רנה לפידות | key5 geo1 | key6, geo1 | key5, geo1
15612
rtl,single,single-post,postid-15612,single-format-standard,ajax_fade,page_not_loaded,,wpb-js-composer js-comp-ver-4.2.3,vc_responsive

גליון אפריל 2017

4333534

05 אפריל גליון אפריל 2017

 

ת"א 3608-04-14 החברה המרכזית לייצור משקאות קלים בע"מ נ' מי הוד השרון בע"מ [ניתן ביום 14 פברואר, 2017], בבית המשפט המחוזי מרכז-לוד (כבוד השופטת ד"ר איריס רבינוביץ ברון) (פורסם בנבו).

בפסק הדין נדונה תביעה לסעד הצהרתי בדבר העדר חבות בהיטלי ביוב וצנרת מים ולבטלות דרישת תשלום בגין אגרות פיתוח מערכות המים והיטל ביוב שהוצאה בגין נכס שחוכרת התובעת. בפסק הדין נבחנה השאלה, האם ניתן לחייב חוכרת נכס בהיטלי פיתוח, כאשר מועד התגבשות החיוב בהיטלים חל בתקופת החוכר הקודם של הנכס, והללו לא נגבו בשעתו בשל טעות.

כמו כן, נבחנה השאלה על מי מוטל הנטל להראות האם היטלי הפיתוח שולמו בעבר אם לאו.

התובעת היא חוכרת של נכס מקרקעין בשטחה של הוד השרון. במהלך השנים שבהן החוכר הקודם חכר את הנכס ניתנו לו מספר היתרי בנייה. לאחר שהתובעת הפכה לחוכרת של הנכס, הוגשו על ידה מספר בקשות לתוספות בנייה. התובעת חויבה בהיטלים בגין תוספות הבנייה. דרישת התשלום נשוא התביעה לא התייחסה לשטחים בגינם הוצאו היתרי הבנייה בתקופה בה התובעת חוכרת את הנכס ואשר בגינם לא הייתה מחלוקת כי שולמו על ידה ההיטלים. בהתאם לדין, הכלל הוא שחיוב בהיטל הינו חד פעמי. משמע, משעה ששולם היטל מסוג מסוים בגין נכס, ובכלל זאת היטלים בגין ביוב וצנרת מים נשוא דרישת התשלום, אין מקום (למעט במקרים חריגים) לשוב ולגבות בגינו היטל פעם נוספת.

הנתבעת לא חלקה על עקרון זה ולכן ציינה בדרישת התשלום עצמה כי לא שולמו בעבר היטלים בגין הנכס.

התובעת טענה, כי גם אם לא נגבו היטלים בעבר, הרי שככל שהיה החוכר הקודם חייב בתשלום, הרי שגם אם לא נגבו ממנו התשלומים, לא ניתן לגבות אותם כיום מהתובעת. הנתבעת חלקה על כך.

הצדדים היו חלוקים לגבי השאלה האם היה צריך לחייב את הנכס בהיטלים בשעתו – בתקופת החוכר הקודם של הנכס. כאשר התובעת טענה כי הנכס היה אמור להיות מחויב בשעתו בהיטלים, והנתבעת טענה כי מדובר היה בנכס בייעוד חקלאי ולכן לא היה חייב ואף לא חויב בהיטלים. בית המשפט הגיע למסקנה כי הייעוד במועדים הרלבנטיים לא היה, כטענת הנתבעת, חקלאי, אלא של תעשיה הקשורה לחקלאות, וכי לא היה בסיס חוקי להימנע מלגבות היטלים בגין נכס מסוג זה. התובעת טענה כי משעה שהנכס היה מחויב בשעתו בהיטלים, הרי שגם אם הנתבעת לא גבתה את ההיטלים ולו גם בטעות, אין באפשרותה לגבות את ההיטלים מהתובעת. 

בפסק הדין התקבלה גישתה של התובעת.

בהפנותו להלכה שנקבע ברע"א 3746/05 לרר נ' עיריית הרצליה, בית המשפט קבע, כי החיוב בהיטל הוא חיוב שיש לגבות מהחייב כאשר מתגבש החוב לראשונה. הימנעות, מטעם שאינו מוצדק בדין, מלגבות היטל מהחייב כאשר מתגבש החיוב בהיטל לראשונה, מהווה מחדל שתוצאתו היא שלא ניתן יהיה לגבות את ההיטל מאדם אחר, לאחר העברת הבעלות בנכס, וזאת לאור עקרון חד פעמיות ההיטל. 

לכך יש להוסיף אף שינוי מצב לרעה של התובעת, הטוענת כי הסתמכה על אישור העברת הזכויות שניתן על ידי העירייה.  בית המשפט קבע, אפוא, כי אין לאפשר לנתבעת, בנסיבות שפורטו לעיל, לדרוש מהתובעת היטלים שהיה באפשרותה לגבות מהבעלים הקודם, אף אם לא נדרשו ו/או לא שולמו בשעתו. בכל הנוגע לשאלה האם שולמו היטלי ביוב ומים בעבר בגין הנכס, הצדדים היו חלוקים ביחס לשאלת נטל ההוכחה בעניין זה. במקרה הנדון בפסק הדין חלפו שנים רבות וככל התובעת הייתה נדרשת להוכיח כי בפועל שולמו ההיטלים בגין הנכס, הייתה נדרשת להציג קבלות על תשלומים בשנות השישים.

הנתבעת טענה כי נטל ההוכחה מוטל על התובעת, כפי שהוא מוטל על כל תובע הנדרש להוכיח את תביעתו. התובעת חלקה על כך. לשיטתה, יש לבחון את אופי ההליך. דרישת התשלום הוצאה על ידי הנתבעת. התביעה לסעד הצהרתי, הינה הדרך שנקבעה על פי דין להתגונן מפני דרישת התשלום. לכן, לשיטתה, הנטל על הנתבעת להוכיח את התקיימות התנאים העומדים בבסיס דרישת התשלום.

בית המשפט קבע, כי ככל שמדובר במצב דברים בו הנכס היה חייב בהיטלים בעבר, הנטל על הנתבעת להראות כי לא שולמו. בית המשפט הוסיף, כי אין זה סביר לצפות מנישום שיחזיק בידיו קבלות מלפני שנים כה רבות ובפרט כאשר מדובר במועדים שקדמו לרכישת הנכס על ידו. במקרה הנדון, מדובר בדרישה לאתר קבלות משנות השישים של המאה הקודמת, כאשר הזכויות בנכס היו נתונות לחוכר הקודם.

בית המשפט מצא חיזוק לגישה זו בסעיף 11 לכללי תאגידי מים וביוב (דמי הקמה למערכות מים ולמערכות ביוב), תשע"ה – 2015, הקובע כי רואים בבניה שהקמתה החלה לפני יום התחילה (של הכללים) בנכס שחובר לפני יום התחילה בידי הרשות המקומית, לאספקת מים באמצעות מערכת מים או להזרמת ביוב באמצעות מערכת ביוב, כבניה ששולם בעדה תשלום קודם. בית המשפט ציין כי אמנם, הכללים הותקנו לאחר שהוצאה דרישת התשלום נשוא התביעה ולכן אינם חלים עליה, אך יחד עם זאת, נראה שיש בהסדר שנקבע בכללים כדי לשמש אינדיקציה להכרעה הראויה בשאלת נטל ההוכחה.

בית המשפט קבע, כי הנתבעת לא הוכיחה כנדרש כי לא שולמו היטלים בגין הנכס, וקבע שאף  מטעם זה יש לקבל את התביעה.

סוקר הפסיקה עו"ד ירון מאיר, ממשרד לפידות עורכי דין, המתמחה בתחום רשויות מקומיות.         


עבירות בניה כשיקול ועדת התכנון בבחינת בקשה למתן היתר בניה 

[עת"מ (ת"א) 11052-11-16 כ. כוכב הנגב – חברה לבנין ופתוח (1990 בע"מ נ' ועדת הערר המחוזית לתכנון ובניה – תל אביב ואח']

 [ניתן ביום 8 ינואר, 2017]

השאלה אשר התעוררה במסגרת העתירה היתה, האם מוסדות התכנון רשאים לדחות בקשה למתן היתר בניה התואמת תכנית מתאר תקיפה, מן הטעם שמדובר בעבריינות בנייה. 

לעותרת הוצא היתר לבניית 48 יחידות דיור בבניין בן תשע קומות. בפועל, בסיום הבנייה העותרת בנתה שתי יחידות דיור נוספות בחריגה מההיתר המקורי שניתן לה. הוועדה הגישה כתב אישום כנגד העותרת ואף הוציאה צו להפסקת עבודות הבניה.

העותרת הגישה בקשה להיתר בניה לשתי הדירות אשר נבנו בחריגה מהיתר, אך הוועדה המקומית דחתה את הבקשה להיתר והחליטה להמתין עם מתן החלטה בבקשה עד להתקדמות בהליך הפלילי שננקט כנגד העותרת. לשיטת הוועדה המקומית, העותרת ביצעה עבודות נוספות בשתי הדירות הנוספות ומשכך, אין מקום "לכבול את ידיו של המותב הפלילי ולהעמידו בפני עובדה מוגמרת שהבניה הוכשרה".

על החלטת הועדה המקומית, הגישה העותרת ערר לוועדת הערר. הערר נדחה.

העותרת הגישה עתירה מנהלית על החלטת ועדת הערר, וטענה בין היתר כי החלטות ועדת הערר והוועדה המקומית בלתי סבירות ומנוגדות לדין. לשיטת העותרת סמכות מוסד התכנון שלא לתת היתר בניה מקום שבו הבקשה תואמת את תוכנית המתאר הקיימת – מצומצמת מאוד ושמורה למקרים חריגים בלבד. עוד טענה העותרת כי החלטת הועדה לקשור בין מתן היתר הבניה לבין ההליך הפלילי מנוגדת לדין ובלתי סבירה.

במסגרת ההליך טענה הוועדה בין היתר כי הבקשה שהגישה העותרת, להיתר בניה, מטרתו היתה להכשיר בדיעבד את חריגות הבניה (בהיקף של מאות מ"ר) שבוצעו בסטיה מההיתר שניתן לעותרת, וזאת בהתעלם מצו הפסקת העבודות שהוציאה הוועדה ובעוד ההליך הפלילי מוסיף להתנהל (וככל הנראה בכוונה להכשיר את הבניה טרם ידון ההליך).

בית המשפט דחה את העתירה.

בית המשפט פתח את פסק הדין בציון ההלכה הידועה לפיה בית המשפט יתערב בהחלטות ועדת הערר במקרים חריגים, כאשר בית המשפט לעניינים מנהליים "איננו יושב כמוסד תכנון עליון העומד מעל מוסדות התכנון המנויים בחוק".

בית המשפט מצא כי העותרת פעלה מחד גיסא לנסות ולהכשיר בדיעבד את בניית שתי הדירות שנבנו בחריגה מהיתר, באמצעות תכנית ולאחר מכן באמצעות הגשת בקשה להיתר בניה. מאידך גיסא, פעלה העותרת בעבריינית בניה ועשתה דין לעצמה כאשר יצרה עובדות בשטח בניגוד לדין והמשיכה בביצוע עבודות בדירות, כל זאת כאשר תלוי ועומד נגדה הליך פלילי. 

בית המשפט מצא כי התנהגות העותרת כפי שהתבררה במסגרת ההליך היתה חמורה ועזת מצח, עד כדי הולכת שולל של הוועדה המקומית.

בהמשך דן בית המשפט בשאלה האם רשאים גורמי הרישוי לדחות בקשה למתן היתר בניה מן הטעם שמדובר בעבריינות של המבקש, הגם שהבקשה תואמת תכנית מתאר תקפה. תשובה חיובית לשאלה זו, בנסיבות בהן מדובר בעבריינות בניה – ובוודאי כאשר העבירות חמורות והיקפן ניכר – מוצא בית המשפט בעע"מ 3192/14 איירין רוס גרנות נ' האגודה השיתופית רמת רזיאל כפר שיתופי של תנועת חרות, אשר קיבלו חיזוק גם בעע"מ 7380/14 שריף הנדי נ' מועצה מקומית פרדיס ואח'.

הדברים מקבלים משנה תוקף במקרה הנדון בעתירה, כאשר מדובר בעבירות בניה שיטתיות וחמורות כמו אלו שביצעה העותרת, הכל במטרה לגרוף לכיסה רווחים כספיים ובכוונה להציב בפני גורמי הרישוי עובדה מוגמרת.

משכך קובע בית המשפט כי "לא רק שהוועדה המקומית (וועדת הערר בעקבותיה) היתה רשאית להביא בחשבון את התנהלותה העבריינית של העותרת בבואה לשקול את הבקשה להיתר בניה, אלא שמדובר בשיקול מרכזי שאסור היה לה להתעלם ממנו. מכאן שההחלטה לדחות לעת הזו את הבקשה להיתר בניה, ….. לא רק שלא חרגו ממתחם הסבירות, אלא שמדובר בהחלטות המתבקשות והסבירות בנסיבות הענין, שכן אל להן לרשויות התכנון להשלים עם זלזול כה בוטה בשלטון החוק."

עמדה זו מתיישבת עם פסיקה ענפה הנוגעת לצורך הממשי של בתי המשפט ומוסדות התכנון להילחם בתופעה של עבריינות הבנייה, אשר הוגדרה לא אחת כ"מכת מדינה".

סוקרת הפסיקה, עו"ד רחל ינקוביץ-רועה, ממשרד לפידות עורכי דין, המתמחה בתחום האזרחי והמנהלי.


 

האם סטייה מנספח מנחה של תכנית מחייב פרסום הקלה וחיוב בהיטל השבחה?
[שומה מכרעת להיטל השבחה – גוש 12611 חלק מחלקות 131-132 מגרשים 6+7 על פי תכנית ש/1453 אור עקיבא]

השמאי המכריע, מר ארז כהן ("השמאי המכריע") דן בהשגתם של חברת גרופית הנדסה אזרחית בע"מ ("גרופית") על שומת היטל השבחה אשר נערכה על ידי הוועדה המרחבית לתכנון ולבניה השומרון ("הוועדה") בעקבות פרסום הקלה מתכנית ש/1453 ("התכנית"), במסגרתה ביקשו המבקשים בבקשה להיתר כי הוועדה תאשר בין היתר הקמת החניות בקומה הקרקע ולא בקומת מרתף (חניון תת קרקעי).

במסגרת ההשגה טענה גרופית כי על אף שנתבקשה ופורסמה הקלה להעלאת קומת החניות מן המרתף, הרי שהוראות התכנית לא חייבו הקמת חניות בקומת מרתף, ומשכך אין כל סטייה מן התכנית אשר בגינה יש לחייב בהיטל השבחה.

בנוסף טענה גרופית, כי הוראות התכנית כוללות הנחיות לעניין החניה אך אינן מחייבות בנוגע למיקומן. הנספחים אשר קובעים חניה בקומת המרתף הינם נספחים מנחים בלבד ואינם גוברים על הוראות התקנון והתשריט אשר אינם מחייבים הקמת חניות בקומת מרתף.

פרסום ההקלה בוצע בהסכמת גרופית כיוון שלטענתה גם סטייה מנספח מנחה מחייבת על פי הפסיקה הקיימת פרסום הקלה (שאין בצידו חיוב בהיטל השבחה) ומכל מקום המדובר בהליך פרוצדוראלי בלבד. לטענות אלו השיבה הוועדה כי הוראות התכנית קובעות הוראות מפורטות ביחס לכך שבחלקות יוקם חניון תת קרקעי (וגם חניון עילי) לרבות הוראות של ניקוז ביחס לבניה תת קרקעית.

בנוסף שני נספחים מהתכנית : נספח חניה ותנועה ונספח נוף – מציינים בהוראותיהם עובדה ברורה כי בחלקה יוקם חניון תת קרקעי. על אף שהנספחים הוגדרו בתקנון התכנית כנספחים מנחים ולא מחייבים, אולם בהתאם להוראת סעיף 1.7 לתקנון התכנית מצוין כי "כל מסמכי התכנית מהווים חלק בלתי נפרד ממנה" והמדרג בין נספח מנחה לנספח מחייב הינו רק לצורך מקרה בו ישנה סתירה בין הוראות התכנית לנספח המנחה או בין הנספח המחייב לנספח המנחה.

ההוראות שנקבעו בתכנית בעניין החניון התת קרקעי בתקנון או בנספחי הנוף והתנועה והחניה אינן סותרות אף נספח מחייב ו/או את תקנון התכנית אלא ההיפך ההוראות משלימות את האמור בתקנון לגבי החניון התת קרקעי בחלקה, ומשכך אין כל סיבה לסטות מהם ללא פרסום הקלה. לאור האמור לעיל, טענה הוועדה כי ברורה כוונת עורכי התכנית כי יוקם חניון תת קרקעי וזאת הייתה המחשבה התכנונית בעריכת התכנית – לעניין זה יצוין כי המדובר בתכנית חדשה אשר אין כל סיבה לסטות מכוונת המתכננים ללא פרסום הקלה. מכל האמור לעיל, הרי שיש לדחות את טענת המבקשים לכך שהליך ההקלה שפורסם לא יצר השבחה ביחס להעלאת קומת החניות מתת קרקעי לעילי.

בהתאם לטיעוני הצדדים, קיבל השמאי המכריע את עמדתה של הוועדה: כי על אף שנספחי התכנית אשר קבעו כי תוקם קומת מרתף לחניות הינם נספחים מנחים בלבד, הרי שכל עוד לא קיימת סתירה עם שאר הוראות התכנית, יש לקרוא אותם כמקשה אחת, וללמוד מכך כי דרישת התכנית היא לקיומן של חניות תת קרקעיות, ולפיכך כל סטייה מכך הינה הקלה אשר בצידה אירוע חיוב בהיטל השבחה. למעשה קבע השמאי המכריע, כי במקרה הנדון וכל עוד אין סתירה בין הוראות התכנית, הרי שכל סטייה ממנה גם אם הינה סטייה מנספחים מנחים בלבד תחייב פרסום הקלה אשר בצידה חיוב בהיטל השבחה.

כותב המאמר, עו"ד רועי הלר ממשרד לפידות עורכי דין, המתמחה בתחומי התכנון והבניה ודיני המכרזים, ומי שייצג את הוועדה המרחבית לתכנון ולבניה השומרון בהליך מול השמאי המכריע.


ערר מס'  הר/85052/14 הועדה המקומית לתכנון ובניה הרצליה נ' נוימן צבי ואח'

פורסם בנבו, ניתן ביום 14 בספטמבר, 2016)

 

עניינו של הערר, קביעת ועדת הערר בשאלת מהו  אופן החישוב הראוי בו יעשה שימוש על ידי השמאי המכריע  בבחינת  חיוב היטל השבחה, במקרה של אישור לשימוש חורג  בנכס לזמן קצוב.

העוררים  הגישו לוועדה המקומית לתכנון ובניה הרצליה ("הועדה"), בקשה לאישור לשימוש חורג ממגורים לגן ילדים לתקופה של שלוש שנים, והוועדה אישרה את בקשת ההיתר, כשבעקבות ההיתר הוציאה הוועדה למשיבים שומה בגין היטל השבחה.

לאחר מחלוקת בין העוררים לוועדה בדבר גובה החיוב בהיטל השבחה המוטל על העוררים, פנו הצדדים לשמאי מכריע אשר קבע כי ההיתר לשימוש חורג בנכס לא גרם לכל השבחה, וזאת למרות  הקביעה כי התשואה העולה מגן ילדים גבוהה מהתשואה כבית מגורים, שכן לנימוקו של השמאי ישנם בנכס זכויות בניה לא מנוצלות.

הוועדה המקומית הגישה ערר לוועדת ערר מחוז תל אביב, בטענות כי נפל פגם בשומה המכרעת שכן נפגעה זכות הטיעון של הצדדים בכך שלא ניתן להם להתייחס לעקרונות השומה של השמאי. כשבנוסף טענה הוועדה, כי בהתאם לפסיקת בית המשפט בע"א 28793-07-12 הוועדה המקומית לתו"ב ת"א נ' חניוני מאיה, ("חניוני מאיה"), על השמאי לערוך השוואה בין המקרקעין המיועדים לבנייה בניצול בניה מירבי שנעשה בהם שימוש ביניים  כגן ילדים, לבין מקרקעין באותו יעוד שלא נעשה בהם שימוש כגן ילדים, כשההפרש בשווי הוא ההשבחה, וממנו ייגזר ההיטל.

מאידך, טענו המשיבים כי אין לקבל את טענת הוועדה  לפגיעה בזכות הטיעון , שכן השמאי הכריע לא מחויב לגלות את העקרונות שהנחו אותו בקביעת השומה.

באשר לטענה כי היה על השמאי לפסוק בהתאם לפסק דין חניוני מאיה, טענו המשיבים כי  פסק דין זה ניתן לאחר ביצוע השומה, כששומת השמאי המכריע התבססה על פס"ד אחרים של בית משפט העליון ושל ועדות ערר. כשנוסף על כך נטען על ידי המשיבים  כי  ניתנו שומות מכריעות נוספות על ידי השמאי המכריע הקובעות, כי יש להבחין בין מקום בו זכויות הבניה זמינות, לבין מקום בו זכויות הבניה אינן זמינות. כשבמקרה הנדון, זכויות הבניה זמינות, ומשכך אין כל השפעה חיובית לשווי בגין מתן אישור לשימוש חורג. 

ועדת הערר קיבלה את טענות הוועדה כנגד אופן ביצוע השומה וקבעה בהחלטתה כי, על השמאי המכריע לבחון בשנית את שווי הנכס. כשמהותה של הבחינה  שצריכה להתבצע  על ידי השמאי היא, האם בעקבות קבלת ההיתר לשימוש חורג עלה ערך השוק של הנכס מבחינה אובייקטיבית או לאו. בקבעה כי אין לקבל את הגישה השמאית בה נקט השמאי המכריע בשומתו כאילו ניתן היתר לשימוש חורג בנכס לצמיתות אל מול זכויות הבניה הבלתי מנוצלות, כשעל פי מסקנה זו לא התבצעה שום עליית שווי.  

סוקר הפסיקה, עו"ד ישראל אלתר ממשרד לפידות עורכי דין

טופס יצירת קשר