תעשה בחינה שמאית ביחס למועד המימוש מהי הדרך המיטבית לניצול הזכויות, אם בדרך של הוספת שטח- ינתן הפטור במכר וכמדובר בדרך של מכר- לא יינתן הפטור.

ביחס לקביעת הביניים בשאלת מימוש על דרך מכר מעוררת שאלה בדבר "הרחבת" פרשנות הפטור על ידי ועדת ערר , זאת, כאשר בית המשפט העליון קבע כי יש לבחון את הפטור באופן "מצומצם", ולתתו במיעוט.

אין האמור לעיל משום חוות דעת משפטית,  מוצע להתייעץ בכל עניין ובכל סוגיה עם עו"ד המתמחה בנושא תכנון  ובנייה.

כותב המאמר,  עו"ד ישראל אלתר ממשרד לפידות עורכי דין, המתמחה בתחום התכנון והבניה והיטלי השבחה.


פיתוח תשתיות עירוניות והקמת מוסדות ציבור בחטיבות קרקע גדולות / עו”ד ירון מאיר

פסק הדין בע”א 7368/06 דירות יוקרה בע”מ נ’ ראש עיריית יבנה ואח’, גרם למבוכה רבה אצל כל העוסקים בתחום פיתוח התשתיות ברשויות המקומיות, כאשר קבע כי האופן שבו מיושם הנתיב ההסכמי של ביצוע עצמי של תשתיות על ידי היזם חלף תשלום היטלים – הינו מנוגד לדין.

בעקבות פסק הדין התקבלו החלטות של מועצת מקרקעי ישראל ובוצע תיקון לפקודת העיריות המרככים את השלכות פסק הדין, אם כי מעניקות פתרון חלקי בלבד.

ביצוע עבודות תשתית בשטחים המיועדים לצרכי ציבור והקמת מוסדות ציבור הן מחובותיה של רשות מקומית.

פעילותה של הרשות המקומית בתחום הבנייה והפיתוח הינה נפרדת, מבחינה תקציבית, מפעילותה במתן שירותים שוטפים לתושביה.

שירותים שוטפים, כגון שירותי חינוך, רווחה, איסוף אשפה ועוד, ממומנים, באמצעות תקבולי הארנונה, מתוך תקציבה השוטף של הרשות המקומית, ולעומת זאת – מטלות בתחום הבניה והפיתוח, ממומנות ממקורות כספיים נפרדים, במסגרת תקציב פיתוח.

תשתיות עירוניות, כגון סלילת כבישים ומדרכות ותיעול, ממומנות מכספי היטלי פיתוח, הנגבים, לגבי הנכסים אותם משרתות התשתיות, בעת ביצוע עבודות התשתית או בעת מתן היתרי בניה, ואילו בניית מוסדות הציבור ועלויות פיתוח אחרות (כגון תשלום בגין הכנת תכניות, נזקי תכנון והפקעות מקרקעין) ממומנים בעיקר מתקבולי היטלי ההשבחה.

לאורו של העיקרון הבסיסי של צדק חלוקתי ושוויון בנטל, כאשר עסקינן בהיטלי פיתוח – על כל נכס בתחומי הרשות המקומית לשאת בחלקו היחסי במימון עלות התשתיות העירוניות שטרם בוצעו, בהתחשב בשטחו של הנכס ובזכויות הבנייה שהוקנו לו, וכאשר עסקינן בהיטלי השבחה – על בעל נכס לחלק את “הנאתו” מהשבחת הנכס עקב אישורן של תכניות בניין עיר ומתן הקלות ואישורים לשימוש חורג.

אילו הייתה פועלת מערכת הפיתוח העירונית כ”משק סגור”, קרי: שתקבולי היטלי הפיתוח והיטלי ההשבחה היו כגובה עלויות הפיתוח, הרי שעקרון בסיסי זה של צדק חלוקתי ושוויון בנטל היה נשמר במיטבו, ואף היה מובטח כי לרשותה של הרשות המקומית יועמדו מקורות תקציביים מספיקים לביצוע מטלות הפיתוח.

אלא שבפועל, רק מערכת היטלי הפיתוח מבוססת על זיקה בין עלויות הפיתוח לבין שיעורי ההיטלים, כאשר הללו נקבעים על פי תחשיב כלכלי המבוסס על עלויות הפיתוח, ואף מערכת זו דורשת עדכון מעת לעת, בהתאם לעלויות הפיתוח המשתנות, עריכת תחשיבים חדשים ותיקון חוקי עזר – תהליך שאורך זמן רב, כאשר עד לסיומו מצויה המערכת העירונית בגירעון.

במערכת היטלי ההשבחה, לעומת זאת, אין זיקה כלשהי בין העלויות לבין המקור הכספי למימונן. תקבולי היטלי ההשבחה, הנקבעים כמחצית שיעור ההשבחה, תלויים בגורמים רבים ושונים הכרוכים במאפיינים של תכניות בניין עיר והרכב בעלויות בנכסים, שלרשות המקומית אין עליהם יכולת השפעה ממשית עליהם.

בפועל, בדרך כלל נמצאת מערכת הפיתוח במצב גרעוני של חסר במקורות מימון, כאשר רשויות מקומיות נאלצות להתגבר עליו באמצעות נטילת הלוואות פיתוח מהבנקים, ובמצב של חסר מתמשך במקורות מימון לפיתוח – מבוצעים ההחזרים השוטפים של ההלוואות מתוך התקציב השוטף (על אף שעל פי הנחיות משרד הפנים יש לבצע את ההחזרים השוטפים של הלוואות הפיתוח מתוך תקבולי פיתוח), קרי: מתוך כספי הארנונה.

בעיות אלה מתעצמות כאשר עסקינן בפיתוח שכונות חדשות במתחמים גדולים בלתי מפותחים, בהן אין למערכת העירונית שליטה על עיתוי קבלת התקבולים מכוחם אמורות להתבצע מטלות הפיתוח.

עבודות פיתוח במתחמים גדולים ובלתי מפותחים (לדוגמא – כאשר מוקמת שכונת מגורים חדשה), צריכות להתבצע ברצף, בהתאם להגיון הנדסי ועירוני. אלא שמאחר שהשליטה בעיתוי וקצב הוצאת היתרי הבנייה הינה בידיו של היזם, הרי שכתוצאה מכך גם שיעורם ועיתוי תשלומם של היטלי הפיתוח והיטל ההשבחה מותנה בקצב ועיתוי הוצאת ההיתרים.

על רקע זה התפתחה במשך השנים מערכת הסכמית בין הרשויות המקומיות לבין יזמים של מתחמים גדולים, שתמציתה הינה ביצוע עצמי של מטלות הפיתוח על ידי היזמים עצמם, כנגד קיזוז עלותן מהיטלים ותשלומי החובה המגיעים למערכת העירונית, או הסדר חילופי לפיו משלמים היזמים לקופת הרשות המקומית את הכספים הדרושים לפיתוח באופן שוטף וללא קשר לקצב ועיתוי הוצאת היתרי הבניה, כאשר תשלום זה בא חלף תשלומי החובה של היטלי פיתוח ושל היטלי ההשבחה.

מערכת הסכמית זו, שהתפתחה בעשרות השנים האחרונות, הפכה להיות הנתיב המרכזי לפיתוח תשתיות עירוניות בחטיבות קרקע גדולות כמערכת חילופית למערכת הסטטוטורית, שכאמור, לא ספקה את הפתרונות הראויים במקרה זה. למערכת הסכמית זו היו שותפים לא רק בעלי הזכויות הפרטיים אלא, בראש ובראשונה, רשות מקרקעי ישראל, ששילבה את נושא פיתוח התשתיות העירוניות במערכת שיווק המקרקעין, לעיתים תוך תיאום עם הרשות המקומית ולעיתים בלעדיו.

מערכת הסכמית זו הבטיחה את ביצוע התשתיות העירוניות בד בבד עם ביצוע הבנייה, אותה הן אמורות לשרת, ונתנה מענה הן לצרכים ולציפיות של היזם ורוכשי השטחים והן לרשות המקומית שהבטיחה את קיומן של התשתיות העירוניות במועד שנקבע לאיכלוס השטחים הבנויים. בנוסף, הדבר הבטיח את ביצוע התשתיות גם במקרה שעלותן הייתה גבוהה יותר מהסכום שהיה משתלם על פי חוקי העזר העירוניים, אלמלא ההסדר, שכן היזמים העדיפו לשלם יותר ובלבד שיוכלו לשלוט בקצב ביצוע התשתיות ולשווק את הפרויקט במועד.

חרף פתרון יעיל זה, הרי שבהיעדר מסגרת חקיקתית המעגנת הסדרים אלה, מתח בית המשפט העליון ביקורת נוקבת על ההסדרים האמורים, וזאת בע”א 7368/06 דירות יוקרה בע”מ נגד ראש עיריית יבנה ואח’, בו נקבע כי רשות מקומית אינה רשאית לחרוג מהסמכויות ומהחובות שנקבעו לה על פי דין (לרבות חובת עריכת מכרזים וגביית תשלומי חובה בהתאם לשיעורם שבדין), גם כאשר קיימת הסכמה של בעלי המקרקעין או מי מטעמם.

פסק הדין בעניין דירות יוקרה גרם למבוכה בקרב הגורמים העוסקים בנושא פיתוח התשתיות ברשויות המקומות לרבות משרדי האוצר והפנים, רשות מקרקעי ישראל, יזמים ובעלים של מקרקעין, וכמובן הרשויות המקומיות עצמן, שכן, כאמור, הנתיב ההסכמי היה הנתיב העיקרי לפיתוח תשתיות עירוניות בחטיבות קרקע גדולות, הן בבעלות ציבורית והן בבעלות פרטית.

במסגרת ההערכות להמשך פיתוח התשתיות לאחר הלכת דירות יוקרה נעשו, בין היתר, הצעדים הבאים:

רשות מקרקעי ישראל קיבלה מספר החלטות (למשל, החלטת מועצת מקרקעי ישראל מס’ 1439, מיום 22 נובמבר, 2015, שהוחלפה לאחרונה על ידי החלטה מס’ 1509) לפיהן היא תסייע לפיתוח התשתיות בחטיבות קרקע גדולות באמצעות עריכת הסכמי גג מפורטים מול רשויות מקומיות, הכוללים הקצאת קדם מימון לרשות המקומית, על חשבון תקבולי השיווק של רמ”י, לצורך ביצוע עבודות התכנון במקרקעין, עריכת אומדנים לעלויות הפיתוח, ביצוע תשתיות על ותשתיות צמודות.

לפקודת העיריות (נוסח חדש) נוסף סעיף 198א הקובע פטור ממכרז להסכם לביצוע עבודות פיתוח בין העירייה לבין היזם במתחמים לבניית 100 יחידות דיור חדשות לפחות או 5,000 מ”ר חדשים לפחות למסחר או לתעסוקה. על פי הוראות הסעיף, עבודות הפיתוח שההוראה חלה עליהן כוללות לא רק עבודות תשתית מכל סוג שהוא אלא אף הקמת מבנים לצרכי ציבור בעבור העירייה, אף אם הם מחוץ לשטח המתחם.

בתיקון זה לפקודת העיריות נתן המחוקק, בפעם הראשונה ובאיחור של עשרות שנים, גושפנקה רשמית למערכת החוזית שבין היזמים לרשות המקומית.

אין ספק שעסקינן בשינויים משמעותיים, אולם הם מהווים פתרון חלקי בלבד.

עצם מתן האפשרות לביצוע הפיתוח על ידי היזם פותר שורה של בעיות, בראשן בעיית ניתוק קצב ביצוע עבודות התשתיות ובניית מוסדות הציבור מעיתוי הוצאת היתרי הבנייה. מתן אפשרות זו מבטיח ביצוען וזמינותן של התשתיות ומוסדות הציבור במועד איכלוס הבנייה החדשה.

יחד עם זאת, בעקבות קביעות פסק הדין בעניין דירות יוקרה, בו נקבע כי הרשות המקומית אינה מוסמכת להטיל על היזם עבודות בהיקף החורג מתשלומי החובה שעליו לשלם, הרי שעל הרשות המקומית לשלם תמורת ביצוע העבודות על פי מחירי השוק שלהן בין בדרך של תשלום בפועל ובין בדרך של קיזוז מתשלומי החובה – קרי: היטלי פיתוח והיטל השבחה – אך לא מעבר לכך.

פירושו של דבר, שההסדר הסטטוטורי יכול לסייע אך ורק לרשויות מקומיות שתעריפי היטלי הפיתוח שלהן וגובה היטל ההשבחה שהן רשאיות להטיל נמצא בזיקה לעלות עבודות התשתית ובניית מוסדות הציבור.

לגבי יתר הרשויות המקומיות גם לאחר ההסדר הסטטוטורי נותרה הבעיה של מערכת פיתוח בלתי מאוזנת מבחינה כספית על כל הנובע מכך.

עולה, אפוא, כי על מנת ליצור מערכת פיתוח עירונית הפועלת כמשק סגור יש צורך, מעבר לצעדים הנכונים שננקטו, לקבוע מקור כספי משלים לאותן רשויות מקומיות שפוטנציאל ההטלה והגבייה של היטל ההשבחה העומד לרשותן נמוך מהעלויות אותן הוא אמור לממן.

כותב המאמר, עו”ד ירון מאיר ממשרד לפידות עורכי דין, מתמחה בתחום השלטון המקומי, מיסוי מוניציפאלי (אגרות והיטלי פיתוח, ארנונה), תשתיות עירוניות (מים וביוב).

טופס יצירת קשר