רנה לפידות | key1 geo1 | key1, geo1 | key5, geo1
15605
rtl,single,single-post,postid-15605,single-format-standard,ajax_fade,page_not_loaded,,wpb-js-composer js-comp-ver-4.2.3,vc_responsive

גליון ינואר 2017

45345345345

05 ינואר גליון ינואר 2017

 

אופן  חישוב היטל השבחה במקרה של אישור לשימוש חורג 

ערר מס'  הר/85052/14 הועדה המקומית לתכנון ובניה הרצליה נ' נוימן צבי ואח'

[ ניתן ביום 14 בספטמבר, 2016]

עניינו של הערר, קביעת ועדת הערר בשאלת מהו  אופן החישוב הראוי בו יעשה שימוש על ידי השמאי המכריע  בבחינת  חיוב היטל השבחה, במקרה של אישור לשימוש חורג  בנכס לזמן קצוב.

העוררים  הגישו לוועדה המקומית לתכנון ובניה הרצליה ("הועדה"), בקשה לאישור לשימוש חורג ממגורים לגן ילדים לתקופה של שלוש שנים, והוועדה אישרה את בקשת ההיתר, כשבעקבות ההיתר הוציאה הוועדה למשיבים שומה בגין היטל השבחה.

לאחר מחלוקת בין העוררים לוועדה בדבר גובה החיוב בהיטל השבחה המוטל על העוררים, פנו הצדדים לשמאי מכריע אשר קבע כי ההיתר לשימוש חורג בנכס לא גרם לכל השבחה, וזאת למרות  הקביעה כי התשואה העולה מגן ילדים גבוהה מהתשואה כבית מגורים, שכן לנימוקו של השמאי ישנם בנכס זכויות בניה לא מנוצלות.

הוועדה המקומית הגישה ערר לוועדת ערר מחוז תל אביב, בטענות כי נפל פגם בשומה המכרעת שכן נפגעה זכות הטיעון של הצדדים בכך שלא ניתן להם להתייחס לעקרונות השומה של השמאי. כשבנוסף טענה הוועדה, כי בהתאם לפסיקת בית המשפט בע"א 28793-07-12 הוועדה המקומית לתו"ב ת"א נ' חניוני מאיה, ("חניוני מאיה"), על השמאי לערוך השוואה בין המקרקעין המיועדים לבנייה בניצול בניה מירבי שנעשה בהם שימוש ביניים  כגן ילדים, לבין מקרקעין באותו יעוד שלא נעשה בהם שימוש כגן ילדים, כשההפרש בשווי הוא ההשבחה, וממנו ייגזר ההיטל.

מאידך, טענו המשיבים כי אין לקבל את טענת הוועדה  לפגיעה בזכות הטיעון , שכן השמאי הכריע לא מחויב לגלות את העקרונות שהנחו אותו בקביעת השומה.

באשר לטענה כי היה על השמאי לפסוק בהתאם לפסק דין חניוני מאיה, טענו המשיבים כי  פסק דין זה ניתן לאחר ביצוע השומה, כששומת השמאי המכריע התבססה על פס"ד אחרים של בית משפט העליון ושל ועדות ערר. כשנוסף על כך נטען על ידי המשיבים  כי  ניתנו שומות מכריעות נוספות על ידי השמאי המכריע הקובעות, כי יש להבחין בין מקום בו זכויות הבניה זמינות, לבין מקום בו זכויות הבניה אינן זמינות. כשבמקרה הנדון, זכויות הבניה זמינות, ומשכך אין כל השפעה חיובית לשווי בגין מתן אישור לשימוש חורג. 

ועדת הערר קיבלה את טענות הוועדה כנגד אופן ביצוע השומה וקבעה בהחלטתה כי, על השמאי המכריע לבחון בשנית את שווי הנכס. כשמהותה של הבחינה  שצריכה להתבצע  על ידי השמאי היא, האם בעקבות קבלת ההיתר לשימוש חורג עלה ערך השוק של הנכס מבחינה אובייקטיבית או לאו. בקבעה כי אין לקבל את הגישה השמאית בה נקט השמאי המכריע בשומתו כאילו ניתן היתר לשימוש חורג בנכס לצמיתות אל מול זכויות הבניה הבלתי מנוצלות, כשעל פי מסקנה זו לא התבצעה שום עליית שווי.  

סוקר הפסיקה, עו"ד ישראל אלתר ממשרד לפידות עורכי דין

 


ביטול הפקעה

עת"מ 14216-07-14 אלישיב ואח' נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה "הוד השרון" ואח'

(פורסם בנבו, ניתן ביום 11 לספטמבר, 2016)

עניינה של העתירה היא בבקשת העותרים לביטול הפקעה שביצעה עיריית הוד השרון, ובדרישה כי הרשות תשיב לעותרים את המקרקעין בטענה לשיהוי רב שנים במימוש מטרת ההפקעה, כשבמסגרת זו מבקשים העותרים כי בית המשפט יורה לרשם המקרקעין לבטל את רישום הבעלות של עיריית הוד השרון וירשום את העותרים כבעלים, בית המשפט דחה את העתירה.

העותרים היו בעלים של חלקה 75 בגוש 6411, אשר עד שנת 1982 היו בייעוד "חקלאי למחצה", בשנת 1982 הגישה הועדה המקומית לתכנון ובניה הוד השרון (להלן "הוועדה") תכנית הר/329/ג שלאחר מכן עודכנה בשנת 1986  לתכנית 329/ד, (להלן "התכנית")  כשבמסגרת התכנית נקבע סעיף 17 שקבע  כי "התכנית תבוצע בתוך שלוש שנים מיום אישורה"

התכנית האמורה שינתה את ייעוד המקרקעין לבנייה ולשב"צ. כשהבעלות על המקרקעין שיועדו לשב"צ נרשמו בשנת 1992 על שם עיריית הוד השרון, כהעברת "מכר ללא תמורה".

טענות העותרים כנגד הועדה, נחלקו לשני חלקים, ראשית טענו העותרים כי הרישום בלשכת המקרקעין כביכול מדובר במכר ללא תמורה הינו טעות, ולמעשה מדובר בהפקעה כפויה שביצעה הרשות.

שנית טענו העותרים, כי יש לבטל את ההפקעה, מכיוון שהרשות זנחה את מטרת ההפקעה, שכן חלפו למעלה מ 30 שנה מיום אישור התכנית שהפקיעה את הקרקע, וחלפו 27 שנים מיום עדכון התכנית ע"י הרשות, ואף חלפו 22 שנה מיום רישום המקרקעין ע"ש הרשות, כשלטענתם  עד ימים אלו המקרקעין עומדים בשיממונם. וללא שהרשות קידמה כל תכנית לבצע שימוש ציבורי במקרקעין, ונראה כי יעדי ההפקעה לצרכי הציבור נזנחו, ועל כן יש לבטל את ההפקעה ולהשיב את המקרקעין לידי העותרים.

מנגד טענה העירייה כי העותרים העבירו את המקרקעין בהסכמה לבעלות העירייה. וכן, כי בכוונת העיריה לממש את היעוד הציבורי של המקרקעין ולבנות עליהם גן ילדים, ואף החלו בהליכים תכנוניים לבניית גן הילדים.

בית המשפט דחה את העתירה מכמה טעמים.

ראשית, דחה בית המשפט את טענת העותרים כי העירייה הפקיעה את המקרקעין, וקבע כי העותרים העבירו כ- 20% משטח המקרקעין לעירייה ב"מכר ללא תמורה", כשהעברת המקרקעין לעירייה הייתה מרצונם של העותרים  תוך הסכם להשבחת חלק המקרקעין הנותר של העותרים, והפשרתו לבנייה. כשבית המשפט נסמך בין השאר על הנוסח בלשכת רישום המקרקעין כי מדובר "בפרצלציה רצונית", משכך טענת העותרים כי העירייה הפקיעה חלק מן המקרקעין נדחתה.

שנית, דחה בית המשפט את טענת העותרים כי העירייה זנחה את מטרת ההפקעה, כשבית המשפט קובע כי עצם רישום השטח על שם העירייה בלשכת רישום המקרקעין כשב"צ מהווה ראיה כי מטרת ההפקעה לא נזנחה.

נוסף על כך קבע בית המשפט כי מראיות נוספות שהוצגו בפניו, מוכח כי העירייה לא זנחה את מימוש המטרה הציבורית,  והעיריה אף עושה פעילות ממשית לממש את הייעוד הציבורי ולבנות גן ילדים במקרקעין, ומשכך טענות העותרים כביכול נזנחה המטרה הציבורית נדחתה.

לסיום קובע בית המשפט כי אף אילו היו מתקבלים טיעוני העותרים כי מדובר בהפקעה וכי יש לבטל את ההפקעה עקב זניחת מטרת ההפקעה על ידי העירייה, אזי היו העותרים צריכים להחזיר את התמורה שקיבלו באופן של השבחת המקרקעין וקבלת זכויות בנייה בשטח המקרקעין שנותר ברשותם. כשבדבריו אלו חזר בית המשפט על ההלכה הפסוקה כי השבחת מקרקעין בדרך של שינוי יעוד נחשבת כתמורה, וכפי שנקבע בית המשפט בע"א 10278/09 יונתן אשכול נ' הוועדה המקומית  לתכנון ובניה – רעננה, ועל כן במקום בו העותרים מקבלים את המקרקעין חזרה, עליהם להשיב את התמורה לידי הרשות.  

סוקר הפסיקה עו"ד ישראל אלתר, ממשרד לפידות עורכי דין המתמחה בתחום תכנון ובנייה

 


 

 

טופס יצירת קשר